Mały lokal w biurowcu klasy A dla małej firmy? Katowice pokazują, że da się

Biura mające po 50 m kw. to wciąż rzadkość w inwestycjach klasy A na Śląsku. Tymczasem wśród niewielkich, lokalnych firm rośnie zapotrzebowanie na tego typu lokale pod dobrym adresem.

Tej oferty wciąż brak na rynkuDobry adres to dla wielu firm ważny cel biznesowy – ułatwia prowadzenie interesów i buduje prestiż firmy. Niestety często na przeszkodzie stoją zbyt wysokie ceny najmu lokali w biurowcach klasy A oraz metraże, za duże jak na potrzeby niewielkich i lokalnych firm.

Taka sytuacja jest dość powszechna na katowickim rynku biur. Od lat deweloperzy budujący w mieście koncentrują się na biurach większych niż 100 m kw. W efekcie wiele małych firm, chcących zmienić biuro na nowocześniejsze i bardziej prestiżowe, zmuszone jest rezygnować z przeprowadzki.

– Na katowickim rynku jest deficyt małych powierzchni biurowych w dobrych lokalizacjach, zwłaszcza w nowych inwestycjach, które się budują lub które powstały w ostatnich 5 latach. Dominuje za to oferta biur wielkopowierzchniowych, a także ceny sięgające nawet 14,5 euro za m kw. Dla małych firm, są to bariery nie do przeskoczenia – mówi Michał Dobrowolski, dyrektor zarządzający firmy deweloperskiej Brema z Katowic.

Duże firmy budujące w Katowicach nie kwapią się jednak ze zmianą podejścia do swoich planów inwestycyjnych. Biurowce, które obecnie powstają w mieście koncentrują się przede wszystkim na dużych powierzchniach. – Dla gigantów na rynku tworzenie biur mających po 40, 50 czy 60 m kw. jest nieopłacalne. Buduje się dziś tak, aby szybko znaleźć najemcę. Przy dużych biurach czas komercjalizacji się skraca. Deweloperowi często wystarczy jedna firma, aby zapełnić cały budynek – mów Dobrowolski.

Sytuację mogą zmienić inwestycje typu BTS (build-to-suit), czyli budowane pod konkretnych najemców. Często przy takich inwestycjach, oprócz biur tworzonych dla najemcy, pojawia się także dodatkowa powierzchnia, która trafia na rynek do komercjalizacji. Zdaniem ekspertów rynku nieruchomości, jest to szansa dla niewielkich, często jednoosobowych firm np. doradczych, reklamowych, start-up’ów czy pracowni architektonicznych.

50 m kw. przy  al. RoździeńskiegoPrzykładem takiej inwestycji jest otwarty w kwietniu biurowiec Brema, postawiony przy al. Roździeńskiego 188H, jednej z najruchliwszych ulic w Katowicach. Biurowiec został zaprojektowany i wybudowany pod konkretną firmę – BPSC SA. Jest to jedna z pierwszych w mieście inwestycji BTS klasy A, w której obok powierzchni open space powstałych dla dużych firm, inwestor stworzył także niewielkie lokale dla mikroprzedsiębiorstw.

– Nasz główny najemca, już na etapie planowania i budowy, wynajął ponad 3,5 tys. m kw. w biurowcu. Pozostała powierzchnia trafiła w kwietniu na rynek. Od początku zakładaliśmy, że musi ona być bardziej elastyczna i dopasowana, a tym samym kierowana nie tylko do dużych firm. Tak powstały pierwsze na katowickim rynku biura mające po 50 m kw. zlokalizowane w inwestycji klasy A – mówi Dobrowolski.

W efekcie biurowiec Brema oferuje dziś lokale mające od 37 do 56 m kw. – Od kilku lat widzieliśmy potrzebę na stworzenia takiej oferty na ryku. Małe firmy poszukiwały biur, ale odbijały się od propozycji, jakie mieli dla nich deweloperzy. Założone od początku elastyczne podejście do projektu budynku i wnętrz umożliwiło nam wydzielenie niewielkich biur, które stałyby się atrakcyjne dla lokalnych firm. Jednocześnie nie zapomnieliśmy o najemcach szukających w Katowicach dużych lokali. Powstał dzięki temu biurowiec przyjazny różnym biznesom, wypełniający deficyt na katowickim rynku nieruchomości komercyjnych – mówi.

Oferta Bremy kusi stawką 12,5 euro za metr kwadratowy – jest to dziś najniższa cena w biurowcu klasy A na lokalnym rynku.  – To propozycja dla firm, które chcą zainwestować w biuro w dobrej lokalizacji i w nowoczesnej przestrzeni, ale nie chcą przeinwestować. Najemca takiego biura oprócz powierzchni otrzymuje także dostęp do infrastruktury teletechnicznej i informatycznej, może także skorzystać ze wsparcia przy aranżacji lokalu. Ważne jest także kompleksowe wsparcie przy przeprowadzce i aranżacji biura, jakie najemca może uzyskać od dewelopera. Dotyczy ono zarówno samej organizacji przeprowadzki, projektu nowego biura, jak również jego urządzenia. Rynek dziś coraz częściej upomina się o tego typu ofertę – mówi.

Biurowiec Brema to najnowsza inwestycja komercyjna na katowickim rynku. Budynek mający 6 kondygnacji powstał w zaledwie 12 miesięcy. Biura zajmują w nim 6225 m kw. Do dyspozycji pracowników jest m.in. parking podziemny i zewnętrzny mieszczący łącznie 174 samochody, rowerownia z szatnią i prysznicami, taras na dachu oraz zielone strefy relaksu.

Inwestycja znajduje się przy Al. Roździeńskiego w sąsiedztwie 4 największych dróg – DK79, DTS, S86 i A4. W jej sąsiedztwie oprócz firm znajduje się także 6 obiektów handlowych m.in. IKEA, Castorama, Carrefour, Park Handlowy Rawa, salony samochodowe, a także rozwinięte usługi, potrzebne pracownikom, w tym m.in. paczkomat, pralnia, poczta, kwieciarnia i aptekę. Zaledwie 5 minut drogi od biurowca znajduje się najnowocześniejsza w Polsce strefa kultury z Muzeum Śląskim, Spodkiem, NOSPR i Międzynarodowym Centrum Kongresowym.   Budynek zaprojektowała pracownia Wojciecha Wojciechowskiego. Biurowiec jest już w 53% skomercjalizowany.