Czy powstające nowe, warszawskie centrum biznesowe w okolicy ronda Daszyńskiego będzie przypominało strefę biurową na Służewcu? Czy tak szybka rozbudowa tego rejonu miasta stwarza szansę, czy zagrożenie dla Woli?

W Warszawie jest około 4,5 mln m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej, a blisko 800 tys. m kw. jest obecnie w budowie. Z tego, do końca przyszłego roku oddanych zostanie ponad 650 tys. m kw. nowej powierzchni biurowej, szacują analitycy firmy doradczej Walter Herz. Najwięcej biur przybędzie na warszawskiej Woli.

Tak szybkiego przyrostu podaży powierzchni biurowej mogą pozazdrościć Warszawie inne stolice europejskie. Najszybciej rozbudowuje się obecnie rejon ronda Daszyńskiego. Realizowanych jest tam wiele imponujących projektów biurowych, w tym Warsaw Spire, Generation Park, Proximo, Grzybowska 43, Prime Corporate Center, Atrium 2. W tej okolicy planowana jest też budowa kolejnych dużych obiektów, jak np.: Sienna Towers, Proximo 2, Mennica Legancy Tower, czy Art Norblin.

Dziś w pobliżu ronda Daszyńskiego stoi już sporo okazałych biurowców, wśród których znajdują się m.in.: Prosta 69, Prosta Office, Crown Point, Crown Tower i Crown Square, Karolkowa Business Park i Wola Center.

Po zrealizowaniu zaplanowanych inwestycji na Bliskiej Woli będzie 600 tys. m kw. biur

Tak spektakularną rozbudowę biurową tej części miasta pociągnęła za sobą budowa drugiej linii metra i przebudowa głównych szklaków komunikacyjnych. Doradcy Walter Herz uważają, że inwestorzy docenili centralne położenie tego obszaru i jego dobrą komunikację z bezpośrednim dostępem do wszystkich środków transportu miejskiego.

Analitycy Walter Herz zauważają jednak, że nowe zagłębie, które już obecnie powoduje wyraźne przeniesienie uwagi najemców z Mokotowa na Wolę, w miarę rozbudowy może zacząć borykać się z podobnymi problemami komunikacyjnymi, jakie występują w godzinach szczytu w okolicy ulic Domaniewskiej i Postępu.

Z analizy Walter Herz wynika, że kiedy w pobliżu ronda Daszyńskiego zakończy się realizacja obecnych zamierzeń projektowych, podaż powierzchni biurowej w tej części miasta przekroczy 600 000 m kw. – Oznacza to, że na tym obszarze zatrudnionych będzie co najmniej ok. 60 000 osób. A to może spowodować, że na Bliskiej Woli mogą wystąpić podobne trudności logistyczne, jak w służewieckiej strefie biznesu, która oferuje ok. 900 000 m kw. biur – ostrzega Mateusz Strzelecki z Walter Herz.

Czasowa nadpodaż biur może spowodować spadek stawek czynszowych

Mateusz Strzelecki zauważa, że możemy mieć do czynienia z czasowym, poważnym wzrostem poziomu powierzchni niewynajętej w nowych biurowcach na Woli. Senior Associate w firmie Walter Herz przewiduje, że może to spowodować spadek stawek transakcyjnych za wyjem powierzchni w realizowanych na tym obszarze projektach. Przyznaje, że proces komercjalizacji obiektów z segmentu premium, jakie głównie są tam budowane, jest bardziej czasochłonny i wymagający niż pozostałych budynków biurowych, a już teraz w samym centrum miasta i na terenach do niego przylegających oraz na Mokotowie notowany jest najwyższy współczynnik pustostanów w Warszawie.

– Firmy poszukujące w Warszawie biur chętniej wybierają budynki oddane już do użytku, szczególnie jeśli zainteresowane są powierzchnią w najwyższym standardzie. Często czekają do zakończenia budowy by podpisać kontakt. Przypomnijmy, że tylko na jedną piątą powierzchni biurowej, która powstaje teraz w Warszawie podpisane są umowy najmu - mówi Mateusz Strzelecki. – Większość naszych klientów decyduje się raczej na wynajęcie biur w istniejących budynkach, oferujących powierzchnię dobrej jakości, zlokalizowanych poza ścisłym centrum, w których stawki czynszowe nie są aż tak wygórowane – informuje.

Analitycy zauważają, że nowa warszawska strefa biznesowa, która kształtuje się w okolicy ronda Daszyńskiego ma szansę w przyszłości zaoferować nawet więcej powierzchni biurowej niż służewiecka. Plan zagospodarowania Woli przewiduje przyrost niemal miliona m kw. powierzchni biurowej w części dzielnicy przylegającej do Śródmieścia.

Wolskie zagłębie ma też jedną, istotną przewagę nad mokotowskimi parkami biurowymi. Na Woli efektywnie wdrażana jest koncepcja zróżnicowanego rozwoju. Nie dominuje w niej jednolita, biurowa struktura zabudowy jak na Mokotowie. W obrębie wolskiego obszaru biurowego powstaje również zaplecze mieszkaniowe, place miejskie, restauracje, kawiarnie oraz liczne placówki usługowe. Dzięki temu to miejsce jest znacznie bardziej przyjazne, zarówno do pracy, jak i do życia.