Koniec luki mieszkaniowej. Przyszłość deweloperów w niszach z potencjałem

Przez ostatnie 10 lat w Polsce zbudowano ponad 1,7 mln nowych mieszkań, pomimo tego wciąż jak mantrę powtarza się, że nad Wisłą brakuje ich 1,5-2 mln, a na tle innych krajów europejskich sytuujemy się w grupie państw o najniższym poziomie nasycenia. Jak więc jest naprawdę? Odpowiedź brzmi banalnie — to zależy, bo "diabeł tkwi w szczegółach". W istocie obliczenie luki mieszkaniowej przy wielu zmieniających się czynnikach, od których jesteśmy zależni, nie jest wcale zadaniem prostym.

Z jednej strony może jej już nie być, ale również patrząc przez pryzmat nowych potrzeb i rosnącej jakości oraz zmieniających się trendów średnio i długofalowych, może okazać się bardzo duża. Dla przykładu kiedy wybuchł ostatni konflikt Izraela z Palestyną mieszkania w tym kraju podrożały, jednak transakcje sprzedaży obejmowały jedynie ich jeden typ, a na inne nie było nabywców. To sedno sprawy, bo sekret popytu kryje się w szczegółach wybudowanej oferty w odpowiedniej niszy. Chociaż budowanie mieszkań w Polsce nie jest ani łatwe, ani przewidywalne, to od ponad trzech dekad nasz rynek jest eldoradem dla deweloperów i inwestorów z całego świata. Jednym z głównych czynników tego stanu było ogromne zapotrzebowanie od strony popytowej i relatywnie atrakcyjny poziom marży. To także istota sukcesu przyszłych inwestycji deweloperskich — budować to, na co będzie popyt.

Ostatnio sporą dyskusję w branży wywołał raport ekspertów Alior Banku, którzy policzyli, że ogólna luka mieszkaniowa w Polsce wynosi dziś jedynie 300–400 tysięcy lokali, a przy obecnym tempie budowy nowych mieszkań deficyt w tym obszarze zniknie w 2028 r. W istocie jednak "diabeł tkwi w szczegółach", a przytoczone powyżej wyniki mogą być mylące, ponieważ m.in. mamy ogromną liczbę pustostanów. Według danych GUS z 2021 r. pustych mieszkań w Polsce było aż 1,8 miliona — tylko w Warszawie ponad 200 tysięcy. Na domiar złego szacuje się, że w naszym kraju ponad 60 tys. bloków z wielkiej płyty wymaga pilnych remontów. Ponadto stale zmieniająca się sytuacja gospodarcza na rynku pracy, styl życia, a także, polityka mieszkaniowa — w tym rozwój budownictwa socjalnego i programów wspierających zakup, wielkość migracji, ale też nowe wymogi zero emisyjności budynków, to wszystko znacząco wpływa na trendy popytowe.

Warto, też zauważyć, że przez brak rodzimych REIT-ów, a przez to dostępu dla małych i średnich krajowych inwestorów do całego sektora nieruchomości — w tym komercyjnych — Polacy skupili się jedynie na lokowaniu kapitału w mieszkaniówce. Wg tegorocznych danych JLL, szacuje się, że około 45 proc. wszystkich mieszkań w Polsce jest nabywanych w celach inwestycyjnych. To oznacza, że prawie połowa transakcji zakupu nieruchomości jest dokonywana przez osoby, które nie zamierzają w nich zamieszkać, ale traktują je jako lokatę kapitału. Z kolei jak wynika z raportu Narodowego Banku Polskiego, większość osób kupujących mieszkania w Polsce robi to pod inwestycje, a tylko mniejsza część na potrzeby własne. Konkretnie, badanie wykazało, że 70 proc. osób w tej próbie kupiło mieszkania inwestycyjnie, a 30 proc. na własne potrzeby. Warto jednak pamiętać, że te dane mogą się różnić w zależności od regionu i rodzaju nieruchomości. W dużych miastach udział mieszkań kupowanych pod inwestycje może być jeszcze wyższy. Z drugiej strony, w mniejszych miejscowościach i na wsi, większy odsetek mieszkań jest nabywany na cele mieszkaniowe. Uruchomienie w naszym kraju zapowiadanych od wielu lat REIT-ów, czyli spółek inwestujących w najem nieruchomości (SINN), dałoby szansę zwykłym Polakom na zarabianie w sektorze komercyjnym (biura, hotele, centa handlowe itd) i zniwelowałoby opisany powyżej trend, który oczywiście ma wpływ na ceny mieszkań i ich dostępność.

Przyszłość w niszach z potencjałem

Jak bardzo zmienia się Polski rynek nieruchomości, jak w soczewce widać na przykładzie budynku ze zdjęcia ilustrującego ten materiał. Wybudowano go dla piastujących wysokie stanowiska socjalistycznych notabli. Apartamentowiec z połowy lat 70. XX w. powstał z cegły, a nie wielkiej płyty i przez wiele lat był szczytem luksusu dostępnym dla wybranych. “Schowany" w samym sercu Warszawy w prestiżowej lokalizacji przy ulicy Koziej 9 odległej o kilka minut spacerem do Pałacu Prezydenta, czy Teatru Wielkiego, dziś raczej zamiast pożądania budzi zaciekawienie i uśmiech. Tu jaskrawo z perspektywy ostatnich dekad widzimy rosnące zmiany i zainteresowanie w sektorze premium, a także poprawę ogólnej jakości projektów i ich wykonawstwa. Nic dziwnego, bo wymagania Polaków rosną. Kiedyś luksusem był garaż podziemny, dziś unikatowy wielkomiejski widok i prywatnego spa z basenem.

Z kolei, jak wynika z obecnych trendów demograficznych — wraz, ze znacznym wzrostem wartości sukcesji — mieszkań przybędzie. Jednak zanim to się stanie, czeka nas gigantyczny niedobór lokali senioralnych — w tym problem tzw. więźniów czwartego piętra, czyli mieszkańców tak popularnych bloków z lat 60. i 70. XX w. nieposiadających wind. A to oznacza, że deweloperzy stają przed nowym wyzwaniem, jakim jest dopasowanie oferty do potrzeb osób starszych. Ciekawostką może być fakt — choć wydaje się to nielogiczne — że brak mieszkań może wystąpić nawet w okresach depopulacji z powodu kombinacji kilku czynników. Depopulacja może prowadzić do niedopasowania dostępnych typów mieszkań do potrzeb pozostałej ludności, a także do zmniejszenia inwestycji w infrastrukturę i usługi, co utrudnia pozyskiwanie nowych lokatorów. Dodatkowo rosnące koszty budowy i gruntów, w połączeniu z problemami z dostępnością mieszkań, mogą zaostrzyć ten problem. Jednak jedno jest pewne, ludzie budują domy od zarania dziejów i nic nie wskazuje, aby zamierzali z tego zrezygnować…

Autor materiału: Adam Białas jest ekspertem gospodarczym, rynku nieruchomości i budowlanego , managerem w agencji "Bialas Consulting & Solutions" oraz dziennikarzem biznesowym. Od ponad dwóch dekad działa w globalnym obszarze zarządzania i marketingu. Ma wieloletnie doświadczenie w branżowych projektach i budowaniu marek, doradzał w wielu obszarach inwestycyjnych oraz biznesowych. W 2021 r. znalazł się w gronie TOP 5 Najlepszych Ekspertów Rynku Nieruchomości "Gazety Finansowej".

Fot. Adam Białas