CBRE: Korekta cen zdecydowała o dużym wzroście transakcji w Polsce

Rok 2024 był o wiele lepszy niż poprzedni w obszarze inwestycji w nieruchomości komercyjne. Łącznie wartość inwestycji przekroczy kwotę 4,5 mld euro, podczas gdy w 2023 roku było to nieco ponad 2 mld euro. Mieliśmy do czynienia z korektą na rynku, dzięki której nowoczesne nieruchomości można było kupić po nieco bardziej atrakcyjnych cenach.

Ważnym czynnikiem napędzającym ruch na rynku były obniżki stóp procentowych w strefie euro. Spodziewane są kolejne obniżki, dzięki czemu aktywność na rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne w 2025 roku będzie coraz wyższa.

W niemal każdym sektorze rynku nieruchomości komercyjnych mieliśmy do czynienia z istotnymi transakcjami. Na przykład na rynku biurowym odbyła się największa w Europie w tym roku transakcja sprzedaży budynku Warsaw UNIT szwedzkiej spółce Eastnine AB. Spośród dużych transakcji warto wymienić także sprzedaż projektu P180 przez Skanska do INVESTIKA Real Estate Fund oraz jego partnera w ramach joint-venture BUD HOLDINGS czy też sprzedaż budynku Studio B przez Skanska do Stena Real Estate AB. Jednocześnie pula inwestorów w produkty typu „core” była wciąż relatywnie wąska, mamy podmioty ze Skandynawii czy regionu CEE, ale inwestorów było mniej niż w okresie przed rokiem 2023, szczególnie mniej niż przed pandemią.

Transakcje w poszczególnych sektorach

Rynek magazynowy niezmiennie pozostaje bardzo płynny. Cały czas miały miejsce transakcje, konkurencja między inwestorami była znacząca. Przykładem transakcji zamkniętej w III kwartale 2024 roku była sprzedaż portfela Diamond Business Park w Warszawie, Strykowie i Gliwicach.

W sektorze handlu realizowanych było wiele transakcji w parki handlowe, w których udział brał zarówno kapitał międzynarodowy, z regionu CEE, jak i lokalny. Z kolei dwie największe umowy dotyczące centrów handlowych to zakupy zrealizowane przez spółkę NEPI Rockcastle, która kupiła Centrum Handlowe Magnolia Park we Wrocławiu za 373 mln euro oraz Silesia City Center w Katowicach za 405 mln euro.

W sektorze Living także miały miejsce transakcje zakupu mieszkań na wynajem czy projektów w sektorze akademików, ale większa aktywność na tym rynku jest jeszcze przed nami. Może to wynikać z faktu, że jest to sektor, w którym transakcje odbywają się w złotówkach, a na spadek stóp procentowych w Polsce cały czas czekamy. Na rynku mieszkaniowym widzimy schłodzenie wolumenów sprzedaży, dzięki czemu niektórzy deweloperzy będą bardziej skłonni, by rozmawiać o sprzedaży całych budynków z funduszami inwestycyjnymi lokującymi środki w PRS. W 2024 roku odnotowaliśmy też kilka znaczących transakcji sprzedaży na rynku hotelowym jak np. zakup obiektu Cloud One Gdańsk zlokalizowanego na Wyspie Spichrzów przez Invesco Real Estate.

Czas atrakcyjnych zwrotów z inwestycji

Rok 2024 na rynku biurowym to moment, w którym dzięki korekcie na rynku dobrej jakości obiekty można było kupić w relatywnie atrakcyjnych cenach, z czego inwestorzy skrzętnie korzystali. Z drugiej strony, przybyło lokalnego kapitału, który poszukiwał okazji, np. budynków z wysokimi pustostanami lub nadających się pod zmianę funkcji (np. na akademiki czy mieszkania), które notowały bardzo atrakcyjne poziomy cenowe, często poniżej wartości odtworzeniowej. Podaż nowych biur jest bardzo ograniczona, a deweloperzy powściągliwie podchodzą do nowych inwestycji. Ta sytuacja przyciągnie inwestorów, zarówno w Warszawie, jak i podmioty zainteresowane najlepszymi aktywami w największych miastach w regionach. Przewidujemy, że w 2025 roku będzie pojawiać się coraz więcej polskiego prywatnego kapitału.

Coraz więcej inwestorów

Kolejne spodziewane obniżki stóp procentowych i idący za nimi spadek kosztów finansowania spowodują większą aktywność kapitału na rynku nieruchomości komercyjnych. Widzimy pozytywny trend, więcej inwestorów patrzy przychylnie na polski rynek i rośnie liczba zapytań ze strony funduszy inwestycyjnych. Polski rynek ma świetne fundamenty, a zwroty z inwestycji do osiągnięcia w Polsce są relatywnie lepsze niż w Europie Zachodniej.

W 2025 roku spodziewamy się wysokiej aktywności na rynku magazynowym, gdzie pula inwestorów jest znacząca. Będziemy także obserwować stopniowy powrót kapitału na rynek biurowy. Wyższą aktywność zaobserwujemy także w sektorze Living.

Spodziewamy się, że rok 2025 na rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne może być jeszcze bardziej intensywny niż obecny.

Autor komentarza: Przemysław Łachmaniuk, Co-Head of Living, Director – Investment Properties – Capital Markets Poland, CBRE.