Co czeka rynek magazynowy w Polsce w 2024 roku?

Polska niezmiennie pozostaje jedną z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji przemysłowych w Europie, a w najbliższych latach z pewnością będziemy obserwowali nowe inwestycje na dużą skalę, zarówno zagraniczne jak i krajowe. Na rynku widać symptomy stabilizacji. Eksperci JLL przedstawiają trendy na rynku magazynowym w 2024 r.

Stale ewoluujące łańcuchy dostaw

O ile silna i ugruntowana pozycja Polski pozwoliła wielu firmom na opracowanie i ustabilizowanie swoich łańcuchów dostaw, stale pojawiające się nowe trendy i wyzwania dla logistyki wymuszają nieustanną ewolucję i reorganizację istniejących połączeń. Potwierdzają to chociażby wydarzenia z pierwszych dni stycznia, kiedy przed armatorami pojawiły się nowe poważne wyzwania związane z przeprawą przez Kanał Sueski, przekładające się na kolejny znaczący wzrost cen i wydłużenie czasu transportu.

– Po pierwsze dywersyfikacja. Promowanie lokalnych producentów, ale przede wszystkim troska o bezpieczeństwo dostaw i produkcji. Współpraca z kilkoma alternatywnymi dostawcami stabilizuje cenę i ryzyka. Po drugie rozproszenie. Zaopatrzenie z wielu źródeł, ale również poszerzenie sieci dystrybucji czy sieci sklepów, które wraz z rozwojem marki pojawiają się w nowych, często mniejszych lokalizacjach. Po trzecie – skracanie dystansu. Pozwala zmniejszyć zużycie paliwa, ślad węglowy oraz ograniczyć godziny pracy kierowców. Decentralizacja sieci dystrybucji z pewnością generuje wyzwania, ale może prowadzić do szeregu wymiernych korzyści. Dla przykładu, gruntowna reorganizacja sieci dystrybucji, polegająca na rozproszeniu magazynów, może ograniczyć koszty związane z transportem nawet o 40-50%. Nabiera to szczególnego znaczenia, kiedy pod uwagę weźmiemy przeważający udział transportu w całkowitych kosztach łańcucha dostaw. Bez wątpienia, kolejne lata to pojawiające się innowacyjne rozwiązania logistyczne, pojawienie się nowych graczy a także intensywny rozwój już obecnych, co będzie miało odzwierciedlenie w sytuacji na rynku nieruchomości magazynowych – mówi Maciej Kotowski, Director, Research & Consultancy.

Stabilny rynek najmu

Wyniki obserwowane w 2023 roku były bliskie tych z 2020. Podobnych rezultatów spodziewać można się również w rozpoczętym 2024 r.

– O ile uwarunkowania zewnętrzne pozostaną względnie stabilne, oczekujemy, że w 2024 r. popyt utrzyma się na zbliżonym lub nieco wyższym od poprzedniego roku poziomie. Świadczą o tym m.in. stały rozwój największych obecnych już w Polsce graczy oraz zupełnie nowe zapotrzebowanie od firm wchodzących na ten rynek i rozszerzających swoje łańcuchy dostaw. Niewątpliwie silnym motorem wzrostu są również inwestycje zagraniczne i ich rozwijające się zaplecze, co generuje zapotrzebowanie na powierzchnię produkcyjną i logistyczną – mówi Tomasz Mika, Head of Industrial Agency.

Na stabilizację wskazują również prognozy gospodarcze. Po wahaniach i znaczących korektach z poprzednich lat, prognoza wzrostu PKB w Polsce wraca do stosunkowo stabilnego poziomu 2-3% rocznie (Oxford Economics).

– Od wielu lat, za wyjątkiem szczególnego roku 2020, kiedy wydarzenia związane z pandemią mocno napędziły sektor e-commerce i rynek logistyczny, obserwujemy silną korelację pomiędzy dynamiką wzrostu PKB a wynikami na rynku nieruchomości magazynowych w Polsce. Łagodne odbicie wskaźników w 2024 i 2025, po bliskim recesji roku 2023, pozwala na umiarkowany optymizm – dodaje Maciej Kotowski, Director, Research & Consultancy.

Uspokojenie po boomie budowlanym

Na skutek rekordowej aktywność deweloperskiej z lat 2021/2022, kiedy powierzchnia w budowie była bliska 5 milionów mkw. (I kw. 2023 r.), rok 2023 upłynął pod znakiem rosnącego wskaźnika powierzchni niewynajętej. Średni udział pustostanów w całkowitej istniejącej powierzchni zbliżył się w Polsce do 8%, rosnąc o prawie 3 pp. w ciągu zaledwie roku.

– W związku ze zwiększoną dostępnością nowej powierzchni magazynowej w Polsce, spodziewamy się łagodnego spowolnienia na rynku budowlanym, szczególnie w przypadku nowych inwestycji spekulacyjnych. Reakcja deweloperów powinna pozwolić uniknąć nadpodaży a niewynajęta powierzchnia będzie stopniowo wchłaniana przez rynek – komentuje Tomasz Mika, Head of Industrial Agency.

Stabilność – fundament dla dalszego rozwoju

Symptomy stabilizacji widoczne są już na rynku nieruchomości magazynowych w Polsce i Europie. Po roku 2022, który odpowiadał za około 20-30%-owe wzrosty czynszów, druga połowa 2023 r. to okres uspokojenia dynamiki wzrostu wartości stawek.

– Widoczna stabilizacja kosztów budowy i finansowania to podstawy dla wyhamowania wzrostu czynszów wynajmu powierzchni magazynowej. Ewentualne dalsze podwyżki będą skutecznie wstrzymywane przez stosunkowo wysoką dostępność powierzchni i konkurencję pomiędzy deweloperami. Z drugiej strony, z uwagi na dynamikę rynku i reakcję deweloperów, nie oczekujemy korekty i obniżek, szczególnie w przypadku nowych inwestycji – mówi Tomasz Mika, Head of Industrial Agency.

Ponadto, eksperci JLL wskazują na rosnące znaczenie czynników ESG podczas podejmowania decyzji biznesowych, m.in. za sprawą nowego obowiązku raportowania wpływu firmy na środowisko wynikającego z dyrektywy UE.

– Działania największych firm w duchu ESG pozwolą dodatkowo umocnić pozycję najbardziej nowoczesnych i oszczędnych parków magazynowych. Z drugiej strony, nowe wymagania mogą generować potrzebę zmian i modernizacji starszych budynków. Daje to nową przestrzeń dla rozwoju zarówno deweloperów, właścicieli jak i inwestorów obecnych na rynku magazynowym i nie tylko – dodaje Maciej Kotowski, Director, Research & Consultancy.

Na horyzoncie pojawiają się nowe możliwości

Poprawa wskaźników gospodarczych, zwiększenie przewidywalności i sprawdzalności prognoz, wyeliminowanie niektórych ryzyk, i mniejsza dynamika kosztów to tylko wybrane czynniki, które wpływają na stabilność rynku budowlanego i logistycznego.

Rynek zmierza do konsensusu cenowego, czego oczekują wszyscy jego uczestnicy. Niemniej nadal należy pamiętać o szeregu towarzyszących ryzyk, jak wciąż podniesiona inflacja czy napięta sytuacja geopolityczna.

– Spodziewamy się, że gracze rynkowi dostosują swoje oczekiwania zwrotów z inwestycji do dynamiki zmiany poziomów czynszów, kosztów finansowania i wycen nieruchomości. Uważamy, że w związku z tym, iż ceny osiągnęły już względne dno, właściciele będą bardziej skłonni do wystawiania swoich aktywów na sprzedaż. Dalsza stabilizacja kosztów budowy wraz z pozytywnymi sygnałami ze strony popytu na powierzchnię magazynową może spowodować większą aktywność kapitału skłonnego finansować nowe projekty w formule „forward funding” – komentuje Sławomir Jędrzejewski, Head of Industrial Investment CEE.