Górny Śląsk w grze o biznes – lokalizacja i kompetencje napędzają rozwój

Górny Śląsk to jeden z najbardziej przewidywalnych rynków nieruchomości komercyjnych w Polsce – z dużą skalą, stabilnym popytem i doświadczoną kadrą. Biura i magazyny działają tu w jednym ekosystemie, wspierając firmy produkcyjne, logistyczne i usługowe – podkreślają Jakub Kurek i Tomasz Chojnacki z Newmark Polska.

• Kojarzony niegdyś przede wszystkim z przemysłem ciężkim, w ostatnich latach region przeszedł głęboką transformację, stając się jednym z najważniejszych hubów logistycznych i centrów usług biznesowych w Polsce

• Największym beneficjentem przemian są Katowice, które dzięki położeniu na przecięciu kluczowych osi komunikacyjnych północ–południe i wschód–zachód odgrywają centralną rolę w aglomeracji

– Rozwój regionu wspierają inwestycje kolejowe, w tym przebudowa katowickiego węzła, a także planowana na 2026 r. budowa nowej linii tramwajowej na południe miasta – informuje Magdalena Kolka, zastępczyni naczelnika Wydziału Obsługi Inwestorów w Urzędzie Miasta Katowice.

Uzupełnieniem infrastruktury transportowej pozostaje Katowice Airport – największy regionalny port cargo w Polsce i krajowy lider rynku czarterowego, który w 2025 r. obsłużył rekordowe 7,3 mln pasażerów. Na lata 2024-2032 zaplanowano na lotnisku program rozwoju infrastruktury o wartości około 1,8 mld zł.

Magazyny w sercu gospodarki

– Rynek magazynowy jest jednym z kluczowych filarów regionalnej gospodarki. Śląsk stał się drugim po Warszawie, największym obszarem magazynowym w Polsce, obejmującym 16,9 proc. krajowych zasobów, czyli niemal 6,2 mln mkw. nowoczesnej powierzchni. – Górny Śląsk, obejmujący kilkanaście dużych miast w zwartej konurbacji, stwarza szerokie możliwości lokowania hal magazynowych i logistycznych blisko zakładów produkcyjnych, odbiorców końcowych i węzłów transportowych. Dzięki temu rynek jest bardziej stabilny i odporny na wahania – wyjaśnia Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.

Dodaje, że poziom pustostanów w regionie jest stosunkowo niski i wynosi niewiele ponad 8 proc., podczas gdy w budowie pozostaje niecałe 192 tys. mkw. – znacznie mniej niż aktualny popyt, który w całym 2025 roku sięgnął ponad 1 mln mkw. Analiza struktury tego popytu pokazuje, że Śląsk wciąż silnie związany jest z przemysłem i logistyką obsługującą produkcję. Najwięcej powierzchni wynajęły bowiem firmy z sektorów 3PL (24 proc.), inżynierii i budownictwa (19 proc.) oraz automotive (14 proc.).

Po stronie podaży dominują najwięksi gracze na rynku. Od 2020 roku ponad jedną trzecią nowej powierzchni produkcyjno-magazynowej na Górnym Śląsku dostarczył Panattoni, a kolejne miejsca zajmują 7R i Hillwood Polska.

– Coraz większe znaczenie zyskują lokalizacje miejskie, gdzie magazyny klasy A funkcjonują w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy, czasami pełniąc dość nietypowe role, np. obiektów sportowych. Takie przykłady pokazują, jak elastyczna potrafi być ta powierzchnia – podkreśla Jakub Kurek.

Według analityków Newmark Polska, region nadal dysponuje znacznymi rezerwami gruntów, a część projektów od początku zakłada etapową rozbudowę. Wśród nich wymieniają m.in. CTPark Zabrze, Panattoni Park Katowice Airport oraz Prologis Park Ruda Śląska.

Mariaż biura z magazynem

Coraz wyraźniej widać na Śląsku zbliżenie rynków magazynowego i biurowego. – W większości hal przewidziane są biura o powierzchniach od kilkuset do około 1000 mkw., co pozwala firmom zarządzać operacjami w jednej lokalizacji – taniej i bliżej procesów. Jednocześnie część najemców, zwłaszcza o bardziej korporacyjnym profilu, nadal decyduje się na klasyczne biurowce w centrach miasta – podkreśla Kurek.

Dla części firm produkcyjnych i logistycznych kolejnym krokiem po lokalizacji zakładów i magazynów w regionie jest przeniesienie central operacyjnych i głównych biur do Katowic.

– Przedsiębiorstwa coraz częściej decydują się ulokować tutaj swoje zaplecze biurowe, co pozwala skupić kluczowe funkcje w jednym regionie i usprawnić zarządzanie – wskazuje Tomasz Chojnacki, dyrektor regionalny w Dziale Powierzchni Biurowych Newmark Polska.

Jak dodaje, Katowice specjalizują się w obsłudze procesów związanych z łańcuchem dostaw, co potwierdzają centra usług marek: Unilever, Lipton czy Danone. W mieście obecne są także firmy łączące funkcje biurowe i inżynieryjne, jak L3Harris Technologies. Dodatkowym atutem pozostają konkurencyjne czynsze za biura w regionie – na poziomie 13–16 euro/mkw.

Pierwszym wyborem firm szukających biura na Śląsku są Katowice, co w ostatnich latach prowadzi do wyraźnej konsolidacji biur z miast ościennych. Potwierdzeniem tendencji jest np. decyzja Vattenfall o skonsolidowaniu działalności biura z Gliwic z biurem w Katowicach. Mniejsze rynki, takie jak Gliwice, pełnią dziś rolę uzupełniającą i są silniej wyspecjalizowane.

– W przypadku Gliwic dotyczy to przede wszystkim sektora IT, co wynika z zaplecza akademickiego Politechniki Śląskiej, obecności dużych zakładów przemysłowych oraz funkcjonowania Specjalnej Strefy Ekonomicznej – wyjaśnia Tomasz Chojnacki.

Ekspert podkreśla, że rozwój katowickiego rynku biurowego wspiera także dobra dostępność komunikacyjna, a także realizowana ogromna inwestycja kolejowa, która ma usprawnić także regionalne połączenia kolejowe, kluczowe przy rozproszonej strukturze konurbacji. Znaczenie ma również koncentracja projektów biurowych wzdłuż osi wschód–zachód, w rejonie Trasy Średnicowej i ul. Chorzowskiej. Dodatkowym atutem pozostaje dostępność terenów inwestycyjnych, znacznie większa niż w bardziej zagęszczonych ośrodkach regionalnych.

Najemcy mogą wybierać nie tylko wśród nowoczesnych projektów biurowych, lecz także inwestycji typu mixed-use, realizowanych w ramach rewitalizacji terenów postindustrialnych.

– Przykładem jest Nowy Wełnowiec, powstający na rozległym obszarze po dawnej hucie cynku i łączący funkcje mieszkaniowe, usługowe oraz biurowe. Podobne procesy zachodzą w centrum miasta, m.in. w rejonie ul. Dworcowej, gdzie rewitalizowane są całe kwartały zabudowy z przeznaczeniem na funkcje hotelowe i biurowe – wskazuje Tomasz Chojnacki. Ekspert podkreśla, że Katowice konsekwentnie wykorzystują swój potencjał przestrzenny i inwestycyjny, wzmacniając nowoczesny charakter miasta i tworząc solidne podstawy do dalszego rozwoju.

Rynek budowany na kompetencjach

Rozwój Katowic i aglomeracji śląskiej idzie w parze z rosnącym zapotrzebowaniem na wykwalifikowaną kadrę. Poszukiwane są zarówno umiejętności techniczne, jak i gotowość do pracy w zdigitalizowanym środowisku.

– W logistyce widać rosnące zapotrzebowanie na operatorów systemów zautomatyzowanych, programistów i serwisantów robotyki oraz specjalistów IT w systemach WMS, WCS i MES. Wyzwaniem pozostaje także pozyskanie i utrzymanie wykwalifikowanych i niewykwalifikowanych pracowników fizycznych, w tym magazynierów, operatorów wózków widłowych i pracowników produkcji – podkreśla Natalia Nijak, Division Manager w Grafton Recruitment.

Nadal istotnym pracodawcą pozostaje sektor nowoczesnych usług dla biznesu, który w aglomeracji śląskiej zatrudnia ponad 36 tys. osób. W ostatnich latach ewoluuje w kierunku centrów kompetencyjnych i wyspecjalizowanych procesów.

– W biurach cenione są kompetencje analityczne oraz znajomość narzędzi automatyzujących pracę – twierdzi Natalia Nijak. Rynek korzysta przy tym z silnego zaplecza: Politechniki Śląskiej, Uniwersytetu Śląskiego, Uniwersytetu Ekonomicznego oraz kilkunastu innych uczelni wyższych. Jak zaznacza ekspertka Grafton Recruitment, w regionach przemysłowych, takich jak Śląsk, istotne jest również kształcenie zawodowe, które zapewnia dostęp do praktycznych umiejętności wspierających utrzymanie ciągłości procesów i podnoszenie ich efektywności.

Wsparcie rynku pracy na Śląsku obejmuje również ścisłą współpracę miasta z biznesem.

– Wspieramy zapoczątkowany w Katowicach w 2013 r. program Corporate Readiness Certificate, realizowany obecnie z firmami Accenture, ING Hubs Poland czy Kyndryl, który przygotowuje studentów i absolwentów do wejścia na rynek pracy. Uczniowie szkół średnich uczestniczą w programach Kyndryl Future Achievers i Fujitsu-Tech, zdobywając praktyczne kompetencje technologiczne. W tym roku również rozpoczęliśmy wspólny projekt z Sopra Steria – Technologiczny Kompas Kariery. Dodatkowo powstający Katowicki Hub Gamingowo-Technologiczny wykorzysta tereny poprzemysłowe do połączenia edukacji, innowacji i biznesu – wyjaśnia Magdalena Kolka z Urzędu Miasta Katowice.

Śląsk w drodze do przyszłości

Region ma wszystkie atuty, by w kolejnych latach rozwijać logistykę, przemysł i usługi, przyciągając nowe inwestycje oraz wykwalifikowaną kadrę.

– Śląsk wygrywa nie tylko lokalizacją i infrastrukturą, ale także kompetencjami oraz dojrzałością rynku, co pozwala firmom planować inwestycje w długim horyzoncie – podsumowuje Jakub Kurek z Newmark Polska.

Tomasz Chojnacki podkreśla natomiast, że o dalszym rozwoju rynku biurowego przesądzą projekty rewitalizacyjne, dostępność atrakcyjnych terenów inwestycyjnych oraz rosnąca skala nowych projektów. W jego ocenie to właśnie połączenie zaplecza przemysłowo-logistycznego z nowoczesną ofertą biurową i profesjonalnym doradztwem rynkowym czyni Śląsk jednym z najbardziej perspektywicznych rynków komercyjnych w kraju.