Wrocławski rynek biurowy: Stabilność w obliczu wyzwań

Savills, firma doradcza na rynku nieruchomości, opublikowała najnowszy raport dotyczący rynku biurowego we Wrocławiu za pierwszą połowę 2024 roku. Raport przedstawia kluczowe dane i trendy kształtujące lokalny rynek biurowy, wskazując na m.in.: stabilność, mimo wyzwań związanych z malejącym popytem i wzrostem współczynnika pustostanów.

Na koniec czerwca 2024 roku całkowita podaż nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu wyniosła 1,37 miliona mkw. W centrum miasta zlokalizowane jest około 36% powierzchni, co czyni tę strefę kluczowym obszarem biurowym w stolicy Dolnego Śląska.

W pierwszej połowie roku na rynek wprowadzono 32 400 mkw. nowej powierzchni biurowej, co stanowi niewielki 1-procentowy spadek w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego. Za nową podaż odpowiadały dwa oddane do użytku projekty biurowe – Quorum Office Park A (18 200 mkw.) i B10 Office (14 100 mkw.).

QUORUM A

fot. Jan Augustynowski

B10 OFFICE

fot. Jakub Zazula

Na koniec analizowanego półrocza w budowie, w ramach czterech projektów, znajdowało się około 41 600 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Jest to znaczący spadek o 72% w porównaniu do analogicznego okresu poprzedniego roku. Większość powstających zasobów, czyli 68% (28 600 mkw.), jest zlokalizowana w strefie południowej miasta, natomiast pozostałe 13 000 mkw. powstaje w strefie zachodniej.

– Obecnie największą nowo powstającą inwestycją biurową w stolicy Dolnego Śląska jest Swobodna Spot. Docelowo Echo Investment na osiedlu Powstańców Śląskich postawi dwa biurowce, a budowa pierwszego ruszyła przed rokiem w październiku. W najbardziej optymistycznym wariancie do końca 2026 roku we Wrocławiu przybędzie około 90 000 mkw. nowoczesnych biur. To istotna informacja dla miasta, które od lat przyciąga inwestorów nie tylko potencjałem biznesowym, ale też ofertą edukacyjną, rozrywkową i kulturalną. O sile Wrocławia może mówić choćby bezapelacyjnie najlepsze miejsce w tegorocznym rankingu przygotowywanym przez „fDi Intelligence”, w kategorii miast przyszłości o średniej wielkości – mówi Jarosław Pilch, Head of Tenant Representation, Office Agency, Office Agency, Savills.

SWOBODNA SPOT

fot. Jan Augustynowski

Kuryłowicz & Associates

Jednym z istotnych wyzwań, z jakimi zmierzył się regionalny rynek, był spadek popytu – całkowity poziom najmu wyniósł 49 900 mkw., co oznacza spadek o 43% rok do roku.

Poziom pustostanów

W połowie roku we Wrocławiu dostępnych było 251 500 mkw. wolnych biur, co przełożyło się na wskaźnik pustostanów na poziomie 18,2%. To więcej o 210 punktów bazowych w porównaniu z rokiem ubiegłym. Wskaźnik pustostanów różnił się w zależności od strefy miasta: najwyższy odsetek niewynajętych biur odnotowano w centrum, gdzie pustostany sięgnęły 25,8%. W strefie zachodniej wskaźnik wyniósł 17,7%, natomiast najniższy poziom pustostanów, 8,7%, zarejestrowano w strefie południowej.

Warto zauważyć, że mimo wymagającej sytuacji rynkowej, Wrocław odnotował najwyższy poziom absorpcji netto wśród miast regionalnych w pierwszej połowie 2024 roku, który wyniósł 27 500 mkw.

Dominującym sektorem reprezentowanym przez najemców pozostaje IT, które odpowiadało za 46% wynajętej powierzchni. Istotną rolę odegrał również sektor produkcyjny z 19% udziałem.

– W pierwszej połowie roku we Wrocławiu dominowały renegocjacje, które stanowiły aż 54% wszystkich podpisanych umów. Nowe kontrakty, w tym te podpisane przez właścicieli powierzchni, odpowiadały za 42% popytu. Warto również zaznaczyć, że w tym czasie nie odnotowano żadnych umów przednajmu, co wciąż wskazuje na ostrożne podejście najemców – powiedziała Dorota Kościelniak, dyrektorka Działu Reprezentacji Najemcy w Savills Polska.

Ekspertka podkreśla, że ważnym czynnikiem kształtującym dynamikę wrocławskiego rynku jest hybrydowy model pracy. Firmy coraz częściej poszukują mniejszych biur, których powierzchnia wynosi średnio od 300 do 500 metrów kwadratowych, a umowy najmu na biura od 800 do 1 000 mkw. w dzisiejszych realiach stają się rzadkością i uznawane są za jedne z większych.

Czynsze

W obliczu dynamicznych zmian rynkowych, obserwowany jest również wzrost czynszów za najlepsze projekty biurowe we Wrocławiu. Poziom miesięcznych stawek na koniec pierwszego półrocza oscylował między 14,00 a 16,50 EUR za mkw.

– Wrocław pozostaje kluczowym ośrodkiem biurowym i mimo wielu rynkowych wyzwań, widzimy zainteresowanie ze strony najemców. Największe w gronie firm z sektora IT, ale także i produkcyjnego. Oczekujemy, że w kolejnych kwartałach rynek będzie się stabilizował, a nowo powstające strategiczne projekty do 2026 roku istotnie wzmocnią ofertę biurową – podsumowuje Dorota Kościelniak, dyrektorka Działu Reprezentacji Najemcy w Savills Polska.

fot. Jakub Zazula

fot. Jakub Zazula