[Warszawa] Okolice Warszawy – największy hub logistyczny w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej

Całkowita podaż powierzchni magazynowej w okolicach Warszawy przekroczyła 2 miliony mkw. Dominująca rola operatorów logistycznych w popycie.

Jones Lang LaSalle publikuje raport „Rynek powierzchni magazynowych w okolicach Warszawy” po III kw. 2013 r. Oto najważniejsze wnioski płynące z opracowania:

Kamil Szymański, Business Development Manager Działu Powierzchni Magazynowo – Przemysłowych, Jones Lang LaSalle, komentuje: „Okolice Warszawy to obszar o największej koncentracji magazynów nie tylko w Polsce, ale i Europie Środkowo-Wschodniej. Całkowita podaż powierzchni magazynowych w regionie przekroczyła w III kw. 2 miliony mkw. Tak duża popularność wśród deweloperów wynika oczywiście z bliskości samej Warszawy – największego ośrodka miejskiego i motoru napędzającego gospodarkę kraju. Budowie mocnej pozycji regionu sprzyjają również inwestycje w infrastrukturę, zwłaszcza drogową, takie jak połączenie z europejską siecią autostrad poprzez A2 czy powstający odcinek drogi S8 w kierunku Wrocławia. Rozwój infrastruktury transportowej może jednak nieść pewne zmiany dla rynku – ukończenie autostrady A2 między Warszawą a Łodzią może przełożyć się na wzrost zainteresowania obiektami w Centralnej Polsce”.

Strefa okolic Warszawy rozciąga się ok. 50 km od miasta (nie obejmując jednak samej stolicy i obiektów w jej granicach), a największe skupiska magazynów znajdują się na zachód i południowy zachód (Pruszków, Ożarów Mazowiecki, Błonie, Teresin, Sochaczew, Nadarzyn i Piaseczno).

Spowolnienie popytu w ostatnim kwartale roku

W ciągu trzech pierwszych kwartałów 2013 r. nowy popyt w regionie wyniósł 142 000 mkw. (13,5% wzrostu w porównaniu do analogicznego okresu roku ubiegłego). To właśnie na okolice Warszawy przypada największy – 22% – udział w krajowej strukturze nowego popytu. Głównymi najemcami powierzchni magazynowych w regionie są operatorzy logistyczni (62%) oraz sieci handlowe (19%). Odnowienia umów objęły kolejne 70 000 mkw., czyli o 10% więcej niż przed rokiem.

Średnia wielkość wynajmowanego modułu w trzech pierwszych kwartałach wyniosła niewiele ponad 3 800 mkw. (spadek wobec wielkości 4 700 mkw. przed rokiem). Było to z jednej strony skutkiem niewielkiej liczby transakcji dużych (powyżej 10 000 mkw.), a z drugiej – wysokiej dostępności niewielkich powierzchni (poniżej 3 000 mkw.) w rozsądnych cenach. Nowym zjawiskiem jest rosnąca liczba transakcji krótkoterminowych, głównie w parkach o wysokim odsetku pustostanów, których właściciele są dziś w większym stopniu skłonni do zawierania umów na okres krótszy niż dwa lata.

Współczynnik powierzchni niewynajętej będzie spadał

Pod koniec III kw. 2013 r. w okolicach Warszawy bez najemcy pozostawało 268 000 mkw. (13,1%), a to oznaczało brak zmiany w stosunku do poprzedniego kwartału. Najwięcej pustostanów znajdowało się w Błoniu (129 000 mkw., czyli 22% istniejących zasobów), najmniej – w Pruszkowie (18 000 mkw., 5,8% powierzchni). Według prognoz Jones Lang LaSalle, wskaźnik pustostanów w regionie będzie w najbliższych latach systematycznie spadał w rezultacie spodziewanego ożywienia gospodarczego i już dziś obserwowanego wzmożonego zainteresowania potencjalnych najemców. Co istotne, mimo wciąż wysokiej dostępności, znalezienie w regionie wolnego modułu powyżej 20 000 mkw. może okazać się problematyczne. Alternatywą dla najemców pozostają inwestycje w obiekty typu BTS, czyli szyte na miarę.

Mniej nowej powierzchni i niższa aktywność budowlana 

Po 2009 r. średnia roczna wielkość oddawanych projektów w okolicach Warszawy kształtowała się na poziomie ok. 50 000 mkw. Od początku br. w regionie wybudowano jedynie 37 000 mkw., czyli o 46% mniej niż w analogicznym okresie 2012 r. Nową powierzchnię oddano w Tulipan Park Warszawa (24 000 mkw.), MLP Pruszków II (7000 mkw.) i w Prologis Park Janki (6 000 mkw.). W budowie znajduje się obecnie 23 000 mkw. w ramach MLP Pruszków II (18 500 mkw., w tym 3 000 mkw. spekulacyjnie) i SEGRO Business Park Warsaw Ożarów (4 500 mkw.). Żaden z tych projektów nie zostanie ukończony w roku bieżącym co oznacza, że suma nowej podaży w 2013 r. będzie niższa od średniej z kilku poprzednich lat.

Czynsze pozostaną stabilne

Czynsze bazowe w regionie mieszczą się w zakresie od 2,7 (w Błoniu) do 3,6 euro (w Pruszkowie) za metr kwadratowy miesięcznie. Stawki efektywne są niższe i wynoszą od 2,1 do 2,8 euro za mkw. na miesiąc. Pomimo oczekiwanego spadku wskaźnika pustostanów w najbliższym okresie, stawki czynszowe powinny pozostać na niezmienionym poziomie. Pula dostępnych modułów, mimo iż będzie się kurczyć, pozostanie na tyle duża, że nie będzie uzasadniać presji na wzrost czynszów. Dodatkowo, obecne warunki rynkowe nie są korzystne dla deweloperów skłonnych do spekulacji, a skromna nowa podaż jest w większości wchłaniana jeszcze przed rozpoczęciem budowy.