Co słychać na rynku magazynowym w Polsce?

Jak podają eksperci JLL, na koniec II kwartału 2023 w budowie pozostawało 2,5 mln mkw., podzielone niemal po połowie na powierzchnię zabezpieczoną i spekulacyjną. Na koniec czerwca 2023 średni współczynnik pustostanów w Polsce osiągnął 6,9 proc., co odpowiadało około 2,2 mln mkw. dostępnej powierzchni. Pomimo chwilowego wstrzymania budowy nowych dużych kompleksów i projektów BTS, rynek napędzają małe i średnie inwestycje typu multi-tenant.

Całkowity popyt osiągnął łącznie 1,95 mln mkw., z czego 73 proc. stanowiły nowe umowy i ekspansje. Wyniki dotyczącego sektora magazynowego obserwowane w I połowie roku w Polsce odzwierciedlały kondycję rynku europejskiego.

Na koniec czerwca 2023 całkowite istniejące zasoby wynosiły 31,5 mln mkw. W II kwartale 2023 oddano do użytku milion mkw., jednak spodziewane jest dalsze zmniejszanie się tego wskaźnika w nadchodzących miesiącach. Wartości czynszów dla tzw. Wielkiej Piątki urosły średnio o 5,3 proc. w porównaniu z grudniem 2022. W czerwcu 2023 mieściły się one w przedziale 3,50-5,75 euro/mkw. miesięcznie (typowe podmiejskie parki logistyczne). Lokalizacje miejskie wykazują większą dynamikę – czynsze w analogicznym okresie wzrosły o 7,1 proc. Wartości osiągają nawet do 8,5 euro/mkw. miesięcznie w przypadku miejskich magazynów w Warszawie.

– Mimo iż popyt brutto na poziomie 970 tys. mkw. był zbliżony do I kwartału, suma nowych umów i ekspansji wzrosła o około 11 proc. w skali kwartału. Wynik ten pozostaje około 24 proc. poniżej pięcioletniej średniej dla I połowy roku, jednak jest bliski rezultatom z lat 2018-2020, które wówczas uważane były za wysokie i pozytywne dla rynku – podkreśla Maciej Kotowski, Director Research & Consultancy w JLL.

Umacniający się sektor produkcyjny odpowiadał za około 31 proc. popytu netto w I połowie roku, plasując się zaraz za sieciami handlowymi (32 proc.) i logistyką (36 proc.). Mimo znaczącego spowolnienia rozwoju sektora e-commerce, czego odzwierciedleniem był m.in. spadek udziału handlu online w całkowitej sprzedaży detalicznej do zaledwie 7,7 proc. w czerwcu 2023, branża e-commerce kontynuuje swój stabilny rozwój w Polsce, odpowiadając za prawie 200 tys. mkw. wynajętych w I półroczu 2023.

Górny Śląsk, gdzie w I połowie roku wynajęto 366 tys. mkw. netto, pozostaje zdecydowanym liderem wśród rynków magazynowych w Polsce. Chociaż całkowity popyt nadal był zdominowany przez rynki Wielkiej Piątki, które łącznie odpowiadały za 70 proc. wynajętej powierzchni, aktywność obserwowana była w wielu lokalizacjach w całej Polsce. Pozytywne wyniki dotyczyły też największych rynków regionalnych – Szczecina, Krakowa, Trójmiasta i woj. lubuskiego. Łącznie wynajęto tam 300 tys. mkw., z czego za największą transakcję odpowiadał Szczecin (56 tys. mkw., sektor produkcyjny). Znaczący udział w nowym popycie przypadał również na grupę małych rynków wschodzących. W sumie w Lublinie, Rzeszowie, Opolu, Białymstoku i Kielcach wynajęto 116,5 tys. mkw.

Na koniec II kwartału 2023 w budowie pozostawało 2,5 mln mkw., podzielone niemal po połowie na powierzchnię zabezpieczoną i spekulacyjną. Większość projektów zasili największe rynki, co w szczególności dotyczy powierzchni spekulacyjnej. Za prawie 85 proc. budowanej niezabezpieczonej powierzchni odpowiadają rynki Wielkiej Piątki i woj. lubuskie, co dodatkowo podkreśla zachowawcze podejście deweloperów.

– Fakt, że wielkość powstającej nowej podaży jest niemal na tym samym poziomie co trzy miesiące temu oznacza, że deweloperzy w II kwartale uruchomili w ramach nowych projektów niemal tyle samo powierzchni, ile ukończyli. Potwierdza to więc stabilizację aktywności deweloperów, zbliżoną do dynamiki obserwowanej w latach 2018-2019 – mówi Tomasz Mika, Head of Industrial Agency w JLL.

W I połowie 2023 całkowity wolumen inwestycji osiągnął wartość 438 mln euro w ramach 14 transakcji. Największą było przejęcie parku Campus 39 przez P3 za prawie 140 mln euro. Kolejną znaczącą transakcją była sprzedaż City Logistics Wrocław II do czeskiego inwestora Trigea, co dowodzi zwiększonej aktywności kapitału z Europy Środkowo-Wschodniej. W przypadku nieruchomości o długoterminowych umowach najmu, warto wymienić projekt w Swarzędzu, kupiony przez Palmira Capital Partners od Akron Group.

– Na koniec czerwca 2023 stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów magazynowych typu multi-let, z pięcioletnią średnią długością najmu, szacowane były na poziomie około 6,4 proc. w przypadku głównych rynków regionalnych oraz na poziomie około 6 proc. w przypadku projektów miejskich w Warszawie – mówi Sławomir Jędrzejewski, Head of Industrial Investment CEE