Kierunek: Wola. Jaka przyszłość czeka najdynamiczniej rozwijającą się dzielnicę biurową w Polsce?

JLL zbadał różne aspekty funkcjonowania Woli. Analizie poddano infrastrukturę transportową, kwestie parkowania, przestrzenie publiczne, tożsamość, planowane inwestycje oraz rynek biurowy. To pierwsza tak szczegółowa analiza kondycji i perspektyw rozwoju dla biurowej Woli i kolejne – po ubiegłorocznym raporcie JLL dotyczącym Służewca Przemysłowego – opracowanie zawierające nie tylko identyfikację wyzwań, ale również propozycję rozwiązań mających na celu usprawnienie funkcjonowania polskich hubów biznesowych.

Jan Jakub Zombirt, dyrektor w Dziale Doradztwa Strategicznego, JLL, informuje – Przesuwanie się środka ciężkości biznesowego centrum Warszawy na zachód staje się faktem. Jeszcze niedawno zaniedbana poprzemysłowa dzielnica dogęszcza się i nabiera metropolitalnego charakteru. Katalizatorem zmian była decyzja o budowie II linii metra, która przyspieszyła decyzje inwestycyjne wielu deweloperów biurowych, a w następnym etapie przyciągnęła dużych najemców.

Wola to dziś najdynamiczniej rozwijająca się dzielnica biznesowa w Polsce. 

– Na Woli funkcjonuje 38 biurowców o łącznej powierzchni przekraczającej 600 000 mkw. W 2021 r. łączna podaż może sięgnąć nawet miliona mkw. To tyle, ile wynoszą aktualnie zasoby Służewca Przemysłowego – największego skupiska biurowego w Polsce – wylicza Mateusz Polkowski, dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL.

Dziś w wolskich biurowcach pracuje już ok. 55 000 osób, a w przeciągu najbliższych pięciu lat liczba ta wzrośnie do 115 000. 

– Pojawianie się kolejnych inwestycji biurowych i tysięcy pracowników nie pozostanie bez wpływu na funkcjonowanie Woli. Chcieliśmy zatem przyjrzeć się bliżej perspektywom dalszego rozwoju dzielnicy i wyzwaniom w zakresie m.in. transportu, infrastruktury, czy przestrzeni publicznych, z jakimi tak dynamiczny wzrost się wiąże. Na potrzeby analizy określiliśmy kryteria, jakimi charakteryzują się działające z sukcesem huby biznesowe np. w Europie Zachodniej. Do tych czynników należą m.in.: spójna wizja już na etapie projektowania, dostępność komunikacyjna, dbałość o tożsamość miejsca i przestrzenie publiczne, równowaga funkcji biurowych, mieszkaniowych i usługowych, jak również współpraca pomiędzy władzami miasta, biznesem i mieszkańcami – dodaje Jan Jakub Zombirt.

Wola biurowa – nowe biznesowe centrum Polski?W ciągu ostatnich pięciu lat deweloperzy zrealizowali na Woli ponad 250 000 mkw. nowych biur. To w tej części Warszawy powstają największe inwestycje biurowe w historii polskiego rynku, takie jak m.in. Warsaw Spire oraz aktualnie realizowane Warsaw Hub, Generation Park, Spark, Spinnaker, Mennica Legacy Tower, czy Browary Warszawskie. Działają tu najwięksi deweloperzy.

– Obecnie na Woli powstaje aż 273 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. To więcej niż w całym Krakowie – wylicza Mateusz Polkowski.

W ciągu ostatnich trzech lat na Woli zawarto umowy najmu na 360 000 mkw., z czego aż 279 000 mkw. stanowiły nowe kontrakty i ekspansje. Wola jest popularnym kierunkiem relokacji najemców, również ze Służewca Przemysłowego oraz siedzibą centrów kompetencyjnych takich gigantów jak Goldman Sachs czy BNP Paribas Securities Services. Do najbardziej spektakularnych przeprowadzek w ciągu ostatnich trzech lat można zaliczyć firmę Samsung, Raiffeisen Polbank, Frontex, JLL, Agencję Rynku Rolnego, Benefit Systems, czy Stanley Black & Decker. 

– W następnych latach powinien być kontynuowany trend relokacji firm do tej części miasta. Wola jest lokalizacją droższą niż np. Służewiec Przemysłowy, niemniej jednak jest w Warszawie grupa firm, które są w stanie zapłacić więcej za biuro, które oferuje lepszy dojazd i bardziej prestiżową lokalizację – dodaje Mateusz Polkowski.

Aktualnie w okolicach Ronda Daszyńskiego firmy płacą od 16 do 20 euro za mkw. miesięcznie za dobrej jakości powierzchnię biurową. Chętnych nie brakuje.

– W ciągu ostatnich trzech lat współczynnik powierzchni niewynajętej w rejonie Zachodniego Centrum utrzymywał się poniżej średniej dla całej Warszawy i to pomimo rekordowych, jak na tę część stolicy, poziomów dostarczanej nowej podaży biurowej. Aktualnie wynosi on około 8,2% w porównaniu do 14% dla całej stolicy. Pokazuje to chłonność wolskiego rynku i jego popularność wśród najemców – dodaje Mateusz Polkowski.

Dostępność – skąd i jak podróżują pracownicy wolskich biurowców?Badania przeprowadzone przez JLL wskazują, że 80% pracowników biurowych zatrudnionych w badanym obszarze mieszka w granicach Warszawy, z czego najwięcej na Mokotowie, Woli i na Ursynowie. Spośród miast satelickich prym wiedzie Piaseczno.

Motorem rozwoju biurowej Woli była już sama zapowiedź realizacji II linii metra, a dostępność transportowa dzielnicy stanowi jeden z jej kluczowych atutów. Z analiz JLL wynika, że 31% pracowników wolskich biurowców dojeżdża do pracy samochodem, w tym ok. 5,5% jako pasażerowie. Spośród pasażerów komunikacji miejskiej 40% pracowników dojeżdża tramwajem, 39% metrem a ok. 21% autobusem. Proporcje te będą ulegać zmianie wraz z otwieraniem nowych stacji metra. Kolejne opcje transportu publicznego na Wolę to SKM, Koleje Mazowieckie i WKD. Strefa, z której można w ciągu 30 minut jazdy komunikacją miejską dotrzeć do Ronda Daszyńskiego na 9 rano w dzień powszedni jest obecnie zamieszkiwana przez 744 000 osób. W 2020 r. po oddaniu do użytku budowanych obecnie odcinków linii M2 w zasięgu pół godziny od Woli znajdzie się już 782 000 osób. Warto jednak zwrócić uwagę na bariery przepływu potoków pieszych wychodzących z metra Rondo Daszyńskiego, spowodowane ulokowaniem wyjść ze stacji nie po wszystkich stronach ulicy Towarowej.

– Z powodu niefortunnej lokalizacji stacji metra Rondo Daszyńskiego tysiące pracowników biur codziennie tracą cenne minuty w oczekiwaniu na przejście na drugą stronę ulicy Towarowej. Jeśli zwężenie Towarowej okaże się niewykonalne, uważamy za zasadne budowę dodatkowych wejść do metra po wschodniej stronie ronda – mówi Jan Jakub Zombirt.

Zgodnie z zapowiedziami władz oraz zapisami planów miejscowych, w rejonie Zachodniego Centrum ma być realizowanych szereg lokalnych inwestycji drogowych, w tym kilka, które będą miały za zadanie udrożnić korkującą się ulicę Towarową.

Parkowanie – ilu miejsc parkingowych brakuje na Woli?Z szacunków JLL wynika, że własnym samochodem do pracy przyjeżdża ok. 25% spośród 55 000 osób zatrudnionych w biurach, co oznacza, że w badanym rejonie zajmują oni blisko 14 000 miejsc parkingowych. Tymczasem w budynkach biurowych jest ich niecałe 10 000, ale część jest zarezerwowana dla przyszłych najemców. Oznacza to, że obecnie ok. 5 100 pracowników biur musi szukać miejsc parkingowych przy wolskich ulicach. Parkingi komercyjne oferują 15 000 miejsc, a liczba miejsc nieodpłatnych jest trudna do oszacowania. Warto jednocześnie pamiętać, że z parkingów komercyjnych i niekomercyjnych korzystają również mieszkańcy Woli.

– W ciągu nadchodzących pięciu lat liczba pracowników biurowych na Woli zwiększy się o 60 000 osób generując w ten sposób coraz większe wyzwania związane ze znalezieniem miejsca parkingowego. Liczba miejsc parkingowych w garażach budynków biurowych wzrośnie w tym samym okresie o 7 000. Oznacza to, że liczba samochodów, dla których nie starczy miejsca w biurowcach wyniesie aż 12 000.  Rozwiązaniem w tym obszarze może być rozszerzenie strefy płatnego parkowania także na zachodnią stronę ulicy Towarowej. Takie opłaty zwiększają rotację miejsc oraz powodują, że część pracowników decyduje się na komunikację miejską. Oddawanie do użytku kolejnych odcinków metra także powinno sprzyjać wybieraniu transportu publicznego – komentuje Jan Jakub Zombirt.

Planowanie i przestrzenie publiczne – kto za to odpowiada?Zachodnie Centrum to obszar, na którym plany zagospodarowania przestrzennego są zaawansowane. Zmierzają one w stronę zrównoważenia funkcji mieszkaniowych, biurowych i usługowych. Ważnym elementem jest zachowanie tożsamości Woli i prowadzenie nowych inwestycji w otoczeniu historycznej zabudowy. Warto też zauważyć, że deweloperzy na Woli, w znacznie większym stopniu niż np. w rejonie Służewca Przemysłowego, wnoszą nową jakość do krajobrazu miejskiego. Doskonałym przykładem jest kompleks Warsaw Spire z ogólnodostępną przestrzenią publiczną – placem Europejskim. Biorąc jednak pod uwagę skalę dzielnicy i aktywności budowlanej działania te nie są wystarczające.

– Wysiłki deweloperów, którzy przywiązują coraz większą wagę do estetyki otoczenia ich inwestycji wprowadzają tylko niewiele ładu w, znacznej mierze chaotyczną, tkankę miejską. Na odbiór okolicy wpływa przede wszystkim brak spójności architektonicznej, brak dłuższych pierzei, znaczna liczba niezagospodarowanych działek użytkowanych jako parkingi, zła jakość nawierzchni ulic i chodników oraz brak zaprojektowanych i uporządkowanych terenów zielonych. Tu niezbędne jest większe zaangażowanie miasta w tworzenie zadbanych przestrzeni. W długiej perspektywie, powstanie np. publicznych terenów zielonych spowoduje wzrost prestiżu dzielnicy, a więc i cen okolicznych gruntów oraz przyczyni się do lepszego postrzegania całej okolicy – dodaje Jan Jakub Zombirt.

W wielu miejscach na Woli wciąż brakuje usług oraz gastronomii. 

Wola w przyszłości – Mordor czy… Shire?W perspektywie następnych kilku lat Woli nie grożą negatywne następstwa braku zrównoważenia rozwoju dzielnicy, które od kilku lat można zaobserwować w rejonie Służewca Przemysłowego. Wynika to m.in. z bardzo dobrej dostępności transportu publicznego, zróżnicowanych funkcji ze znacznym udziałem zabudowy mieszkaniowej oraz silnej lokalnej tożsamości. Nie oznacza to jednak braku wyzwań dla dalszego rozwoju.

– Pomimo znacznego pokrycia Woli planami miejscowymi, wciąż brakuje sformułowania spójnej wizji tego jak dzielnica ma wyglądać i funkcjonować za kilka, kilkanaście lat. O ile za pozytywne należy uznać dążenie do równowagi między funkcją biurową i mieszkaniową, to jednak plany miejscowe nie gwarantują powstania spójnej zabudowy, wytworzenia ładu przestrzennego, ani poprawy ogólnej estetyki otoczenia. Bez tych elementów budowa reputacji dzielnicy jako prestiżowej lokalizacji będzie znacznie trudniejsza. Do tego niezbędna jest otwarta współpraca pomiędzy władzami miasta, architektami i urbanistami, biznesem oraz oczywiście mieszkańcami. Teraz jest właśnie czas na tego typu strategiczne decyzje, aby na biznesowej Woli nie zrealizował się scenariusz znany ze Służewca Przemysłowego – podsumowuje Jan Jakub Zombirt.