Zarządcy nieruchomości komercyjnych chcą wiedzieć więcej o najemcach

Na rynku nieruchomości komercyjnych przybywa nierzetelnych najemców. Z tego względu właściciele biur, powierzchni handlowych, magazynów, hal produkcyjnych i innych obiektów służących do prowadzenia działalności gospodarczej, chcą wiedzieć, czy ich klient nie okaże się dłużnikiem. Od 2020 roku liczba raportów gospodarczych pobranych przez zarządców nieruchomości z Krajowego Rejestru Długów wzrosła aż o 50 proc. Już dziś najwięcej nieuregulowanych opłat czynszowych mają firmy z branży budowlanej, handlowej i gastronomicznej.

W segmencie nieruchomości komercyjnych to podmioty prawne zawierają umowy najmu lub dzierżawy na określony czas i na ustalonych warunkach. Według danych Krajowego Rejestru Długów, nierzetelni klienci są winni zarządcom 106 mln zł. Najwięcej firmy z branży budowlanej – 28,5 mln zł, handlowej – 23,6 mln zł oraz HoReCa – 12 mln zł. Zdaniem ekspertów – rzeczywiste długi z tytułu najmu mogą być jednak nawet kilka razy większe. Właściciele i zarządcy takich nieruchomości nie zawsze bowiem wpisują je do biur informacji gospodarczej, tymczasem to właśnie upublicznienie długu w BIG znacznie zwiększa szanse na odzyskanie należności.

Rosnące ryzyko transakcyjne związane z niewypłacalnością klientów skłania zarządców nieruchomości do większej ostrożności w doborze najemców.

– Dostrzegamy, że zarządcy coraz częściej weryfikują potencjalnych klientów – mówi Katarzyna Krzyżaniak, ekspertka rynku nieruchomości w Krajowym Rejestrze Długów BIG. – Na koniec 2023 roku z KRD pobrali oni o połowę więcej raportów gospodarczych niż jeszcze w 2020 roku. Dzięki temu, że sprawdzają swoich klientów w rejestrze, mogą podejmować bardziej świadome decyzje biznesowe, ograniczając do minimum ewentualne ryzyko transakcyjne. Dla zarządców ważne jest, aby upewnić się, czy dany klient jest zdolny płacić czynsz co miesiąc i jaka jest jego wiarygodność płatnicza. Chcą go weryfikować zarówno przed, jak i w trakcie współpracy, aby wiedzieć, jak najemca radzi sobie z terminowym regulowaniem zobowiązań również wobec innych podmiotów na rynku. Coraz większą wartość ma też dla nich nasze nowe narzędzie w postaci Analizy wiarygodności płatniczej, która wskazuje, prawdopodobieństwo dopisania w ciągu sześciu najbliższych miesięcy danego podmiotu do KRD z powodu nieuregulowanych zobowiązań.

Zarządcy powinni się przygotować

Ubiegły rok nie był łaskawy dla zarządców nieruchomości komercyjnych. Według firmy Cushman & Wakefield wolumen inwestycji na polskim rynku zmniejszył się aż o 68 proc. r/r i był to największy spadek w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Inwestorzy wstrzymywali się z decyzjami m.in. ze względu na niepewność geopolityczną i gospodarczą oraz wysokie koszty finansowania.

W 2024 r. sytuację na rynku nieruchomości nadal będzie kształtowało wiele czynników zewnętrznych. Wśród najważniejszych eksperci wymieniają rosnące ceny energii, które w dalszej perspektywie mogą przynieść pogorszenie się dyscypliny płatniczej klientów podnajmujących biura, powierzchnie handlowe, magazyny, hale produkcyjne czy inne obiekty służące do prowadzenia działalności gospodarczej. Z Analizy wiarygodności płatniczej Krajowego Rejestru Długów wynika, że największy odsetek firm o niskiej i średniej wiarygodności funkcjonuje w transporcie i gospodarce magazynowej, handlu hurtowym oraz zakwaterowaniu i gastronomii. To od 31 do 20 proc. przedsiębiorstw funkcjonujących w każdej z tych branż. To jednocześnie te gałęzie gospodarki, skąd pochodzi najwięcej klientów wynajmujących hale, magazyny, lokale. Perspektywy nie są więc najlepsze.

– Nie ulega wątpliwości, że branża nieruchomości komercyjnych jest silnie zależna od sytuacji gospodarczej, społecznej i politycznej w kraju i na świecie. Wpływ na nią mają takie czynniki jak: koniunktura, popyt i podaż, stopy procentowe, inflacja, kursy walut, regulacje prawne, preferencje najemców, trendy rynkowe czy zmiany technologiczne. Najem w 2024 roku będzie też bardzo mocno uzależniony od polityki energetycznej rządu. Wszyscy wiemy, że ceny energii, ciepła i gazu są zamrożone do połowy roku, natomiast nikt nie jest w stanie przewidzieć, co będzie później. Podwyżki będą miały kolosalny wpływ na zdolność najemców do terminowego regulowania opłat za wynajem. Warto, aby zarządcy już dziś przygotowali się na taką ewentualność, że niektórzy klienci z dnia na dzień mogą przestać płacić – zwraca uwagę ekspertka KRD.

Nie płacisz czynszu, możesz nie otrzymać finansowania

Praktyką stosowaną przez zarządców jest też wysyłanie do najemców wezwań do zapłaty. Jeśli dłużnik nie zreflektuje się i nie spłaci należności, mogą dopisać go do Krajowego Rejestru Długów.

– Niestety widzimy, że wielu zarządców nie korzysta z tej możliwości. Tymczasem taki wpis ma dla dłużnika wiele negatywnych konsekwencji: utrudnia mu dostęp do usług finansowych, a także podważa jego wiarygodność na rynku. Banki, ubezpieczyciele, firmy leasingowe czy telekomunikacyjne mogą odmówić podpisania z nim umowy na telefon, Internet lub odmówią udzielenia kredytu bądź finansowania w ratach. Natomiast współpracujące z KRD instytucje, które już przyznały temu klientowi kredyt czy leasing, dostaną w monitoringu informacje, że został on dopisany do rejestru dłużników – mówi Katarzyna Krzyżaniak.

Zarządcy, aby zapobiec ewentualnym opóźnieniom w płatnościach, mogą też stosować pieczęcie prewencyjne, które przybijają np. na zestawieniach czynszowych czy na fakturach. Stempel komunikuje, że w przypadku nieuregulowania zapłaty taka informacja zostanie przekazana do KRD. To mobilizuje najemców do realizowania opłat za wynajem w pierwszej kolejności. Według badań, jakie Krajowy Rejestr Długów przeprowadził w ubiegłym roku, 70 proc. ankietowanych konsumentów i 65 proc. przedsiębiorców wskazało, że gdyby mieli zbyt mało pieniędzy na opłacenie wszystkich swoich rachunków i faktur, to w pierwszej kolejności opłaciliby te, które zostały wystawione przez firmy współpracujące z KRD, aby nie zostać wpisanym do rejestru.