Krakowski rynek biurowy na ścieżce dynamicznego wzrostu

Bardzo mocny popyt generowany przez duże umowy zawierane przez centra usług dla biznesu, największy w historii rynku przyrost nowej podaży – to był rekordowy rok dla krakowskiego rynku biurowego. Prognozy na 2015 r. są obiecujące.

Międzynarodowa firma doradcza JLL przygotowała raport „Rynek nieruchomości biurowych w Krakowie”. Materiał zawiera analizę sektora biurowego w stolicy Małopolski na koniec 2014 r. oraz atrakcyjności inwestycyjnej i rynku pracy. Opracowanie powstało przy wsparciu merytorycznym Hays Poland.

Kraków, z liczbą mieszkańców ok. 760 700, jest drugim największym miastem w kraju oraz ekonomicznym i administracyjnym centrum południowej Polski z bardzo mocną specjalizacją z obszaru usług dla biznesu.

Rafał Oprocha, Dyrektor Oddziału JLL w Krakowie, informuje: „Kraków to wiodąca lokalizacja dla firm z sektora nowoczesnych usług dla biznesu. Z danych ABSL wynika, że w centrach usług dla biznesu z kapitałem zagranicznym pracuje tu ok. 33 500 osób, co jest najwyższym wynikiem nie tylko w Polsce, ale i całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej. W ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy działalność rozpoczęło tu najwięcej w skali całego kraju centrów usług z kapitałem zagranicznym, w tym m.in. GE Healthcare, Lundbeck, RWE, Getinge Group czy Samsung. Firmy z tej branży przyciąga kombinacja takich atutów jak wykształcone kadry z kompetencjami poszukiwanymi przez inwestorów, wsparcie władz miasta i instytucji publicznych i prywatnych, rozwinięta infrastruktura biurowa i transportowa oraz wysoka jakość życia”.

Mocną pozycję stolicy Małopolski potwierdzają światowe rankingi, takie jak np. Top 100 Outsourcing Destinations przygotowany przez Tholons. Kraków – jako jedyne europejskie miasto – znajduje się w pierwszej dziesiątce najlepszych na świecie lokalizacji pod projekty z sektora usług dla biznesu (na miejscu dziewiątym).

Agata Piątek, Regional Manager Hays Talent Solutions, informuje: “Sektor nowoczesnych usług dla biznesu przyciąga do stolicy Małopolski szeroki, zróżnicowany i wysoko wyspecjalizowany zasób kadr. Studenci i absolwenci stanowią prawie jedną trzecią populacji mieszkańców Krakowa. Dużą rolę w budowie odpowiedniego zaplecza kadrowego odegrało miasto, które podjęło kroki w dostosowaniu rynku pracy tak, aby w większym stopniu odpowiadał potrzebom międzynarodowych inwestorów. Z danych GUS wynika, że w 2013 roku w Krakowie studiowało 170 500 osób, z czego 17 600 osób na kierunkach inżynieryjno-technicznych. Małopolskich studentów charakteryzuje ponadprzeciętna znajomość języków obcych – ponad 95% z nich posługuje się językiem angielskim, a prawie 37% deklaruje przynajmniej podstawową znajomość języka niemieckiego.

Krakowski rynek biurowy rośnie dzięki firmom z sektora usług dla biznesu

Popyt brutto w 2014 r. wyniósł historycznie rekordowe 145 000 mkw. Należy jednak zaznaczyć, że tak bezprecedensowy wynik, to po części efekt kumulacji niezaspokojonego popytu z 2013 r., związanego z ograniczoną dostępnością dużych modułów biurowych.

– „Na krakowskim rynku dominują niezmiennie duże, międzynarodowe korporacje. W całym 2014 r. zawarto ponad 40 umów najmu dotyczących biur o powierzchni powyżej 1 000 mkw., tworzących łącznie około 76% popytu. Podobnie jak w latach ubiegłych, sektor usług dla biznesu pozostaje głównym motorem rozwoju rynku biurowego w mieście. W 2014 r. popyt ze strony firm w tej branży stanowił około 69% całkowitego wolumenu umów najmu” – dodaje Rafał Oprocha.

Blisko 70% (ok. 99 000 mkw.) całkowitego wolumenu najmu stanowiły nowe umowy. Największą umowę najmu w tamtym roku podpisał HSBC (10 500 mkw. w projekcie Kapelanka 42).

– „Duża aktywność firm na rynku, w tym kilku rozważających aktualnie najem biura o powierzchni powyżej 10 000 mkw., rysuje pozytywną prognozę dla krakowskiego rynku również w 2015 r. Sprzyjać temu będzie rosnąca dostępność opcji najmu” – dodaje Rafał Oprocha.

Aktywność deweloperów – na ścieżce dynamicznego wzrostu

Karolina Ćwiek, Analityk Rynku JLL, informuje: „Kraków z łącznymi zasobami w wysokości 659 000 mkw. jest drugim po Warszawie największym rynkiem biurowym w kraju. Rosnące zainteresowanie Krakowem ze strony najemców zaowocowało niespotykaną do tej pory aktywnością budowlaną. W 2014 r. zasoby biurowe miasta powiększyły się o ponad 92 000 mkw., a kolejne 154 000 mkw. pozostawało w budowie na koniec roku. Przewidujemy, że realistycznie nowa podaż w 2015 r. wyniesie 116 000 mkw. W 2016 r. rynek zasili kolejne 90 000 mkw. biur. Co ciekawe, może zmienić się również biurowa mapa Krakowa, który do tej pory nie miał wykształconej znaczącej dzielnicy biznesowej w centrum. Takim biznesowym ośrodkiem mają szansę stać się okolice Ronda Mogilskiego i Ronda Grzegórzeckiego”.

Współczynnik powierzchni niewynajętej i czynsze – w kierunku rynku najemców

Rynek biurowy w Krakowie cechuje wysoka chłonność. Mimo rekordowo wysokiego poziomu nowej podaży (ok. 92 000 mkw.), według stanu na koniec IV kw. 2014 r., wskaźnik pustostanów wzrósł o zaledwie 1 p.p. r d-r i wyniósł około 6% – najmniej spośród rynków biurowych w Polsce. Bez najemcy pozostaje ok. 39 800 mkw. biur w 41 budynkach.

Bogatsze pakiety dodatkowych zachęt dla najemców

Ze względu na koszty najmu, Kraków z powodzeniem konkuruje z pozostałymi głównymi rynkami biurowymi w Polsce, oferując zbliżony poziom stawek czynszowych, co Wrocław czy dzielnice Warszawy poza centrum. W całym 2014 r. stawki czynszu za najlepsze powierzchnie biurowe w Krakowie pozostały stabilne i wahały się od 13,9 do 14,5 euro za metr kwadratowy miesięcznie. Najemcy mogą przy tym liczyć na dodatkowe zachęty ze strony wynajmujących, takie jak okres wolny od czynszu czy kontrybucje w wykończeniu wynajmowanej powierzchni.

– „Prognozujemy, że analogiczne stawki czynszowe obowiązywać będą również w 2015 r. Nieznaczne presje zniżkowe na poziom czynszów mogą mieć miejsce w przypadku budynków o znacznym poziomie pustostanów. Presja ta będzie się jednak przejawiać w niższym poziomie czynszów efektywnych związanych z bogatszym pakietem zachęt oferowanych potencjalnym najemcom, aniżeli obniżce bazowych stawek” – podsumowuje Rafał Oprocha.