Kupno mieszkania na wynajem – czy to dobra inwestycja?

Zakup mieszkania na wynajem jest formą inwestowania kapitału polecaną osobom oczekującym wyższych stóp zwrotu niż w wypadku lokat bankowych. Przedstawiamy cykl trzech artykułów, w których przybliżymy trzy najważniejsze czynniki determinujące sensowność zakupu mieszkania i zarabiania na jego wynajmie:

            - aspekt czasowy – konieczność poświęcenia znacznej ilości czasu;

            - aspekt związany z ryzykiem inwestycji;

            - kwestie związane z opłacalnością tej formy inwestowania.

W tym artykule przedstawimy kilka porad dla osób rozważających tą formę inwestycji – skoncentrujemy się na aspekcie wygody i oszczędności czasu.

Pod tym względem zakup mieszkania wymaga nie tylko znacznej ilości czasu – ale także i gruntownej wiedzy inwestora. Im kupimy lepsze mieszkanie pod kątem wynajmu  (w dobrej lokalizacji, o korzystnym rozkładzie pomieszczeń), i po atrakcyjniejszej cenie, tym wyższa będzie możliwa do osiągnięcia stopa zwrotu. Jednym słowem – jak w każdej dziedzinie życia – zakup powinien być przemyślany. Kupując mieszkanie na wynajem szczególnie warto zapolować na okazje rynkowe. Należy liczyć się z koniecznością poświęcenia czasu na:

- Dokonanie symulacji ekonomicznej

Przemysław Kotwicki, ekspert serwisu otoDom.pl wskazuje, że to podstawowa faza, która powinna odpowiedzieć na pytanie, czy pomysł zakupu mieszkania na wynajem jest w ogóle sensowny. Koniecznie trzeba zastanowić się, czy dysponujemy odpowiednim kapitałem, aby podołać zakupowi mieszkania, a także na jak długi okres czasu możemy zainwestować środki. Warto także już na etapie planowania mieć świadomość, że z zakupem mieszkania i późniejszym jego wynajmem związana będzie konieczność poświęcenia znacznej ilości czasu na dopilnowanie formalności i obsługę wynajmu (zarządzanie nim). Zakup mieszkania to inwestycja długoterminowa, jest też mało elastyczną formą lokowania kapitału (trudno sprzedać szybko mieszkanie po cenie rynkowej), stąd decyzja musi być odpowiednio przemyślana, a inwestor powinien mieć zabezpieczone środki finansowe, by w razie nieprzewidzianej sytuacji życiowej nie musiał od razu sprzedawać nieruchomości.

- Znalezienie atrakcyjnego mieszkania

Gdy symulacja ekonomiczna przyniesie zachęcające wyniki, możemy przejść do kolejnego kroku – poszukiwania odpowiedniego mieszkania. Poszukiwanie na własną rękę nie jest niemożliwe – jest jednak bardzo czasochłonne. Aby zaoszczędzić czas warto skorzystać w pierwszej kolejności z serwisów ogłoszeniowych prezentujących szerokie spektrum ofert (należy pamiętać o odpowiednim doborze kryteriów wyszukiwania, dostosowanych do wymagań inwestora). Z pewnością oszczędność czasu przyniesie skorzystanie z rzetelnego i doświadczonego pośrednika nieruchomości. Agencje dysponują większą bazą ofert, zapewniają bezpieczeństwo transakcji, mogą pomóc w negocjacjach cenowych. Dobry agent nieruchomości z pewnością będzie w stanie zapracować na swoją prowizję, a koszt poniesiony przez nas nie pójdzie na marne. Ograniczymy także czas potrzebny na oglądnięcie potencjalnych mieszkań (agenci wskażą nam te, które spełniają nasze oczekiwania).

- Zapewnienie kapitału niezbędnego na zakup

W wypadku, gdy inwestor dysponuje odpowiednim kapitałem własnym, nie musi tracić cennego czasu na tym etapie inwestycji. Konieczność zarezerwowania znacznej ilości czasu pojawia się, gdy przy zakupie mieszkania potrzebny będzie kredyt hipoteczny. Także i pod tym względem warto na wstępnym etapie skorzystać ze specjalistycznych wyszukiwarek i serwisów porównujących oferty banków. Realną oszczędność czasu przyniesie jednak wizyta u wiarygodnego pośrednika finansowego, który nie tylko przedstawi najlepsze oferty kredytowe dostępne na rynku, ale także wypełni za nas wniosek kredytowy i załatwi formalności w banku. Co ważne, za jego usługi nie zapłacimy ani złotówki (wynagrodzenie pośrednika finansowego pokrywają banki), a dodatkowa korzyścią bywa możliwość wynegocjowania dla kredytobiorcy korzystniejszych warunków, niż gdyby robił to na własna rękę. Pośrednicy finansowi z racji stałej współpracy z bankami są nierzadko w stanie otrzymać korzystniejsze warunki, niż przysłowiowy Kowalski wchodzący prosto z ulicy do oddziału banku.

 - Podpisanie umowy zakupu

Poza negocjacjami z właścicielem podczas których ustalane są warunki transakcji, należy zarezerwować czas i środki na notariusza. W wypadku posiłkowania się przy zakupie mieszkania kredytem bankowym, bank wymaga dostarczenia kopii aktu notarialnego, a także wpisania siebie do księgi wieczystej mieszkania będącego przedmiotem transakcji – i jednocześnie zabezpieczeniem hipotecznym. Należy więc także mieć na uwadze, ze oprócz wizyty w banku będziemy musieli wybrać się do sądu. Koniecznie należy ubezpieczyć mieszkanie – jest to nie tylko wymóg banku, ale przede wszystkim racjonalne ograniczenie ryzyka inwestycyjnego. „Przezorny zawsze ubezpieczony” dlatego warto już na etapie zakupu pomyśleć o wykupieniu polisy.

- Wykończenie mieszkania

W wypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, należy liczyć się z koniecznością poświęcenia czasu na znalezienie ekipy wykończeniowej, a także na koordynowanie jej prac. Zakup materiałów budowlanych także jest czasochłonną czynnością, a w wypadku materiałów wykończeniowych warto samemu zadecydować o ich wyborze. Dobrym pomysłem wydaje się więc  zakup mieszkania oferowanego w standardzie pod klucz. Jak wynika z informacji uzyskanych z Działu Badań i Analiz firmy Emmerson Realty coraz szersza grupa deweloperów oferuje taki standard wykończenia. W takim przypadku należy jednak dokonać dokładnej kalkulacji – może okazać się, że taniej będzie wykończyć mieszkanie na własną rękę. Gdy kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym należy liczyć się z koniecznością remontu (jego zakres uzależniony jest oczywiście od stanu mieszkania).

- Znalezienie najemcy

Poszukiwanie najemcy a później zawarcie z nim umowy to także czasochłonne etapy, które wymagają znajomości nie tylko sytuacji na rynku wynajmu, ale także przepisów prawa. Podobnie jak w wypadku poszukiwania samego mieszkania, także i w tym przypadku warto skorzystać z usługi pośrednictwa – należy wybrać agenta specjalizującego się w wynajmowaniu mieszkań. Oprócz oczywistej oszczędności czasu powinno to także zapewnić większą wiarygodność klientów, którym będziemy wynajmować mieszkanie. Jeżeli właściciel dopuszcza wynajem mieszkania studentom, najszybciej zrobi to w miesiącach kończących wakacje. Generalnie wczesną jesienią na rynku wynajmu najłatwiej znaleźć klienta, więc wynajem w tym okresie powinien być najmniej czasochłonny.

- Podpisanie umowy najmu i bieżąca kontrola mieszkania

Umowę wynajmu należy bezwzględnie spisać w formie pisemnej, należy ją także opodatkować. Obliczenia finansowe zostaną przedstawione w kolejnym artykule, warto jednak zaznaczyć, że w najprostszej formie (podatek ryczałtowy) podatek należy płacić co miesiąc, bądź co kwartał, trzeba także rozliczać się z fiskusem wypełniając PIT. W umowie należy także określić sposób rozliczania opłat eksploatacyjnych (czynsz), a także mediów. Oszczędność czasu inwestora przyniesie przerzucenie obowiązku dokonywania wszystkich bieżących opłat na najemcę, trzeba jednak pamiętać o konieczności kontrolowania terminowości. Z drugiej strony ustanowienie odpowiedniej kaucji zabezpieczy spokój i bezpieczeństwo właściciela lokalu. Najsensowniejszą opcją wydaje się podpisanie umowy terminowej z okresem rocznym, standardem jest miesięczny okres wypowiedzenia.

- Ewentualne sytuacje sporne

Warto także mieć świadomość, że istnieje ryzyko niewywiązywania się najemcy z umowy, czego skutkiem będzie wypowiedzenie. W takiej sytuacji trzeba zarezerwować sporo czasu na załatwienie i rozliczenie wszystkich formalności, sprawdzenie, czy najemca nie zniszczył lokalu. W interesie właściciela jest oczywiście jak najszybsze wynajęcie mieszkania nowemu najemcy – aby przynosiło ono dochód – tak więc należy rozpocząć poszukiwania od nowa (patrz dwa akapity powyżej). W skrajnych przypadkach konfliktu – sprawa może nawet zakończyć się w sądzie – co także związane będzie ze stratą nie tylko czasu – ale i nerwów i pieniędzy.

 

Alternatywą zakupu mieszkania na wynajem jest oczywiście trzymanie kapitału na lokacie bankowej. W dobie bankowości internetowej jest to zajęcie praktycznie nie wymagające żadnego nakładu czasu. Zakup mieszkania i czerpanie zysku z jego wynajmu przy odpowiednich parametrach inwestycji przyniesie godziwy zysk. Warto także podkreślić że przy odpowiednim zaplanowaniu procesu, przy skorzystaniu z pomocy profesjonalistów i znalezieniu atrakcyjnego mieszkania jest to forma inwestycji umożliwiająca oprócz osiągania bieżących przychodów także skuteczne przechowanie wartości pieniądza w czasie i skorzystanie z ewentualnych wzrostów cen nieruchomości w przyszłości.

 

Agata Polińska, serwis otoDom.pl

Jarosław Mikołaj Skoczeń, ekspert nieruchomości otoDom.pl