Warszawski rynek biurowy w III kw. 2025 roku: więcej chętnych na najem niż nowej powierzchni

Po trzech kwartałach 2025 roku stołeczny rynek biurowy pozostaje w fazie ograniczonej podaży, przy utrzymującym się wysokim popycie ze strony najemców. Jak wskazują dane BNP Paribas Real Estate Poland zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe znacząco przewyższa dostępność inwestycji. Przekłada się to na wskaźnik pustostanów, który spada zarówno w centrum, jak i w innych lokalizacjach Warszawy.

Mało nowych biur

Jak wskazują dane z raportu BNP Paribas Real Estate Poland „Review – rynek biurowy w Warszawie III kw. 2025 roku” w stolicy w ostatnich kwartałach spadły zasoby rynku nowoczesnej powierzchni biurowej. Od stycznia do września 2025 roku z rynku zniknęło z oferty łącznie 150 tys. m kw., głównie w wyniku planowanych modernizacji lub przekształcania starszych budynków w obiekty o innej funkcji. Tym samym to drugi w historii przypadek, gdy Warszawa odnotowuje spadek całkowitej podaży.

W III kwartale przybyło jedynie 3,5 tys. m kw. nowej powierzchni biurowej w ramach jednej inwestycji – Stoen Operator przeniósł siedzibę do nowej lokalizacji w Warszawie przy ulicy Pory 80 na Mokotowie, co stanowi spadek o 69% w porównaniu z analogicznym okresem w ubiegłym roku. Łączna podaż z ostatnich czterech kwartałów to 118 tys. m kw., co stanowi wzrost o ponad 2% rok do roku.

Perspektywa powiększenia ilości zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej rysuje się dopiero w kolejnych kwartałach. Obecnie w budowie pozostaje około 152 tys. m kw., z czego 63% powstającej powierzchni znajduje się w centrum stolicy, a 23% przypada na Centralny Obszar Biznesu. To właśnie tutaj powstają największe projekty: Upper One (35,5 tys. m kw.) realizowany przez Strabag oraz V-Tower (30,8 tys. m kw.) modernizowany przez Cornerstone, którego zakończenie planowane jest na IV kwartał 2025 roku.

Aktywność najemców wciąż wysoka - sektor publiczny liderem

W trzecim kwartale 2025 roku wolumen transakcji najmu brutto na powierzchnie biurowe w Warszawie wyniósł 185 tys. m kw., co jest najwyższym wynikiem od początku roku i stanowi wzrost o ponad 19% w porównaniu do ubiegłego kwartału. Warto zauważyć, że ponad połowa umów najmu dotyczyła lokalizacji centralnych (52%), a pozostała część – obszarów poza centrum (48%). Jak wskazują analitycy BNP Paribas Real Estate Poland liderem aktywności najemców został sektor publiczny, który w III kwartale odpowiadał za ponad 17% całkowitego popytu. Coraz wyraźniej widać trend relokacji instytucji publicznych do nowoczesnych biurowców.

W okresie od lipca do września największą umową najmu na warszawskim rynku była transakcja poufnego najemcy w budynku West Station II w strefie Korytarz Jerozolimskie, obejmująca 12,8 tys. m kw. powierzchni w ramach przedłużenia i ekspansji. Kolejną znaczącą umowę podpisał Luxmed, który wynajął 5,6 tys. m kw. w kompleksie West Warsaw Office w strefie zachodniej – to nowa umowa najmu.

Alternatywa: poza centrum lub renegocjacje

Z uwagi na fakt, że dostępność wysokiej jakości powierzchni w centrum szybko się kurczy, a nowych projektów jest niewiele, firmy szukające większych powierzchni do najmu decydują się na przedłużenia umów lub szukają biur w innych lokalizacjach. W efekcie coraz więcej firm zaczyna rozważać alternatywy zwłaszcza w rejonie Mokotowa i Alei Jerozolimskich, które ponownie przyciągają uwagę najemców.

Firmy poszukujące dużych biur już powyżej 1,5 – 2 tys. m kw. mają bardzo ograniczone możliwości. Stąd też rosnący udział renegocjacji w strukturze popytu, które stają się popularnym rozwiązaniem, szczególnie wśród większych najemców – komentuje Małgorzata Fibakiewicz, Starsza Dyrektorka Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

W trzecim kwartale 2025 roku rynek nieruchomości komercyjnych był zdominowany przez nowe umowy, które stanowiły 53,3% całkowitego wolumenu transakcji, czyli bez zmian w odniesieniu do danych za analogiczny okres 2024 roku. Przedłużenia umów odpowiadały za 39,8% transakcji, notując niewielki wzrost o 0,2 p.p. r/r. Analiza ostatnich czterech kwartałów pokazuje duży udział zarówno przedłużeń (45,6%), jak i nowych umów (43,8%).

Nieco spadł udział przednajmu, który na koniec września wynosił 11,3%, czyli o 0,3 p.p. mniej niż w ubiegłym roku.

Spada wskaźnik pustostanów

Mniejsza dostępność nowych powierzchni przekłada się na spadek wskaźnika pustostanów. Na koniec września 2025 roku średni poziom niewynajętej przestrzeni wyniósł 9,7%, co oznacza spadek o 1,1 punktu procentowego w porównaniu z poprzednim kwartałem. Najbardziej widoczny był on na Służewcu, gdzie wskaźnik spadł z 21,1% do 18,8%. W centrum Warszawy poziom pustostanów zmniejszył się względem poprzedniego kwartału o 0,9 p.p., co oznacza spadek do poziomu 6,9%.

Zainteresowanie biurami rośnie również poza ścisłym centrum, gdzie wskaźnik wolnej powierzchni spadł do 12,1%, czyli o 1,2 p.p. kwartał do kwartału. Trend spadkowy obejmuje także starsze, ponad dziesięcioletnie biurowce, gdzie obecnie wolne jest 12,4% powierzchni, czyli o 1,3 p.p. mniej niż rok temu.

Będzie presja czynszowa?

Pomimo spadku pustostanów, czynsze wywoławcze pozostają stabilne. Stawki „prime” w najlepszych biurowcach w centrum utrzymują się na poziomie około 30 EUR/m kw./miesiąc. Eksperci przewidują jednak, że utrzymująca się niska podaż może w kolejnych kwartałach wywierać presję wzrostową.

Stawki ofertowe za najwyższej jakości powierzchnie biurowe pozostają stabilne i w lokalizacjach centralnych wynoszą od 22,5 do 26 EUR/m kw. miesięcznie. W przypadku nowych projektów położonych w COB, widzimy rosnącą presję czynszową. Za metr kwadratowy w inwestycji deweloperskiej należy zapłacić między 28 a 30 EUR miesięcznie, co przestało już zaskakiwać najemców – podkreśla Wiktoria Weilandt, Associate, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.

W lokalizacjach poza centrum miasta stawki kształtują się w przedziale od 14-18 EUR/m kw. miesięcznie. Jak wskazują analitycy BNP Paribas Real Estate Poland, opłaty eksploatacyjne sięgają 40 PLN/m kw. miesięcznie i mają tym samym coraz większe znaczenie przy planowaniu budżetu.