Warszawski Służewiec przechodzi kolejną metamorfozę

Służewiec przechodzi kolejną metamorfozę. Po dekadach dominacji funkcji biurowej, ta część Warszawy przekształca się w zrównoważony, wielofunkcyjny obszar miejski, który żyje przez całą dobę. Kluczowymi motorami zmian są dynamiczny rozwój sektora mieszkaniowego oraz najmu instytucjonalnego, zmniejszenie zasobów biurowych oraz nadrabianie zaległości w infrastrukturze społecznej – wynika z najnowszego raportu międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield „Służewiec: W stronę równowagi”.

Zrównoważona dzielnica zamiast monokultury

Po okresie bycia największym skupiskiem biurowców w Europie Środkowo-Wschodniej, Służewiec wkracza w trzeci etap swojego rozwoju, świadomie odchodząc od monokultury, na rzecz przestrzeni łączącej funkcje mieszkaniowe, usługowe i biurowe.

– Przez lata Służewiec był synonimem biurowej potęgi – w szczytowym momencie rozwoju mówiliśmy o zasobie przekraczającym 1,1 mln mkw. powierzchni, co czyniło go absolutnym liderem w regionie CEE. To, co obserwujemy obecnie, to proces powrotu równowagi rynkowej i społecznej rewitalizacji. Dzielnica nadrabia zaległości infrastrukturalne i na nowo definiuje swoją tożsamość. Z miejsca pracy staje się takim, w którym chce się mieszkać, uczyć się i spędzać czas” – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.

Infrastruktura nadrabia zaległości

– Transformacji demograficznej towarzyszy rozwój infrastruktury społecznej i komunikacyjnej. Przykładem jest uruchomienie przy ul. Konstruktorskiej pierwszej w Warszawie szkoły zbudowanej ze środków dewelopera. Na terenie Służewca działa już ponad 1100 punktów usługowych i użyteczności publicznej. W ostatnim czasie ukończono także kilka nowych połączeń drogowych (m.in. powstała ul. Logarytmiczna) i rozbudowano sieć ścieżek rowerowych. Rozwój sieci transportu szynowego i planowane połączenia Służewca z Dworcem Zachodnim powinny dodatkowo wpłynąć na poprawienie komunikacji tego obszaru z innymi częściami stolicy. W perspektywie długoterminowej kluczowe znaczenie dla rozwoju dzielnicy będzie miała budowa czwartej linii metra, która połączy Służewiec z Białołęką i Wilanowem”, – dodaje Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.

Rynek biurowy: kiedy mniej znaczy więcej

Jak wskazują eksperci Cushman & Wakefield, zasób powierzchni biurowej na Służewcu jest w fazie kontrolowanej redukcji. Do końca 2030 roku może on zmniejszyć się o ponad 200 000 mkw., co oznacza spadek o 18% w stosunku do wartości szczytowej w roku 2020. Powodem jest m. in. wycofanie z rynku części obiektów biurowych (głównie przestarzałych biurowców, niebędących w stanie spełniać wysokich standardów), a także nieopłacalność budowy nowych obiektów biurowych w tej części Warszawy.Według raportu, Służewiec ze swoim wciąż imponującym zasobem biur, pozostaje znacznie bardziej konkurencyjny cenowo niż centralne lokalizacje. Różnica w czynszach między tą dzielnicą (14,5 EUR/mkw.) a Centrum (26 EUR/mkw.) wzrosła w latach 2019-2025 z 6 do prawie 12 EUR/mkw.

– Redukcja podaży i atrakcyjne ceny, tworzą potencjał zarówno dla najemców, jak i właścicieli budynków. Modernizacja istniejących, dobrze zlokalizowanych budynków i dostosowanie ich do standardów zrównoważonego rozwoju staje się kluczową strategią. Przykładem jest między innym budynek Nefryt, który dzięki aktywnemu zarządzaniu i certyfikacji BREEAM In-Use na poziomie Excellent utrzymuje wysoki poziom wynajęcia” – mówi Bożena Jurek, Senior Portfolio Manager, Cushman & Wakefield.

Pomimo trwających zmian, Służewiec utrzymuje pozycję w trójce najważniejszych stref biurowych Warszawy pod względem popytu. Największe zainteresowanie tym obszarem wykazują firmy z sektorów IT (18%), finansowego (15%), produkcyjnego (12%) oraz sektora transportu i logistyki (12%). Zauważalny udział stanowią też firmy z sektora usług (11%), a także farmaceutycznego (11%).

– Obecny Służewiec jest miejscem z dużym potencjałem dla inwestorów. Przyszli nabywcy zyskują atrakcyjną możliwość na zakup dobrze wynajętych aktywów w atrakcyjnej cenie, których wartość można znacząco podnieść przez modernizację. To rynek dla graczy, którzy rozumieją strategię value-add i widzą potencjał w aktywach z ugruntowaną pozycją, które po renowacji mogą z sukcesem konkurować o wymagających najemców” – mówi Marcin Kocerba, Partner w Dziale Capital Markets, Cushman & Wakefield.

Boom mieszkaniowy i nowa tkanka społeczna

Służewiec jest obecnie jedną z najszybciej zaludniających się części Warszawy. W ciągu ostatniej dekady liczba mieszkańców na tym obszarze podwoiła się – z 15 000 w 2015 roku do ponad 31 000 obecnie. Prognozy wskazują, że do 2030 roku przekroczy 40 000.Obszar biurowy Służewca w ciągu kolejnych 5 lat może powiększyć się o ponad 4 000 mieszkań na sprzedaż (wliczając nieruchomości w budowie i planowane).W II kwartale 2025 roku co drugie mieszkanie sprzedane przez deweloperów na Mokotowie znajdowało się właśnie na Służewcu. Średnia cena ofertowa wynosiła 20 245 zł/mkw., co jest o 15% wyższą wartością niż średnia dla całej Warszawy.Obszar ten staje się też ważnym ośrodkiem dla rynku PRS – koncentruje 20% całej warszawskiej oferty tego typu. Obecnie działa tu niemal 2000 mieszkań na wynajem, a kolejne 1200 jest w przygotowaniu. Równolegle rozwija się segment prywatnych akademików. Dwa istniejące obiekty oferują ok. 1100 miejsc, a dwa kolejne w budowie dodadzą do tej puli ponad 1000 łóżek.

– Dynamiczny mieszkaniowy rozwój Służewca sprawia, że dzielnica z sukcesem przyciąga nowych mieszkańców. Intensywny rozwój rynku najmu instytucjonalnego i prywatnych akademików, sprawia także, że Służewiec staje się hubem dla młodych profesjonalistów i studentów. Wnoszą oni nową dynamikę i sprawiają, że okolica żyje. W budowie jest aktualnie kilka projektów akademików, jak choćby pod marką Student Space czy Milestone Warszawa Mokotów inwestora Speedwell Polska, a także kolejne projekty na wynajem" – dodaje Karolina Furmańska, Associate, Strategic Consulting & ESG | Capital Markets, Cushman & Wakefield.