Dynamiczny rozwój warszawskiego rynku biurowego

Według najnowszego raportu międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield pt. „Property Times: 2015 rekordowy rok na rynku biurowym”, ubiegły rok na warszawskim rynku biurowym był rekordowy zarówno pod względem wolumenu transakcji najmu, jak i absorpcji netto. Wyniosły one odpowiednio: 836 500 m kw. i 283 000 m kw. Dodatkowo mimo wysokiej podaży stopa pustostanów obniżyła się o 1 p.p. w minionym roku i wyniosła 12,3%. Zgodnie z prognozami ekspertów Cushman & Wakefield warszawski rynek biurowy będzie rozwijał się równie dynamicznie w 2016 roku, ale spodziewana wysoka podaż może zwiększyć stopę pustostanów do poziomu przekraczającego 15%.

W ubiegłym roku odnotowano największą w historii warszawskiego rynku biurowego aktywność najemców. W sumie podpisano umowy najmu na łączną powierzchnię ponad 836 500 m kw. Największą popularnością cieszyły się strefa Południe Górne (28% wolumenu) i strefa Obrzeża Centrum (27% wolumenu), która zwiększyła swój udział w wolumenie transakcji aż o 10 p.p. w porównaniu do 2014 roku. 2015 rok był także rekordowy pod względem absorpcji netto, której wartość roczna wyniosła blisko 283 000 m kw. i była aż o 56% wyższa niż w 2014 roku.

Największymi umowami najmu podpisanymi w 2015 roku był przednajem powierzchni biurowej w Warsaw Spire Tower przez firmę Samsung (21 100 m kw.), najem 17 500 m kw. przez PZU w Konstruktorska Business Center oraz renegocjacja umowy mBanku w Pałacu Jabłonowskich (17 500 m kw.).

Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie na koniec 2015 roku wyniosły 4,66 mln m kw. W ubiegłym roku oddano do użytku blisko 277 600 m kw., z czego prawie 79% w lokalizacjach poza centrum. Największymi ukończonymi projektami były Postępu 14 (HB Reavis, 34 300 m kw.) i Royal Wilanów (Capital Park, 29 800 m kw.). Do użytku oddano również m.in. zmodernizowany budynek Spektrum Tower (Europa Capital, 27 300 m kw.), a także zlokalizowaną przy Galerii Mokotów inwestycję Domaniewska Office Hub (PHN, 27 000 m kw.).

Drugi raz z rzędu odnotowano kwartalny spadek stopy pustostanów, która na koniec 2015 roku wyniosła 12,3%. Jest to najniższa wartość od I kwartału 2014 roku. Na koniec 2015 roku na najemców czekało 571 600 m kw. wolnej powierzchni, najwięcej w strefie Południowej Górnej (181 200 m kw.) i Obrzeża Centrum (106 600 m kw.).

Według raportu aktualna sytuacja na rynku sprzyja najemcom, co odzwierciedlają obniżki czynszów. Stawki dla najlepszych powierzchni biurowych w lokalizacjach centralnych w 2015 roku nie przekraczały 24 euro/m kw./miesiąc (spadek 1 euro za m kw. w stosunku do grudnia 2014 r.) i tylko w przypadku unikalnych powierzchni o najwyższym standardzie wynajmujący mogli liczyć na lepsze warunki. W lokalizacjach poza centrum czynsze wynosiły średnio 13-16,5 euro/m kw./miesiąc. Wysoka podaż powierzchni ciągle zmusza deweloperów do prowadzenia agresywnej polityki cenowej. Najemcy zachęcani są np. czasowym zwolnieniem z czynszu oraz partycypacją wynajmującego w kosztach aranżacji powierzchni, a to pozwala na znaczne obniżenie całkowitych kosztów najmu.

– Zbiorcze dane za 2015 r. wskazują przede wszystkim na dużą dynamikę rozwoju rynku, a dobre perspektywy gospodarcze wciąż są głównym motorem napędzającym absorpcję nowej powierzchni. Obecna sytuacja cieszy przede wszystkim najemców, gdyż sprzyja optymalizacji ich kosztów operacyjnych, jednocześnie dając możliwość wynajęcia powierzchni w lepszym niż dotychczas standardzie. Spadek pustostanów wyraźnie pokazuje, że z tej szansy skorzystało wiele firm, które do tej pory prowadziły działalność w budynkach pozaklasowych. Dodatkowo swoją działalność rozwija także wiele firm międzynarodowych, czego przykładem jest np. firma KMD, która wynajęła ponad 6 000 m kw. w Gdański Business Center – mówi Bolesław Kołodziejczyk, Starszy Konsultant w Dziale Doradztwa i Analiz Rynkowych, Cushman & Wakefield.

Prognoza na 2016 rokWedług raportu Cushman & Wakefield oczekiwana wysoka podaż w bieżącym roku spowoduje prawdopodobnie wzrost stopy pustostanów do poziomu przekraczającego 15%. Będzie to miało wpływ na stawki czynszowe zwłaszcza w biurowcach o niższym standardzie lub tych zlokalizowanych w mniej popularnych lokalizacjach. Prognozuje się, że będzie to rekordowy pod względem podaży rok, aż 45% z ok. 460 000 m kw. nowej powierzchni zostanie oddanych w centrum miasta. Wolumen transakcji utrzyma się powyżej średniej z ostatnich pięciu lat, jednak będzie niższy o ok. 10% w stosunku do 2015 roku.

– Już trzeci rok z rzędu na warszawskim rynku odnotowano rekordowe wyniki, wbrew negatywnym prognozom z początku 2015 roku. Dzięki spadkowi stawek czynszu małe i średnie przedsiębiorstwa oraz spółki z sektora publicznego mogą pozwolić sobie na wyprowadzkę z tzw. budynków klasy C. Ze względu na duże zasoby wykwalifikowanych pracowników w Warszawie otwiera się też coraz więcej centrów usług BPO/SSC. Spodziewamy się, że trend ten utrzyma się w 2016 roku – mówi Richard Aboo, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowej, Cushman & Wakefield.