Miasta regionu CEE wschodzącymi gwiazdami europejskiego rynku biurowych transakcji inwestycyjnych

Europa Środkowo-Wschodnia jest coraz bardziej atrakcyjna dla inwestorów. Budynki biurowe w regionie zapewniają korzystne stopy kapitalizacji oraz niskie ryzyko inwestycyjne – podaje raport "Rising Stars 2015", opublikowany przez Skanska, JLL, Colliers International i ABSL.

W Europie Środkowo-Wschodniej (ang. Central and Eastern Europe – CEE) mamy do czynienia z ogromną luką w obszarze inwestycji w sektorze nieruchomości biurowych, stwarzającą olbrzymią szansę dla regionu. Mimo że CEE jest jednym z największych motorów rozwoju gospodarczego na kontynencie (ze średnim wzrostem PKB prognozowanym przez McKinsey na poziomie 4,6%), reprezentuje zaledwie kilka procent całkowitej wartości transakcji inwestycyjnych w Europie. Miasta tej części kontynentu spełniają wiele kryteriów ważnych dla inwestorów, co według Colliers International, pozwala im na utrzymanie stałej aktywności inwestycyjnej i deweloperskiej. Region CEE ma jednak szansę szybko nadrobić zaległości i wzmocnić swoją pozycję na europejskim rynku nieruchomości, ponieważ fundusze stają się coraz bardziej otwarte na realizację nowych strategii inwestycyjnych. Natomiast, jak informuje JLL, całkowita wartość transakcji na rynku globalnym ma wzrosnąć od 5% do 10% w 2015 roku.

– „Na rynku jest dostępna duża ilość kapitału, głównie ze względu na ożywienie światowej gospodarki. Liczba dostępnych, atrakcyjnych produktów inwestycyjnych w krajach znajdujących się na top-listach inwestorów jest jednak ograniczona. To właśnie dlatego coraz mocniej przyciągają ich bezpieczne produkty w Europie Środkowo-Wschodniej, które oferują dobre stopy kapitalizacji i długoterminowe zyski" – mówi Adrian Karczewicz, dyrektor ds. transakcji w Skanska Commercial Development Europe.

Bezpieczny region dużych możliwości

Większość krajów w Europie Środkowo-Wschodniej należy do Unii Europejskiej, co zapewnia stabilność i bezpieczne środowisko dla prowadzenia biznesu. Całkowita populacja CEE przekracza 100 milionów osób, tworząc silny rynek wewnętrzny. Mieszkańcy regionu to ludzie podzielający zachodnie wartości. 24% pracowników w CEE posiada wyższe wykształcenie. Dzięki tym wszystkim czynnikom Europa Środkowo-Wschodnia przyciąga wiele firm, które lokalizują tu swoje centra usług lub fabryki i – wiążąc z regionem długoterminowe prognozy rozwoju – stają się dobrymi najemcami budynków biurowych. Największym motorem wzrostu rynku biurowego jest sektor usług dla biznesu, który, jak podaje ABSL, będzie się jeszcze przez wiele lat intensywnie rozwijał w państwach CEE. Polska jest dobrym przykładem tego trendu.

– „Kolejny rok z rzędu sektor usług dla biznesu stanowi największą grupę wśród bezpośrednich inwestycji zagranicznych w Polsce. W kraju działa obecnie aż 356 inwestorów z całego świata. To dzięki temu sektorowi Polska staję się rozpoznawalną, międzynarodową marką” – mówi Jacek Levernes, prezes ABSL, członek zarządu HP Europa.

Europa Środkowo-Wschodnia oferuje inwestorom nowoczesne, certyfikowane pod względem zielonego budownictwa powierzchnie biurowe o wysokich standardach technicznych, w doskonałej lokalizacji i z dostępem do transportu publicznego. Zdecydowana większość budynków jest wynajęta w ponad 90%.

– „Kluczowe rynki CEE dostarczają produkt wysokiej jakości, spełniający potrzeby inwestorów na poziomie dorównującym budynkom oferowanym przez dojrzałe rynki EMEA. Mimo że region nie może konkurować w zakresie długości okresu najmu, może z powodzeniem rywalizować pod względem stosunku szacowanych zysków do potencjalnego ryzyka" – komentuje Damian Harrington, dyrektor regionalny działu badań w Colliers International na Europę Wschodnią.

Miasta o największym potencjale

Stopy kapitalizacji dotyczące obiektów najlepszych w swojej klasie w Europie Środkowo-Wschodniej są wyraźnie wyższe niż w krajach zachodnich. W 2014 roku wyniosły średnio 6-7,5% w zależności od miasta. Zgodnie z danymi JLL, stopy kapitalizacji kształtowały się przykładowo na poziomie 6% w Warszawie i Pradze, 7,25% w Budapeszcie i 7,75% w Bukareszcie.

– „Warszawa, ze względu na swoją specyfikę i skalę, które pozwalają na realizację najbardziej spektakularnych transakcji, nadal dominuje w polskim sektorze biurowym. Obserwujemy jednak rosnące zainteresowanie miastami regionalnymi. Do tej pory liderami pod względem wolumenu transakcji inwestycyjnych były Kraków, Wrocław i Trójmiasto. Spodziewamy się jednak, że inne miasta regionalne – np. Poznań, Łódź i Katowice - cieszące się zainteresowaniem najemców, mają szansę przyciągnąć inwestorów, chcących skorzystać z wyższych stóp kapitalizacji” – mówi Tomasz Puch, dyrektor działu rynków kapitałowych nieruchomości biurowych i magazynowych w JLL.

Rosnąca dojrzałość rynku CEE prowadzi do kompresji stóp kapitalizacji. Jak twierdzi Skanska, w 2015 roku w stolicach krajów CEE mogą one osiągnąć średnio 5.75-6% w Warszawie, 7,5% w Bukareszcie, 5.75-6% w Pradze i 7% w Poznaniu.

Rosnąca konkurencja wśród inwestorów

Inwestorzy już obecni w Europie Środkowo-Wschodniej są najlepszymi ambasadorami regionu. Fundusze niemieckie i austriackie są najbardziej aktywne. CEE przyciąga kolejnych największych graczy z całego świata. Dla przykładu, Skanska sprzedała budynek biurowy Riverview w Pradze Invesco Real Estate oraz kompleks Dominikański we Wrocławiu Union Investment. Ponadto, inwestorzy z Bliskiego Wschodu i Azji coraz częściej lokują kapitał w CEE.

Europa Środkowa i Wschodnia jest częścią nowej polityki Chin, zwanej dyplomacją nowego Jedwabnego Szlaku. CEE jest jednym z regionów o strategicznym znaczeniu dla azjatyckiego giganta, co sprawia, że kraj ten chce tu lokować swoje inwestycje. Nadejście chińskiego kapitału, jak również rosnąca rola funduszy lokalnych, to obecnie jedne z najciekawszych zjawisk na rynku nieruchomości w CEE.

“Rising Stars 2015”, przewodnik po szczególnie atrakcyjnych lokalizacjach inwestycyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej, został opracowany w wyniku współpracy ekspertów Skanska, JLL, Colliers International i ABSL. Jest to wielowymiarowa analiza potencjału inwestycyjnego w obszarze nieruchomości biurowych CEE w podziale na poszczególne lokalizacje. Opracowanie zawiera także zbiór informacji o tym, jak najlepiej stworzyć produkt inwestycyjny na najbardziej chłonnych rynkach regionu. Raport został oficjalnie zaprezentowany podczas Konferencji ABSL, która odbyła się w Krakowie, 16-17 czerwca 2015 roku.