Coraz bliżej odbicia podażowego na warszawskim rynku biurowym

Na rynku nieruchomości biurowych w Warszawie widać pierwsze oznaki zbliżającego się wzrostu aktywności deweloperskiej, podaje firma doradcza Savills. W trakcie pierwszej połowy 2023 roku do użytku oddano trzy nowe biurowce. Znaczącego wzrostu podaży należy się spodziewać jednak dopiero w 2025 roku.

Jak wynika z najnowszego raportu Savills, w pierwszym półroczu 2023 r. całkowite zasoby warszawskiego rynku biurowego wyniosły 6,25 mln mkw., przy powoli wyrównującym się rozkładzie na strefę centralną i obszar poza centrum.

W trakcie pierwszych sześciu miesięcy roku oddano do użytku trzy nowe budynki biurowe, z których największy to The Park 9 (White Star Real Estate, 11 000 mkw.). W budowie znajduje się obecnie blisko 250 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej.

W 2023 r. rozpoczęto realizację m.in. pierwszej fazy wielofunkcyjnego kompleksu Towarowa 22 (Echo Investment, 31 100 mkw.) oraz The Form (Lincoln Property, 28 000 mkw.).

Do projektów, które zostaną dostarczone na rynek w późniejszych latach należą m.in. The Bridge (Ghelamco, 45 000 mkw.), kolejny etap Studio (Skanska Property Poland, 24 000 mkw.) oraz Upper One (Strabag Real Estate, 35 900 mkw.) w miejscu budynku Atrium International, którego rozbiórka dobiega końca.

W wyniku ożywienia aktywności deweloperskiej w 2025 r. na rynek może być dostarczonych nawet ponad 300 000 mkw. nowej powierzchni. Popyt w pierwszym półroczu br. wyniósł nieco ponad 325 000 mkw., co oznacza spadek o 32% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.

Nowe umowy najmu wygenerowały 57% całkowitego wolumenu wynajmowanej powierzchni (43% w 2022 r.). Renegocjacje stanowiły 35% całości (39% w 2022 r.), podczas gdy ekspansje i przednajem tylko po 4% (odpowiednio 8% i 10% w 2022 r.).

– Po wyhamowaniu aktywności deweloperów w ostatnich dwóch latach, na rynku czuć pierwsze oznaki zbliżającego się odbicia. Zanim jednak najemcy znów będą mogli wybierać wśród nowo oddanych projektów, w dalszym ciągu będziemy obserwować liczne renegocjacje lub relokacje do budynków już istniejących, ale dysponujących wolną powierzchnią o odpowiednim standardzie – komentuje Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja właściciela, Savills.

Zgodnie z danymi Savills, na koniec czerwca 2023 r. współczynnik powierzchni niewynajętej w Warszawie wyniósł 11,4% i spadł o 0,5 pp. w ujęciu rocznym. Miesięczne stawki w najbardziej prestiżowych lokalizacjach strefy Centrum utrzymały się w przedziale 22,5-25,5 euro za mkw. miesięcznie, a na Służewcu na poziomie 13,00-15,00 euro za mkw. miesięcznie. Najemcy muszą się jednak liczyć z rosnącymi kosztami opłat eksploatacyjnych.

– Zgodnie z prognozowanymi w zeszłym roku podwyżkami opłat eksploatacyjnych, obecnie w nowoczesnych budynkach biurowych w Warszawie obserwujemy, że zaczęły one przekraczać 30,00 zł za mkw. miesięcznie, a zdarzają się również stawki powyżej 35,00 zł. Najemcy coraz częściej decydują się na dokładną analizę tych kosztów, zarówno w zajmowanych obecnie biurach, jak i tych do których planują się przenieść, w wyniku czego możliwe jest uzyskanie oszczędności – dodaje Krzysztof Sakierski, dyrektor działu doradztwa strategicznego, Savills.