Ożywienia c.d.n., czyli jak rok 2014 wita rynek deweloperski

2013 rok był bardzo ważny i bogaty w szereg wydarzeń na rynku deweloperskim. W komentarzach sprzed roku zapowiadałem, że będzie to rok relatywnie stabilnej sprzedaży i możliwego wyhamowania obniżek cen. W rzeczywistości sprzedaż w tym roku wzrosła, choć poprzedni rok był równie udany dla branży, część liderów już ogłasza początek wzrostu cen mieszkań.

Dobre oferty, racjonalnie lokowane środki

Przyczyn tak znacznej aktywności na rynku upatruję w kilku zjawiskach. Po pierwsze, w widocznych oznakach końca spowolnienia gospodarczego. Po drugie, w tym, że Polacy w kryzysie zachowują się bardzo racjonalnie i konsumują wszystkie środki, które do tej pory lokowali w lokatach, giełdzie oraz w złocie. Obecnie atrakcyjność tych instrumentów inwestycyjnych w ocenie inwestorów zdecydowanie spadła i co za tym idzie – ich zainteresowanie przeniosło się na rynek nieruchomości, tym bardziej, że jest to okres wyjątkowo okazyjnych cen mieszkań. Z kolei dla osób kupujących mieszkania na kredyt sprzyjającym argumentem jest fakt, że obecnie kredyty są rekordowo tanie, a dodatkowo rośnie zdolność kredytowa klientów. Po trzecie w końcu, również sami deweloperzy przyczynili się do ożywienia. Nowe wprowadzane oferty są zdecydowanie lepiej dopasowane do obecnych potrzeb klientów, a dodatkowo zwykle mają lepsze ceny.

Mówiąc o rynku deweloperskim warto pamiętać, że deweloperzy realizują również przedsięwzięcia komercyjne jak chociażby biura czy obiekty handlowe. W Archicomie, który jest dużym graczem funkcjonującym na obu rynkach – mieszkaniowym i biurowym – obserwujemy ożywienie także w obszarze komercyjnym. Na rynkach globalnych, jak i w skali krajowej widać zwiększający się wolumen transakcji zakupu tych obiektów przez duże podmioty finansowe, które coraz chętniej wracają do inwestowania w nieruchomości. To tylko pokazuje, jak mocne podstawy ma ten trend.

Stabilne podmioty w grze

Tak rynek wygląda na zagregowanych danych. Natomiast, gdy przyjrzeć się bardziej szczegółowo, to widoczne jest rozwarstwienie wśród branżowych graczy. Ci deweloperzy, którzy potrafili dostosować się do obecnych wymogów rynkowych i dysponują odpowiednim zapleczem finansowym – rozwijają się świetnie. Nie tylko skorzystały one na ożywieniu rynkowym, ale i powiększyły udział w rynku.

Natomiast jest też szereg firm, które nie poradziły sobie ze zmianami rynkowymi, z kryzysem i wreszcie z podniesioną poprzeczką wprowadzania nowych inwestycji zgodnie z wymogami ustawy deweloperskiej. Stąd właśnie kilka razy w tym roku głośno było o trudnościach finansowych lub wręcz upadłościach niektórych firm deweloperskich. Z drugiej strony, coraz wyraźniej wyłaniają się liderzy rynkowi.

2014 rokiem utrzymania ożywienia na rynku

Utrzymania kierunku ożywienia gospodarczego można spodziewać się nie tylko mieszkaniowym, ale i na całego sektora nieruchomości. Najprawdopodobniej obserwować będziemy dalszą konsolidację rynku.

Niestety, kierunek obniżania cen najprawdopodobniej zostanie na dłużej przerwany. Obecne marże deweloperów w wielu przypadkach są na poziomie kilkunastoprocentowym. Biorąc pod uwagę kapitały potrzebne do prowadzenia tej działalności oraz stopień ryzyka inwestycyjnego, trudno wyobrazić sobie, aby inwestorzy mogli akceptować na dłuższy okres minimalne marże. Deweloperzy dokonali już optymalizacji kosztów prowadzonej działalności i kierunek redukcji kosztów został już praktycznie wyczerpany. Należy pamiętać na jak minimalnych marżach funkcjonuje rynek usług budowlanych, jak na tym rynku wykruszają się kolejni wykonawcy (powodem są zarówno marże, jak i zatory płatnicze w branży). Z tego względu nie należy spodziewać się redukcji głównego składnika kosztu mieszkania, jakim jest jego budowa. Jako deweloperzy zauważamy natomiast jeszcze duże możliwości redukcji kosztów inwestycji po stronie formalnej procesu. Mamy tu na myśli przede wszystkim procedury wpływające na czas realizacji inwestycji oraz przepisy stawiające bardzo wygórowane wymogi, generujące często – naszym zdaniem – nadmierne koszty. Niestety, w tej materii na razie nie widać perspektyw na poprawę. Powstają raczej kolejne nowe przepisy, które – pomijając ocenę ich zasadności – niewątpliwie stają się nowymi, dodatkowymi składnikami kosztu wytworzenia mieszkania.

Metr kwadratowy po ustawy deweloperskiej

Właśnie pojawiają się na rynku w większej ilości pierwsze inwestycje w pełni objęte ustawą deweloperską. Regulacja ta według różnych szacunków podniosła koszt inwestycji o 2-4 %. Z nowym rokiem pojawia się też szereg nowych wymogów inicjowanych względami ekologicznymi. Te zmiany, szczytne w swej idei, będą generować dodatkowy koszt wytworzenia mieszkania o około 40-50 zł na metrze kwadratowym. Całkiem niedawno wprowadzono konieczność wykonywania certyfikatów energetycznych nowo sprzedawanych nieruchomości. Można by tak długo wymieniać. Dodatkowe koszty rozrastają się, natomiast zakładane przez ustawodawców korzyści z tych zmian często nawet nie są zauważane przez nabywców. Pamiętajmy również, że do realizacji wymogów wynikających z dodatkowych przepisów potrzebni są dodatkowi ludzie. A to oznacza kolejne koszty.

MdM, wparcie dla części klientów

Prognozując najbliższa przyszłość rynku mieszkaniowego trudno nie wspomnieć o kolejnych zmianach: nowym programie dopłat do zakupu mieszkań dla ludzi młodych, czy coraz bardziej realnym uruchomieniu pionierskiego programu instytucjonalnej realizacji mieszkań na wynajem o zapowiadanych preferencyjnych warunkach wynajmu. Niewątpliwie będą to pewne stymulatory dla rynku, jednak jeszcze za wcześnie na precyzyjną ocenę roli nowych programów. Program związany z najmem nie jest jeszcze znany w szczegółach, a program MDM jest z kolei krytykowany za zaniżone wskaźniki cen mieszkań kwalifikujących (bądź nie) dane mieszkanie do dopłaty. Temat MdM zresztą wkrótce pojawi się na blogu szerzej.

 
Źródło: Archicom