ZPPHiU – czy indeksacja czynszów to więcej pustych lokali w centrach handlowych?

Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU) zwraca uwagę, że indeksacja czynszów w centrach handlowych ma dwa główne cele: zwiększenie wartości obiektu oraz zabezpieczenie kredytów właścicieli nieruchomości. Oznacza to wprost, że właściciele galerii całkowicie przerzucają swoje ryzyka biznesowe na najemców – którzy nie tylko utrzymują centrum handlowe i pokrywają wszelkie koszty eksploatacji, ale budują markę i wartość każdego obiektu.

Sposób funkcjonowania właścicieli centrów handlowych w oparciu o kredyty walutowe, czynsze wyrażone w euro i przeniesienie ryzyk na najemców sprawia, że jest to swego rodzaju instrument finansowy – a nie umowa biznesowa. Czy forsowana indeksacja czynszów doprowadzi do rezygnacji niektórych najemców z najmu i zaskutkuje pustymi lokalami w galeriach handlowych?

PRCH w dzienniku Rzeczpospolita wskazuje, że „właściciele i zarządcy obiektów działają na rynku nieruchomości komercyjnych, które są aktywem inwestycyjnym. W związku z tym ich ryzyka związane są z zabezpieczaniem finansowania, a następnie terminową spłatą wieloletnich, wielomilionowych zobowiązań, budową i działalnością centrów. Z kolei najemcy działają na rynku handlu detalicznego, a ich ryzyka związane są z prowadzeniem działalności handlowej.” Dlaczego więc właściciele galerii przerzucają swoje ryzyko biznesowe na najemców – określając czynsze w euro? I dlaczego – skoro tłumaczą ten fakt swoimi kredytami – indeksacja jest oparta na wskaźniku inflacji, a nie na wskaźniku EURIBOR? Przecież kredyty właścicieli galerii nie są oprocentowane wg wskaźnika inflacji, a właśnie w oparciu o EURIBOR, który jest dużo niższy od inflacji! Najemcy stoją na stanowisku, że czynsz – nawet jeśli pierwotnie wyrażony w euro – powinien być w umowie przeliczony na złotówki i wraz z opłatami eksploatacyjnymi być jedną kwotą przez cały okres umowy. Bez zmian wynikających z kursu euro, bez niejednoznacznych indeksacji i bez doliczania nowych, nieprzewidzianych kosztów.

Pixabay

– W relacjach biznesowych każda strona powinna ponosić swoje ryzyka – ale niestety w relacjach pomiędzy właścicielami centrów handlowych, a najemcami tak nie jest. Po pierwsze umowy – których praktycznie nie możemy negocjować – zawierają zapisy skrajnie niekorzystne dla najemców i chronią wyłącznie wynajmujących. Po drugie nieakceptowalne jest, aby przerzucać na najemców ryzyko kursowe wynikające z kredytów walutowych, jakie zaciągają właściciele centrów – co jest widoczne w czynszach wyrażonych w euro i comiesięcznie przeliczanych na złotówki, czy bezwzględnej indeksacji – stosowanej nawet wtedy, kiedy nie było inflacji, albo wręcz była deflacja. A zdumiewające jest dla nas potwierdzenie przez wynajmujących, że indeksacja służy temu, aby księgowo podnieść wartość obiektu i drożej go sprzedać – a więc po prostu więcej zarobić. Przecież takie ‘papierowe’ podniesienie wyceny nie wynika z tego, że centrum handlowe jest lepsze, większe, wyremontowane, ma więcej odwiedzających – czyli jest atrakcyjniejsze dla najemców i ich klientów. To jest czysto formalny, papierowy zabieg, mający na celu dodatkowe zwiększenie zysków. A to zwiększenie zysków odbywa się kosztem najemców, którzy przecież już płacą zdecydowanie wyższe koszty eksploatacyjne. Nie tylko to jest oburzające. Podejście właścicieli nieruchomości komercyjnych, a szczególnie interesujących nas centrów handlowych – czyli kupowanie nieruchomości przez fundusze na kredyt walutowy i wyliczanie czynszów w euro przy abstrahowaniu od ich faktycznej atrakcyjności – jest instrumentem finansowym, takim samym, jak kredyt walutowy. Najemcy nie chcą kupować instrumentów finansowych, większość nie ma do tego wystarczających kompetencji. Chcą wynająć powierzchnię handlową za przewidywalny czynsz, zawierający też opłaty, jednoznacznie określony w złotówkach, Czy naprawdę właściciele galerii nie obawiają się, że ich działania doprowadzą w dłuższej, niż doraźna, perspektywie do kolejnych konfliktów – skutkujących zakończeniem umów i następnymi pustostanami? – pyta Zofia Morbiato, dyrektor generalna Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU).

Materiały prasowe

ZPPHiU zaapelował do właścicieli galerii handlowych o zamrożenie indeksacji czynszów w 2023 roku. Najemcy pokrywają wszystkie koszty funkcjonowania obiektów – w tym także koszty zarządzania, czyli koszty pracy. Ponadto czynsze – choć płacone w złotówkach – każdego miesiąca są przeliczane z ustalonej w umowie kwoty w euro. Ta praktyka przenosi na najemców ryzyko kursowe wynajmujących.

Dlatego zamrożenie indeksacji inflacyjnej w 2023 roku było fundamentalne dla najemców, których koszty zwiększą się drastycznie w wyniku wzrostu cen surowców, energii, płac, logistyki dostaw i dystrybucji oraz opłat eksploatacyjnych płaconych przez sklepy czy punkty usługowe. Niestety – większość właścicieli centrów handlowych odmówiła – choć znalazły się też pozytywne wyjątki, gdzie osiągnięto porozumienie i kompromis w sprawie indeksacji czynszów.

ZPPHiU wraz ze swoimi członkami – najemcami powierzchni w galeriach handlowych – przygotowują się do rozliczeń kosztów wspólnych za 2022 rok. Właściciele sklepów i punktów usługowych obawiają się, że będą musieli znowu dopłacać do wcześniej zapłaconych opłat. Z pewnością te dopłaty będą poddane szczegółowym analizom – najemcy oczekują transparentnego udokumentowania poniesionych wydatków. Ponadto ZPPHiU rozpoczyna wśród swoich członków badanie jakości zarządzania kosztami wspólnymi przez zarządców galerii handlowych.

Celem badania będzie wskazanie najlepiej i najgorzej ocenianych firm odpowiadających za opłaty serwisowe w centrach handlowych. Obecnie najemcy nie mogą przewidzieć, ile będą musieli zapłacić za koszty wspólne w większości galerii handlowych. Właściciele i zarządzający takimi obiektami zawierając umowę przedstawiają wartość zaliczkową kosztów eksploatacyjnych.

Jednak na koniec każdego roku oczekują dopłat, nie przedstawiając szczegółowego rozliczenia ani dokumentacji poniesionych kosztów. Dlatego ZPPHiU apeluje, aby wartość kosztów wspólnych była w pełni przewidywalna i określona z góry jako jedna, niezmienna kwota. Najlepiej, jeśli byłaby ona stałym, określonym w umowie, elementem czynszu.

Do kosztów wspólnych wynajmujący zaliczają: utrzymanie powierzchni poza sklepami i punktami usługowymi – takich jak korytarze, toalety, parkingi, wejścia, schody, windy etc. Najemcy ponoszą opłaty za personel i biura zarządcy, sprzątanie, oświetlenie, ochronę – oraz podatek od nieruchomości należny od wynajmującego. Najemcy muszą też pokrywać kary administracyjne nałożone na wynajmującego, koszty odzyskiwania należności, ubezpieczenia, itp.

Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU) wspólnie z Polskim Stowarzyszeniem Najemców Powierzchni Handlowych (PSNPH) podczas Pierwszego Kongresu ZPPHiU i PSNPH przedyskutowały najistotniejsze kwestie poruszane przez Kodeks Najlepszych Praktyk w umowach najmu według najemców. Przygotowany przez PSNPH Kodeks, uaktualniający dokument powstały w 2011 roku, wskazuje na oczekiwane przez najemców standardy współpracy i komunikacji z właścicielami oraz zarządcami centrów handlowych. Zasady proponowane przez Kodeks mają właściwie rozłożyć ryzyka biznesowe obu stron umowy.