Co czeka rynek mieszkaniowy w 2013 roku?

O tym, że przyszły rok będzie trudny dla branży mówi się już od dłuższego czasu. Spadek dynamiki wzrostu PKB, koniec Rodziny na Swoim, niepewność startu nowego programu rządowych dopłat, a także tzw. ustawa deweloperska – to tylko klika czynników, które będą miały wpływ na sytuację na rynku w ciągu najbliższych dwunastu miesięcy.

Z prognozy na 2013 r. zaprezentowanej przez Home Brokera i Lion’s House’a wynika, że w związku ze spadkiem dynamiki wzrostu PKB, zmaleje także – w wyniku łagodzenia polityki monetarnej – oprocentowanie kredytów hipotecznych. Oznacza to liberalizację dostępu do finansowania kredytowego. Warunkiem jest jednak to, aby kryzys nie przybrał najgorszej z możliwych form i nie sparaliżował rynku. Jeżeli do tego dojdzie, może się okazać, że banki całkowicie odetną możliwość kredytowania i będą czekały na lepsze czasy – co nie jest korzystne ani dla nich, ani dla klientów.

Powodem obniżania oprocentowania kredytów hipotecznych jest spadek stopy WIBOR 3M, czyli średniej ceny za jaką banki pożyczają sobie pieniądze (w tym wypadku na okres trzech miesięcy). W rezultacie spadku WIBOR-u, rodzina mająca taki sam dochód może sobie pozwolić na wzięcie większego kredytu. Nie pozostanie to jednak bez odpowiedzi instytucji finansowych, które częściowo odbiorą sobie tę stratę poprzez zwiększenie marży.

Koniec 2012 r. oznacza wygaszanie programu rządowych dopłat do kredytów mieszkaniowych. Na pewno odbije się to negatywnie na sytuacji na rynku w pierwszych dwóch kw. przyszłego roku. Kolejny program ma wystartować w lipcu 2013 r. W grę wchodzą jednak opóźnienia mogące spowodować przesuniecie jego startu nawet na początek 2014 r. W obliczu niepewności wielu nabywców decyduje się więc na zakup mieszkania, tak aby skorzystać z programu dopłat nie oglądając się na to, co wydarz się w najbliższej przyszłości.

Duża grupa respondentów (22,9%) zapytanych przez Home Brokera i Lion’s House’a o to, jaki będzie efekt zakończenia Rodziny na Swoim, podkreśla spadek liczby zawieranych transakcji w przyszłym roku. Spadek ten spowodowany jest właśnie wzmożonym zainteresowaniem zawierania transakcji jeszcze w tym roku. Liczna jest grupa (17,8%), która twierdzi, że nabywcy będą czekać, co zaoferuje im rząd i jakie możliwości otworzy przed nimi program Mieszkanie dla Młodych. Wśród respondentów niemal ex aequo znajdują się ci, którzy są zdania, że efektem wygaszania Rodziny na Swoim będzie wzrost popytu na najem (11,4%) lub spadek popytu na nowe mieszkania (11,3%).

Sporym zamieszaniem w polskim prawodawstwie okazała się tzw. ustawa deweloperska. Jej przepisy mocno dotknęły również wielu deweloperów, którzy – chcąc rozpocząć inwestycję po 29 kwietnia br. – muszą założyć rachunek powierniczy, na którym gromadzone będą pieniądze i wypłacane deweloperowi wraz z postępem w wykonywaniu prac (rachunek otwarty) lub też po zakończeniu budowy i przeniesieniu na nabywcę praw własności do lokalu (rachunek zamknięty). Z tego powodu wielu inwestorów decydowało się na rozpoczynanie nowych inwestycji jeszcze przed końcem kwietnia br. W rezultacie mamy dzisiaj do czynienia o ogromną liczbą rozpoczętych inwestycji, które będą realizowane – a także sprzedawane – w ciągu najbliższych kilkunastu miesięcy.

Dane zaprezentowane przez GUS, na które powołują się w raporcie specjaliści z Home Brokera i Lion’s House’a, pokazują, że inwestorzy w listopadzie br. rozpoczęli budowę aż o 29,5% mniejszej liczby mieszkań niż w analogicznym okresie zeszłego roku – co najlepiej pokazuje tendencje z jakimi mamy do czynienia.

W przyszłym roku możemy być także świadkami wydłużenia się czasu potrzebnego na sfinalizowanie transakcji. Jeżeli – jak wynika z raportu – w listopadzie sprzedaż mieszkania na rynku wtórnym trwała średnio 132 dni, to w przyszłym roku czas ten może się wydłużyć o 6 dni, licząc od momentu ogłoszenia chęci sprzedaży aż do podpisania umowy notarialnej. Rok 2013 przyniesie również wydłużenie czasu negocjacji. Skorzysta na tym klient, który może liczyć na obniżkę rzędu nawet 7,7%, co w przypadku mieszkania wycenionego na 300 tys. zł, może oznaczać zysk rzędu nawet 23,1 tys. zł.

Mateusz Kozłowicz

889-180-307