Apartamenty wakacyjne – dobra lokata kapitału?

Przyglądając się ofercie rynku apartamentów wakacyjnych w Polsce można stwierdzić, że rynek podnosi się po wyraźnym spowolnieniu, które miało miejsce w minionych 3-4 latach.

Nie sposób oprzeć się wrażeniu, że w szczytowym momencie popularności tego segmentu w Polsce (2007 i I poł. 2008 r.) dodatkowym bodźcem do rozwoju rynku był popyt stricte spekulacyjny, tj. inwestorzy, którzy w zakupie apartamentu (niekiedy pakietu apartamentów)  w kurorcie wypoczynkowym upatrywali bardzo korzystnej lokaty kapitału, która przyniesie duże zyski w niedalekiej przyszłości. Koniunkturę szczególnie stymulowały prezentowane przez deweloperów kuszące symulacje inwestycji oparte na optymistycznych założeniach stałego wzrostu:

-         wartości nieruchomości,

-         obłożenia apartamentu oraz

-         stawek wynajmu apartamentu przez turystów,

co powodowało złudne przeświadczenie wśród nabywców, iż na tej inwestycji nie można stracić. Kryzys na rynku zweryfikował tą tezę, przypominając, iż w przypadku dekoniunktury na rynku nieruchomości, sektor apartamentów wakacyjnych traci na wartości znacznie szybciej niż rynek tradycyjnych mieszkań. Rynek apartamentów wakacyjnych jest o tyle specyficzny, że produkt tego rynku nie zaspokaja podstawowych potrzeb mieszkaniowych, przez co popyt na ten produkt jest w dużym stopniu chwiejny i zależny od czasowych mód i pozytywnego PR takiej formy inwestowania. Obecnie skłonność do takich inwestycji jest znacznie niższa niż dwa-trzy lata temu. Na rynku dominuje przeświadczenie, że zakup apartamentu wakacyjnego to inwestycja długoterminowa generująca niską stopę zwrotu, której największą zaletą jest ochrona kapitału przed inflacją. Zakup nieruchomości stanowi popularną formę dywersyfikacji portfela wśród zasobnej części społeczeństwa.

Oczywistym faktem jest to, żge najwięcej apartamentów wakacyjnych powstaje na dwóch biegunach Polski – w szeroko rozumianych „górach” (od okolic Szklarskiej Poręby i Karpacza), poprzez Beskidy (Wisła, Szczyrk), po Zakopane i okolice oraz nad morzem (praktycznie na całej szerokości polskiego wybrzeża). Poniżej przedstawiamy średnie ceny mieszkań w wybranych kurortach wakacyjnych pochodzące z portalu otodom.pl:

powierzchnia	35-55 m2			55-80 m2			80-120 m2
kwartał	I kw. 2013	II kw. 2013	III kw. 2013	I kw. 2013	II kw. 2013	III kw. 2013	I kw. 2013	II kw. 2013	III kw. 2013
Sopot	8 817	8 471	8 339	9 762	9 424	9 211	9 447	8 610	8 557
Karpacz	5 265	5 265	5 625	5 423	5 456	5 412	3 817	3 893	3 849
Międzyzdroje	8 112	7 214	8 066	7 830	7 879	7 380	7 632	6 398	7 812
Kołobrzeg	6 545	6 490	6 660	6 226	5 834	6 045	5 737	5 420	5 444
Zakopane	9 258	9 287	9 337	8 861	9 095	9 404	8 754	9 292	9 478

Źródło: portal www.otodom.pl

 

Przy dokonywaniu kalkulacji opłacalności inwestycji w apartament wakacyjny bezwzględnie należy wziąć pod uwagę średnie ceny najmu możliwe do osiągnięcia w danej lokalizacji. Oczywiście różnią się one zdecydowanie w zależności od terminu (osiągają maksima w szczycie okresu zimowego w górach, wakacyjnego nad morzem. Poniżej przedstawiamy średnie ceny najmu mieszkań kwotowane w wybranych kurortach na portalu www.otodom.pl:

Powierzchnia	35-55 m2			55-80 m2			80-120 m2
kwartał	I kw. 2013	II kw. 2013	III kw. 2013	I kw. 2013	II kw. 2013	III kw. 2013	I kw. 2013	II kw. 2013	III kw. 2013
Sopot	34	31	30	32	29	30	36	37	36
Karpacz	22	24	20	14	14	14	17	19	19
Międzyzdroje	37	47	39	54	54	54	b.d.	b.d.	b.d.
Kołobrzeg	21	14	10	18	17	17	15	14	15
Zakopane	27	30	31	29	25	31	34	36	36

Źródło: portal www.otodom.pl

 

Do rosnącej popularności inwestycji w apartamenty wakacyjne przyczynia się przede wszystkim fakt generowania stałego przychodu przez nieruchomość. Warto jednak pamiętać, że oprócz kluczowej lokalizacji o popularności miejscówki i końcowym sukcesie inwestycji decyduje fachowość i operatywność firmy zarządzającej całym obiektem, gdyż to ona odpowiada za relacje z najemcami, co bezpośrednio przekłada się na przychody.  

 

Jarosław Mikołaj Skoczeń, ekspert nieruchomości otodom.pl