Kraków i Wrocław liderami przestrzeni flex w regionach

Najnowszy raport Savills Workthere Flexmark 5.0, obejmujący badanie 149 operatorów flexible office z całego świata, potwierdza, że rynek przestrzeni elastycznych wchodzi w nową fazę dojrzałości. Choć raport koncentruje się na trendach globalnych, wiele z nich znajduje bezpośrednie odzwierciedlenie również na polskim rynku, który rozwija się w tempie porównywalnym do wiodących rynków europejskich.

Jednym z najważniejszych wniosków raportu Flexmark 5.0 jest rosnąca rola dużych korporacji w strukturze popytu na przestrzenie flex. Tradycyjnie kojarzone ze startupami i małymi firmami, dziś flexible office stają się integralną częścią strategii real estate największych organizacji, które szukają elastyczności, efektywności kosztowej oraz możliwości przyciągania i zatrzymywania pracowników.

– Widzimy ten trend również w Polsce. Duże korporacje, szczególnie z sektora IT, usług finansowych i BPO/SSC, coraz częściej wykorzystują przestrzenie flex jako element strategii Core & Flex – łącząc stałe siedziby z elastycznymi lokalizacjami dostosowanymi do zmieniających się potrzeb zespołów. Rynek elastycznych powierzchni biurowych w Polsce notuje dynamiczny wzrost – w samym 2024 roku operatorzy flex w miastach regionalnych wynajęli 27 900 m kw. powierzchni, co oznacza wzrost o 42% rok do roku – mówi Thomas Jodar, Head of Workthere Savills Polska.

Raport potwierdza, że dla 86% respondentów kluczowym elementem przestrzeni flex są strefy współpracy – co idealnie wpisuje się w potrzeby firm realizujących model pracy hybrydowej.

Ewolucja modelu biznesowego – od operatorów do landlordów

Flexmark 5.0 wskazuje na istotną zmianę w krajobrazie rynku: 66% respondentów identyfikuje wzrost umów management agreement między operatorami a właścicielami nieruchomości jako najważniejszy trend do 2030 roku. Dodatkowo 47% wskazuje na wzrost produktów flex prowadzonych bezpośrednio przez landlordów, a 43% na rozwój modeli white-label.

– To zjawisko jest już widoczne w Polsce. Właściciele biurowców, szczególnie w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu, coraz częściej włączają do swoich projektów strefy flex zarządzane przez specjalistycznych operatorów lub rozwijają własne produkty. To odpowiedź na potrzeby najemców, którzy oczekują większej elastyczności najmu bez konieczności podpisywania długoterminowych umów na pełne piętra. W miastach regionalnych Polski obecnie funkcjonuje 110 lokalizacji flex o łącznej powierzchni ponad 193 200 m kw. i ponad 24 200 stanowiskach pracy – mówi Wioleta Wojtczak, Head of Research, Savills.

Model Core & Flex staje się nowym standardem nie tylko globalnie, ale także w Polsce. Firmy łączą tradycyjne biuro (core) z dostępem do elastycznych przestrzeni (flex) w różnych lokalizacjach, co pozwala im skalować zasoby w zależności od potrzeb bez ponoszenia kosztów nadmiernej powierzchni.

Globalny wzrost i plany ekspansji operatorów

Według raportu Flexmark 5.0, 85% operatorów flex planuje ekspansję w najbliższych latach. Rosnące zainteresowanie tym segmentem widać zarówno ze strony międzynarodowych graczy, jak i lokalnych przedsiębiorców.

– Polska jest na radarze zarówno globalnych operatorów, jak i nowych graczy regionalnych. Obok międzynarodowych marek jak WeWork, Regus czy Mindspace, dynamicznie rozwijają się polscy operatorzy – The Shire, BeIN Offices, Puzzle Office, Chilliflex, Ace of Space. Kraków i Wrocław pozostają liderami, łącznie odpowiadając za 58% całego zasobu flex w miastach regionalnych – odpowiednio 63 200 m kw. i 48 800 m kw. Największa pojedyncza lokalizacja, Fabryczna Flex w Krakowie, zajmuje aż 9000 m kw. – dodaje Thomas Jodar.

Według danych Savills, w najbliższych miesiącach w miastach regionalnych Polski pojawi się kolejnych 15 000 m kw. powierzchni flex, co potwierdza zaufanie operatorów do polskiego rynku. Średnia powierzchnia pojedynczej lokalizacji flex w regionach przekracza 1700 m kw., co świadczy o profesjonalizacji i skalowaniu segmentu.

Kluczowe trendy globalne a polska perspektywa

Raport Flexmark 5.0 identyfikuje kilka kluczowych trendów, które będą kształtować rynek flexible office w najbliższych latach:

Elastyczność jako standard – firmy oczekują możliwości szybkiego skalowania powierzchni w odpowiedzi na zmiany rynkowe i organizacyjneJakość i doświadczenie użytkownika – przestrzenie flex konkurują jakością designu, technologii i usług dodatkowychZrównoważony rozwój – certyfikacje ESG i rozwiązania proekologiczne stają się standardem również w segmencie flexTechnologia – IoT, smart meeting rooms i platformy zarządzania przestrzenią zwiększają efektywnośćHybrydowość – flex nie zastępuje tradycyjnego biura, ale staje się jego uzupełnieniem

– Mamy do czynienia z dynamicznym rozwojem rynku – w 2024 roku operatorzy flex wynajęli o 42% więcej powierzchni niż rok wcześniej – a popyt w miastach regionalnych w pierwszych trzech kwartałach 2025 roku był zbliżony do rezultatów z całego 2023 roku i wyniósł blisko 20 000 m kw., co zwiastuje kolejny intensywny rok dla rynku flex. To pokazuje, że segment dojrzewa i profesjonalizuje się. Przewidujemy, że w 2026 roku rynek flex w Polsce utrzyma tempo wzrostu, szczególnie w modelu Core & Flex oraz w projektach boutique w najbardziej prestiżowych lokalizacjach – podsumowuje Wioleta Wojtczak.

Autor: Wioleta Wojtczak, Head of Research, Savills.