Aktywa biurowe: pięć czynników sukcesu mających znaczenie dla inwestorów
Europa
W 2015 roku budynki biurowe zlokalizowane w regionie Europy Środkowo-Wschodniej cieszyły się dużym zainteresowaniem wśród inwestorów. Projekty w najlepszych lokalizacjach, takich jak Warszawa, Praga, Budapeszt, Bukareszt i polskie miasta regionalne, często znajdywały nabywców jeszcze przed zakończeniem prac budowlanych. Jednak fundusze inwestycyjne stają się coraz bardziej wymagającymi nabywcami, dlatego deweloperzy muszą realizować inwestycje z wartością dodaną. Aby tę wartość stworzyć, Skanska nie tylko buduje biura, ale również dba o dobre relacje ze swoimi klientami.
Według danych CBRE, wolumen inwestycyjny rynku nieruchomości biurowych w regionie CEE w 2015 roku sięgnął 3,9 miliarda euro, dzięki czemu projekty biurowe były drugim najlepiej sprzedającym się produktem w regionie. Rentowność w perspektywie długoterminowej oraz wysoka jakość są niezbędnymi elementami atrakcyjnej inwestycji. Rodzi się pytanie – co więcej powinien zaoferować deweloper, aby wygrać na niezwykle konkurencyjnym rynku nieruchomości biurowych? Skanska Commercial Development Europe, firma która w 2015 roku sprzedała 11 biurowców i osiągnęła wolumen transakcji sięgający 500 milionów euro, identyfikuje pięć kluczowych czynników, które prowadzą do sfinalizowania transakcji z sukcesem.
1. Dobre relacje od początku
Adrian Karczewicz, Dyrektor ds. Transakcji dla regionu CEE w Skanska, twierdzi, że otwartość oraz przyjazne podejście do inwestora są doskonałym sposobem, aby wypracować dobre relacje biznesowe i obopólne zaufanie. – „Zwykle na początku roku kontaktuję się i rozmawiam z potencjalnymi nabywcami. Pozwala mi to poznać ich oczekiwania, potrzeby oraz strategie inwestycyjne na nowy rok. Jednocześnie, mam okazję zaprezentować im rentowne rynki regionu CEE, na których działamy, a także podzielić się naszymi planami sprzedaży oraz zaproponować dalszą współpracę ze Skanska. Bardzo cenimy takie długoterminowe partnerstwo nawiązane z inwestorami, gdyż potwierdza to wysoką jakość naszej pracy oraz sprawia, że inwestorzy dobrze zapamiętują udaną współpracę z nami” – wyjaśnia.
2. Sprawne i szybkie procesy transakcyjne
Celem Skanska jest sfinalizowanie sprzedaży w ciągu sześciu miesięcy od momentu rozpoczęcia działań marketingowych danego projektu. Aby usprawnić i ułatwić cały ten proces partnerom inwestycyjnym, firma przeprowadza dogłębną ewaluację budynku, zwaną wewnętrznie jako pre-due diligence. Proces jest prowadzony przez zewnętrznych doradców, co gwarantuje ocenę niezależnego trzeciego podmiotu względem dokumentacji technicznej i statusu prawnego. Staranne zarządzanie dokumentacją, posiadanie wszelkich wymaganych pozwoleń i ekspertyz, a także nadzór nad formalnościami to niezbędne cechy odpowiednio przygotowanej inwestycji.
3. Rynek oraz stopy kapitalizacji
– „Aby dostarczyć klientom rentowne produkty, wybieramy rynki o największym potencjale oraz płynności. Aktywa biurowe regionu CEE często oferują wyższe zwroty niż podobne nieruchomości zlokalizowane w krajach Europy Zachodniej. Zgodnie z naszą szeroką wiedzą rynkową, najbardziej atrakcyjne stopy kapitalizacji dla budynków biurowych można znaleźć w polskich miastach regionalnych, takich jak Łódź oraz Katowice (ok. 7,5%), Kraków i Wrocław (6,25%), a także w Bukareszcie (7,5%) oraz Budapeszcie (7%). Mimo nieznacznego spadku poziomu stóp kapitalizacji w Warszawie i Pradze (ok. 5,5%), te dwa dojrzałe rynki nadal pozostają lokalizacjami pierwszego wyboru dla inwestorów” – twierdzi Adrian Karczewicz.
4. Jakość produktu
Staranny projekt, ponadczasowy design budynku i potwierdzenie certyfikacją LEED, gwarantują nabywcy, że nie będzie musiał przeprowadzać znaczących inwestycji kapitałowych w nieruchomości w trakcie jej użytkowania. Techniczne parametry, takie jak izolacja kondygnacji podziemnych oraz jakość izolacji zadaszenia, są również bardzo ważne podczas wybierania projektu. – „Windy oraz efektywna wentylacja mają również ogromne znaczenie. Warto zainwestować w tego typu elementy, nawet jeśli miałoby się to odbyć kosztem powierzchni, która mogłaby być przeznaczona na dodatkowe biura. Równie ważne są czynniki wpływające na użytkowanie powierzchni biurowej oraz komfort pracowników, takie jak regulacja temperatury i oświetlenia” – dodaje Adrian Karczewicz.
– „O wysokiej jakości budynku świadczy przede wszystkim dobre samopoczucie przebywających w nim ludzi. Dlatego wszelkie innowacyjne rozwiązania techniczne zawsze mają jeden cel – powinny służyć kształtowaniu zdrowej i produktywnej przestrzeni do pracy. Zastosowanie systemów wentylacji, oświetlenia, ogrzewania i chłodzenia budynków – wszystko to powinno służyć pracownikom. Ważna jest też przestrzeń wokół inwestycji: ludzie najlepiej czują się w okolicy zadbanej zieleni, z ciekawą i funkcjonalną infrastrukturą. Dlatego dbamy o aranżację miejsc zgodnie z ideą placemakingu – w których można nie tylko przyjemnie spędzić czas, ale także odpocząć. Inwestorzy patrzą na obiekty biurowe długoterminowo i biorą pod uwagę wartość dodaną jaką niesie ze sobą zrównoważone budownictwo” – mówi Arkadiusz Rudzki, dyrektor zarządzający Skanska Property Poland.
5. Wysoki poziom najmu
Nabywcy nie chcą ponosić ryzyka związanego z poszukiwaniem najemców po zakupie nieruchomości, więc preferują budynki, które są niemal w pełni wynajęte. W przypadku, gdy w momencie zakupu budynku znajduje się w nim jeszcze niewynajęta powierzchnia, Skanska oferuje inwestorom możliwość podpisania umowy master lease na minimalny okres trzech lat. Wysoki poziom najmu pozwala nabywcom oszacować, i to z dużą dozą precyzji, skalę zwrotu z inwestycji w perspektywie długoterminowej. Dlatego też proces pozyskiwania najemców jest niezwykle ważny i zaczyna się go ze znacznym wyprzedzeniem, nawet w momencie, kiedy deweloper dopiero rozpoczyna prace budowlane.
– „Dobre wyniki najmu są magnesem przyciągającym inwestorów oraz gwarancją długoletniego i stabilnego zwrotu z inwestycji. Zarówno najemcy, jak i inwestorzy chętnie wracają do nas i decydują się na współpracę przy kolejnych, realizowanych przez nas projektach. Jest to najlepszy dowód na to, że nasi partnerzy są zadowoleni z dotychczasowej współpracy. Dzieje się tak dlatego, że nasz biznes oparty jest na wartościach. Wierzymy w etykę, transparentność, bezpieczeństwo. Skupiamy się na innowacjach i dbamy o dobre relacje. Te wszystkie wartości są solidnymi fundamentami naszego biznesu, które przekładają się bezpośrednio na naszą ofertę i są dowodem jej wysokiej jakości” – zaznacza Arkadiusz Rudzki.
Skanska ściśle współpracuje z firmami z sektora nowoczesnych usług dla biznesu. Inwestorów nie trzeba przekonywać, że sektor ten jest dobrym najemcą z wielkimi perspektywami rozwoju. Według raportu ABSL, zagraniczne firmy otworzyły ponad tysiąc centrów SSC/BPO/ITO w Europie Środkowo-Wschodniej w trakcie 15 lat obecności sektora w tym regionie. W I kwartale 2015 roku sektor zatrudniał 335 tysięcy specjalistów. Według McKinsey & Company, w ciągu następnych 10 lat liczba zatrudnionych w sektorze może wzrosnąć do 850 tysięcy, a nawet 1,050 miliona osób. Oznacza to, że zapotrzebowanie na powierzchnię biurową będzie stale rosło, co w rezultacie będzie przyciągać zarówno deweloperów jak i inwestorów do stolic oraz miast regionalnych regionu CEE.
