Inwestycje w polskie nieruchomości komercyjne pod presją międzynarodowej polityki monetarnej

Od stycznia do końca czerwca inwestorzy wydali na polskie nieruchomości nieco ponad 800 mln euro, to cztery razy mniej niż przed rokiem. W drugim kwartale poziom inwestycji był mocno uzależniony od presji wywieranej przez rosnące w Europie stopy procentowe oraz wzrost rentowności obligacji skarbowych. Autorzy raportu wskazują, że w ostatnich sześciu miesiącach rynek zdominowały transakcje przemysłowo-logistyczne, a Polska pod względem startu nowych projektów deweloperskich w tym segmencie jest w gronie europejskich liderów.

Według najnowszego raportu BNP Paribas Real Estate Poland, opisującego inwestycje na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, inwestorzy od początku roku podpisali umowy o wartości blisko 801 mln euro, z czego udział transakcji zamkniętych od kwietnia do czerwca wyniósł jedynie 19%. To oznacza spadek o 74% w porównaniu z analogicznym okresem 2022 roku, kiedy to zanotowano znacznie większą wartość transakcji. W porównaniu z pierwszym półroczem ubiegłego roku spadła też liczba zawartych transakcji, ale mniej drastycznie, bo o ok. 43%.

Dane odzwierciedlają presję, jaką na inwestorów wywierają rosnące stopy procentowe w Europie oraz wzrost rentowności obligacji skarbowych. Tendencje te to jeden z głównych powodów, dla których inwestorzy zachowują ostrożność przy zakupie aktywów, zwłaszcza z segmentu biurowego. Z raportu można wyczytać, że inwestorzy koncentrują się przede wszystkim na projektach, które oferują możliwość osiągnięcia ponadprzeciętnych zwrotów. Dotyczy to szczególnie projektów z potencjałem do dodania wartości przez zmianę funkcji czy repozycjonowanie.

Analitycy z BNP Paribas Real Estate Poland zwracają uwagę, że cykl podwyżek stóp procentowych w Europie prawdopodobnie szybko się nie skończy, a szans na odwrócenie trendu koniunkturalnego dla rynku nieruchomości komercyjnych należy oczekiwać nie wcześniej niż na początku przyszłego roku. Jednym z motorów napędzających obroty może być odbudowa dynamiki podaży nowych projektów biurowych. Można się jej spodziewać po ustabilizowaniu się stóp kapitalizacji, które w ujęciu kwartalnym znów wzrosły dla większości klas aktywów o 0,25 punktu procentowego.

– Obecnie na rynku widać sporą lukę cenową wynikającą z rozbieżności między oczekiwaniami sprzedających i kupujących. Pomimo wzrostu stawek czynszowych, dynamiczne zwiększanie stóp kapitalizacji nie pozwala na utrzymania wartości budynków, co blokuje obecnych właścicieli chcących wyjść z inwestycji przy zachowaniu wymaganej rentowność – podkreśla Marta Gorońska-Wiercioch, zastępca dyrektora w dziale Rynków Kapitałowych.

Ostatnie półrocze potwierdziło mocną pozycję sektora przemysłowo-logistycznego, który dalej jest na fali i korzysta ze zmian w globalnych łańcuchach dostaw. Zdaniem ekspertów BNP Paribas Real Estate, w przypadku tej klasy aktywów można liczyć na szybszą odbudowę wysokich wolumenów transakcyjnych.

– Do końca roku spodziewamy się stabilizacji cen dla większości klas aktywów, co powinno zwiększyć szansę na osiągnięcie konsensusu rynkowego i stać się katalizatorem nowych transakcji – mówi Marta Gorońska-Wiercioch.

Stopy procentowe

Analizując dane rok do roku, stopy kapitalizacji dla kluczowych projektów urosły przeciętnie o 1 punkt procentowy, przy czym sektor centrów handlowych odnotował największy wzrost na poziomie 1,5 punktu procentowego.

– Ten trend może zostać wyhamowany przez szybkie zakończenie cyklu podwyżek stóp procentowych w Europie, ale prognozy wskazują, że nie nastąpi to wcześniej niż pod koniec bieżącego roku – mówi Bolesław Kołodziejczyk, Business and Data Director z działu Business Intelligence Hub & Consultancy, odpowiedzialny za obszar analiz i badań rynkowych oraz konsultingu strategicznego.

Dodatkowym czynnikiem stabilizującym dla polskiego rynku jest utrzymujące się zaufanie inwestorów do krajowej gospodarki. Potwierdzają to najnowsze dane Banku Centralnego, które pokazują, że bezpośrednie inwestycje zagraniczne (BIZ) w Polsce wzrosły w 2022 roku o 3,8%, osiągając wartość 25,43 mld euro.

Transakcje w biurach i handlu

Wszystko wskazuje na to, że sektor biurowy nie będzie w stanie powtórzyć swojego rekordowego rezultatu z 2022 roku. W ciągu pierwszych sześciu miesięcy tylko 8 biurowców zmieniło właściciela, co stanowi 53% liczby transakcji z tego samego okresu ubiegłego roku. Łączna wartość tych transakcji wyniosła 190 mln euro, co jest wartością czterokrotnie niższą (nie uwzględniając unikalnej transakcji nabycia przez Google budynku Warsaw HUB za 585 mln euro w 2022 roku) niż wartość osiągnięta w pierwszym półroczu poprzedniego roku. Wszystkie umowy dotyczyły rynku warszawskiego, a największą z nich był zakup budynku Wola Retro przez Adventum International za blisko 70 mln euro.

Transakcje w handlu w pierwszym półroczu były zdominowane przez niewielkie umowy o średniej wysokości na poziomie 23 mln euro. Największą z nich był zakup Parku Handlowego Matarnia w Gdańsku przez francuską spółkę Frey za 105 mln euro. Drugi kwartał przyniósł wyniki porównywalne do tych z analogicznego okresu 2022 roku, a od początku roku podpisano umowy na łączną kwotę blisko 175 mln euro, co stanowi 22% wyniku z pierwszej połowy 2022 roku.

Przemysł i logistyka

W pierwszym półroczu sektor przemysłowo-logistyczny zdominował konkurencję pod względem wolumenu transakcji inwestycyjnych, z umowami na łączną wartość przekraczającą 436 mln euro. Warte zauważenia jest, że aż 92% tej kwoty dotyczyło transakcji zawartych w pierwszym kwartale roku.

Najbardziej aktywnym graczem w tym okresie była firma Panattoni, która dostarczyła inwestorom aktywa o wartości stanowiącej 81% całkowitego wolumenu. Na uwagę zasługuje transakcja sprzedaży obiektu Campus we Wrocławiu – o powierzchni 185 000 mkw. – przez P3 za kwotę 138,5 mln euro.