Mieszkanie pod wynajem, czyli jak inwestować, by nie żałować

Inwestowanie w nieruchomości z przeznaczeniem pod wynajem jest jednym z najbardziej popularnych i bezpiecznych sposobów inwestowania. Na rentowność ma jednak wpływ wiele czynników, dlatego przed podjęciem ostatecznej decyzji niezbędne jest przeprowadzenie m.in. dokładnej kalkulacji ekonomicznej. Jakie kluczowe czynniki powinniśmy uwzględnić przy wyborze nieruchomości? Podpowiadamy.

Po pierwsze: LOKALizacja

Jednym z kluczowych kryteriów, jakim kierujemy się podejmując decyzję o zakupie mieszkania, jest lokalizacja. Od niej zależeć będzie wysokość czynszu oraz zainteresowanie ze strony potencjalnych najemców. Pamiętajmy, że czas, kiedy lokal nie jest zamieszkany, jest czasem straconym – nie generuje przychodów, ponosimy natomiast comiesięczne koszty związane z opłatami administracyjnymi. Dobra lokalizacja ma jeszcze jedną zaletę – podnosi wartość inwestycji. „Podczas rozmów z Klientami zawsze podkreślamy ponadczasowe aspekty decyzji o zakupie. Zachęcamy, by myśleć o tym, jak ta lokalizacja, infrastruktura komunikacyjna będą wpływały na wartość majątku za rok, 5 lat i więcej. Dzięki dobrej lokalizacji wartość inwestycji staje się ponadczasowa. Należy zatem uwzględnić fakt, że mieszkania w centrum zawsze będą drożały szybciej niż te na peryferiach. Jeśli zdecydujemy się na mieszkanie z rynku pierwotnego, kluczowym parametrem powinna być lokalizacja blisko uczelni. Ciekawą propozycją jest osiedle Lokum di Trevi, usytuowane w odległości tylko 3 km od Akademii Medycznej we Wrocławiu” – radzi Eryk Nalberczyński, dyrektor ds. sprzedaży w firmie Lokum Deweloper. W przypadku mieszkań usytuowanych poza centrum i na obrzeżach miasta należy zwracać szczególną uwagę na stopień skomunikowania z centrum, bliskość przystanków komunikacji publicznej i uczelni akademickich.

Najemca szuka standardu

Najliczniejszą grupą najemców są zazwyczaj studenci. Szacuje się, że w samym Wrocławiu stanowią ponad 20% wszystkich mieszkańców miasta. Drugą liczną grupą są osoby młode, pracujące, a także rodziny z dziećmi. Inwestując w mieszkanie usytuowane w mieście akademickim, czy też oferującym liczne miejsca pracy nie powinniśmy się zatem obawiać braku popytu i trudności w znalezieniu najemcy.

Standard wykończenia mieszkania powinien być dostosowany do grupy docelowej najemców. Na inny wystrój wnętrza zwrócą uwagę klienci biznesowi, szukający lokalu „z wyższej półki”, inny natomiast będzie wystarczający dla osób młodych. Niemniej nawet  najliczniejsza grupa najemców, jaką są studenci, staje się coraz bardziej wymagająca. Poszukują mieszkań w nowym budownictwie, o wysokim standardzie wykończenia, przestronnych, dalekich od wzorców akademickich. Istotna jest także dostępność punktów handlowo-usługowych, czy rozrywkowych.

Szacuje się, że spośród osób poszukujących mieszkania na wynajem, około 45% szuka lokali 2-pokojowych. Takie mieszkania najłatwiej wynająć, gdyż trafiają do największego grona odbiorców. Z chęcią zamieszkają w nich zarówno: studenci, jak i rodzina z dzieckiem. Daje to możliwość użytkowania takiego mieszkania jako sypialni i salonu dziennego, bądź dwóch niezależnych pokoi dzienno – sypialnianych.

Inwestycja, która się zwraca

Decydując się na zakup nieruchomości pod wynajem, należy zdawać sobie sprawę także z długofalowości inwestycji. Odzyskanie włożonego kapitału może zająć, w zależności m.in. od lokalizacji, nawet kilkanaście lat. „Pomimo konieczności zaangażowania znacznych środków finansowych oraz długiego terminu zwrotu, inwestycja w mieszkanie pod wynajem nadal wydaje się opłacalna, ponieważ maleje ilość wydawanych pozwoleń na budowę, a możliwości uzyskania kredytu mogą być w następnych latach trudniejsze ze względu na wymagany wkład własny. Przy założeniu, że we Wrocławiu średni miesięczny czynsz najmu za mieszkanie 2-pokojowe, położone blisko centrum to ok. 1600 zł/ m-c, możemy przyjąć, że inwestycja w mieszkanie o pow. ok. 47 m2 zwraca się w okresie ok. 15-17 lat. Trzeba wziąć pod uwagę, oczywiście, konieczność wyposażenia tego mieszkania i okresowe remonty. Przy korzystnym kredycie za kilkanaście  lat możemy mieć mieszkanie bez obciążeń, które może być pewnym źródłem dochodów w wieku emerytalnym. Możemy optymalizować nasz zysk z najmu korzystając w okresie wakacji (załóżmy, że wynajmujemy mieszkanie studentom w okresie roku akademickiego) z najmu dobowego, który wymaga większego zaangażowania, ale może przynieść w skali miesiąca nieco wyższe dochody. Inwestowanie w nieruchomości pod wynajem jest dobrym i stabilnym sposobem lokowania kapitału” – dodaje Eryk Nalberczyński.

W okresie pogarszającej się koniunktury gospodarczej, zawirowań na rynkach finansowych oraz wzrostu inflacji, nieruchomości ciągle wydają się być atrakcyjną formą inwestycji. Warunkiem jest jednak właściwe planowanie i wybór takiej nieruchomości, której wartość będzie ponadczasowa.