Grunty pod zabudowę mieszkaniową i biurową motorem rozwoju rynku w 2015 r.
Polska
Firma doradcza JLL podsumowała 2015 oraz wskazała trendy na 2016 rok w segmencie mieszkaniowych, biurowych, handlowych, hotelowych i rolnych gruntów inwestycyjnych w Polsce. Z analiz wynika, że rynek ten rozwijał się bardzo intensywnie w minionym roku. Sprzyjała mu dobra kondycja gospodarki, zrównoważony rozwój sektora kapitałowego i finansowego oraz malejące bezrobocie.
Wysoka dynamika wzrostu w sektorze nieruchomości biurowych i dobra koniunktura na rynku mieszkaniowym miały przełożenie na popyt na grunty pod nowe inwestycje z tego obszaru. Inwestorzy poszukujący gruntów handlowych koncentrowali się na pozyskaniu terenów pod realizację mniejszych projektów. Firmy zainteresowane gruntami hotelowymi chętniej analizowały tereny inwestycyjne w mniejszych miastach regionalnych z myślą o realizacji niskobudżetowych obiektów hotelowych.
Daniel Puchalski, Dyrektor Działu Gruntów Inwestycyjnych w JLL, informuje: „Jak wynika z ogólnych kalkulacji opartych m.in. na komunikatach spółek giełdowych, transakcjach ogłaszanych przez kluczowe firmy deweloperskie i inwestycyjne, danych z Rejestrów Cen i Wartości Nieruchomości, mamy za sobą bardzo dobry rok na rynku gruntów komercyjnych, który zakończył się wynikiem transakcyjnym w wysokości ponad 2,5 mld zł. Rezultat ten potwierdza trend wzrostowy na rynku gruntów inwestycyjnych w Polsce w porównaniu do roku 2014. Zawdzięczamy go przede wszystkim dynamice rynku mieszkaniowego w Warszawie oraz w pozostałych dużych miastach, jak również rynku biurowego w Krakowie, Wrocławiu czy Poznaniu”.
Grunty pod zabudowę mieszkaniową – motorem rozwoju rynku
– „Dobra kondycja rynku mieszkaniowego w zeszłym roku była efektem trwającego od końca 2013 r. wysokiego popytu na nowe lokale. Przyczyniły się do niego, między innymi, utrzymujące się na niskim poziomie stopy procentowe, które zachęcały do zaciągania kredytów, tendencja do lokowania środków w mieszkania jako inwestycje na wynajem, a także program Mieszkanie dla Młodych i stabilne ceny. Jednocześnie to w tym segmencie deweloperzy rejestrowali najwyższe marże” – informuje Jacek Kamiński, Dyrektor w Dziale Wyceń, JLL.
Ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową w największych polskich aglomeracjach cechowała w ubiegłym roku tendencja wzrostowa, a popyt na nie był równie duży jak w 2014 r.
– „Dobre wyniki finansowe w 2015 r., wyprzedanie bieżącej oferty mieszkań i wyczerpane zapasy zakupionych wcześniej działek inwestycyjnych, powodują że większość deweloperów optymistycznie patrzy w przyszłość. Ten optymizm będzie miał bezpośrednie przełożenie na dalsze zainteresowanie terenami pod projekty mieszkaniowe. Ze względu na dostępność i ceny gruntów, a także program Mieszkanie dla Młodych, w 2016 r. należy się spodziewać większej popularności działek inwestycyjnych w dzielnicach poza ścisłym centrum takich aglomeracji jak Warszawa, Wrocław, Kraków czy Gdańsk” – wymienia Daniel Puchalski.
Ograniczona oferta dobrze przygotowanych gruntów w Warszawie, Wrocławiu czy Krakowie sprawi, że część inwestorów i deweloperów coraz chętniej będzie spoglądać w kierunku takich miast jak Katowice czy Łódź. Niższa podaż atrakcyjnych terenów w największych miastach ma szansę przełożyć się również na wzrost cen gruntów mieszkaniowych w 2016 r., w szczególności w przypadku mniejszych działek, umożliwiających realizację niedużych, jedno- lub dwuetapowych projektów.
Zdaniem analityków JLL, w najbliższych latach można się również spodziewać poszerzenia oferty premium, przede wszystkim w Warszawie. Grunty pod tego typu inwestycje cieszą się szczególnym zainteresowaniem polskiego kapitału, jak również indyjskiego czy arabskiego.
– „Popyt na grunty mieszkaniowe i biurowe w Polsce dotyczy aktualnie głównie terenów o powierzchni pozwalającej na budowę między 4 000 a 10 000 mkw. powierzchni użytkowej lub użytkowo-mieszkaniowej. Istotnym kryterium jest też możliwość rozpoczęcia inwestycji w możliwe krótkim czasie. Projekty o potencjale inwestycyjnym między 10 000 a 60 000 mkw. lub więcej są chętnie brane pod uwagę przez firmy posiadające większe możliwości finansowe, pod warunkiem, że oferowane na sprzedaż grunty mają uregulowaną sytuację prawną, pozwolenie na budowę, a także miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu” – wylicza Daniel Puchalski.
Grunty pod zabudowę biurową
Sektor nieruchomości biurowych charakteryzował się dużą dynamiką wzrostu w 2015 r. Deweloperzy oddali do użytku ok. 700 000 mkw. biur, a najemcy zawarli umowy o rekordowym wolumenie. Wysoki popyt wpłynął na zainteresowanie zakupami nowych terenów pod inwestycje biurowe, szczególnie w Trójmieście i Krakowie. Jednocześnie można było zaobserwować coraz większy popyt na grunty w takich miastach jak Bydgoszcz, Lublin, Opole czy Rzeszów.
Pomimo prognozowanego wzrostu współczynnika powierzchni niewynajętych w 2016 r., inwestorzy nadal będą interesować się ciekawymi terenami pod projekty biurowe, szczególnie w Krakowie czy Trójmieście, ale też w Rzeszowie, Lublinie czy Poznaniu. Również Wrocław, tak jak w ubiegłych latach, pozostanie miastem, w którym transakcje zakupu gruntów będą kontynuowane na aktualnym poziomie, z możliwą tendencją wzrostową.
Nadal pożądane są grunty pod biura w Warszawie, zarówno w centrum miasta, jak też wzdłuż linii metra.
– „Tereny położone w centrum Warszawy niezmiennie wpisują się w obszar zainteresowań deweloperów biurowych, pod warunkiem jednak, że ich cena jest adekwatna do wartości wynikającej z analizy inwestycyjnej” – informuje Daniel Puchalski.
Z obserwacji JLL wynika, że na celowniku inwestorów znajdą się także stołeczne grunty w sąsiedztwie planowanych tras tramwajowych, np. do Wilanowa, a także dworców kolejowych.
Działki inwestycyjne w takich rejonach Warszawy jak Dolny Mokotów, Aleje Jerozolimskie (aż do węzła Salomea) czy Żoliborz, z dobrą ekspozycją i dogodną komunikacją, mają duże szanse na znalezienie nabywców jeszcze w tym roku.
Grunty pod zabudowę handlową
2015 r. to czas stabilnego zainteresowania gruntami pod zabudowę handlową. Również ceny transakcyjne były zbliżone do tych z 2014 r. Największą popularnością cieszyły się tereny pod mniejsze projekty w atrakcyjnych lokalizacjach, ze sklepami dostępnymi bezpośrednio z parkingu i ograniczonymi do minimum powierzchniami wspólnymi.
– „W 2016 r. nadal dużym zainteresowaniem deweloperów będą cieszyły się tereny, na których można realizować mniejsze projekty takie jak np. czy centra convenience. Naszym zdaniem, w 2016 r. najbardziej poszukiwanymi gruntami będą te o powierzchni między 0,5 a 1,5 ha, a w szczególności tereny w miastach liczących 30 000 - 250 000 mieszkańców. Inwestorzy starają się wyszukiwać takie lokalizacje, które pozwolą uzupełnić ofertę handlową miast i wypełnić luki na mapie handlowej Polski” – wyjaśnia Daniel Puchalski.
Według JLL, ceny gruntów handlowych w 2016 r. pozostaną na stabilnym poziomie.
Grunty pod zabudowę hotelową
Rok 2015 upłynął pod znakiem rozwoju w branży hotelarskiej. Sprzyjające wskaźniki makroekonomiczne miały bezpośrednie przełożenie na zainteresowanie Polską ze strony inwestorów hotelowych. Z roku na rok rośnie też liczba turystów, co generuje popyt na miejsca hotelowe, a w dalszej kolejności może przełożyć się na dobre wyniki finansowe operatorów. Dodatkowo, Polska staje się coraz popularniejszym miejscem do organizacji spotkań i konferencji biznesowych o dużej skali.
Międzynarodowe sieci hotelowe będą kontynuować ekspansję na polskim rynku. Szukają one nie tylko działek w prestiżowych lokalizacjach w największych aglomeracjach, o bardzo dobrej widoczności i komunikacji, ale również działek na obrzeżach miast, szczególnie regionalnych, pod niskobudżetowe projekty.
Specjaliści JLL szacują, że w ciągu najbliższych 2-3 lat w największych miastach powstanie Polski ok. 30 nowych obiektów hotelowych dużych sieci, z czego połowę będą stanowić hotele niskobudżetowe.
Grunty rolne
Rok 2015 upłynął pod znakiem zmian przepisów dotyczących obrotu gruntami rolnymi. Wraz z postępującymi pracami nad nowym brzmieniem ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, można było zaobserwować determinację zarówno po stronie kupujących, jak i sprzedających, by zdążyć przeprowadzić planowane transakcje jeszcze na „starych zasadach”. Pośpiech wynikał z faktu, że zgodnie z zapowiedziami, nowe przepisy miały wprowadzić dodatkowe obostrzenia w obrocie gruntami rolnymi, zmierzając w kierunku ograniczenia możliwości ich zakupu przez podmioty nieprowadzące aktywności rolnej.
– „Pomimo, iż ceny ziemi rolnej znacząco wzrosły w ubiegłych latach, w 2015 r. nadal były one co najmniej 2-3-krotnie niższe niż średnie ceny w wielu krajach UE. Ta atrakcyjność cenowa miała bezpośrednie przełożenie na zainteresowanie polską ziemią wśród zagranicznych inwestorów, jednak zapowiadane zmiany prawne ostudziły zapał szczególnie tych podmiotów, których strategia zakładała zakupy gruntów w celach spekulacyjnych” – wyjaśnia Daniel Puchalski.
Planowane na 1 maja 2016 r. wejście w życie nowej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zbiegnie się w czasie z datą otwarcia rynku nieruchomości gruntowych dla cudzoziemców będących obywatelami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej. Jeszcze w ubiegłych latach wydawało się, że ze względu na „uwolnienie rynku gruntów”, zainteresowanie zakupem ziemi rolnej w Polsce będzie rosło. Zdaniem ekspertów JLL, co najmniej do maja 2016 r. będzie można obserwować zainteresowanie międzynarodowych inwestorów polską ziemią, ale mniejsze niż spodziewane – właśnie ze względu na planowane zmiany w legislacji mające na celu ograniczenie obrotu gruntami rolnymi.
– „Wśród prognozowanych trendów, które będziemy obserwować w 2016 r. na rynku gruntów inwestycyjnych w Polsce, należy wymienić utrzymanie się wysokiego popytu na tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, stabilny popyt na grunty pod zabudowę biurową i większe zainteresowanie inwestycjami w miastach regionalnych. W związku z nowelizacją prawa regulującego obrót ziemią rolną, można przewidywać, że najmocniej widoczne i odczuwalne zmiany w zakresie popytu, podaży i cen, będą miały miejsce w 2016 r. właśnie w tym segmencie rynku nieruchomości” – podsumowuje Daniel Puchalski.
