Magazyny w Polsce przyciągają kapitał

Liderem rynku inwestycyjnego pozostaje sektor magazynowy, który odpowiada za niemal połowę wartości transakcji. Rosnące znaczenie mają także strategie value-add z potencjałem na wzrost wartości poprzez przebudowę, modernizację lub zmianę przeznaczenia – tak wynika z raportu firmy doradczej Savills Polska „Investment Market in Poland in H1 2025”.

W II kwartale 2025 roku wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości w Polsce wyniosła 911 mln Euro – o 45 proc. więcej niż kwartał wcześniej, ale o 33 proc. mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. W całym I półroczu inwestycje osiągnęły 1,53 mld Euro, co oznacza spadek o 10 proc. r/r. Wzrost w inwestycjach od kwietnia do końca czerwca napędzał głównie sektor magazynowy, w którym odnotowano największą transakcję; sprzedaż dwóch zakładów produkcyjnych Eko-Okna za ponad 253 mln Euro.

Choć całkowity wolumen inwestycji w I półroczu odpowiadał zaledwie jednej trzeciej wartości z całego 2024 roku, to liczba transakcji była wysoka – zawarto 59 umów, co już stanowiło 48 proc. kontraktów podpisanych w poprzednim roku. Większość z nich dotyczyła relatywnie niewielkich aktywów, a średnia wartość transakcji wyniosła 26 mln Euro. Tylko jedna transakcja przekroczyła 100 mln Euro – była to sprzedaż dwóch zakładów produkcyjnych Eko-Okna.

Pod względem pochodzenia kapitału dominowali inwestorzy z USA z ponad 31 proc. udziałem w wolumenie oraz krajów Europy Zachodniej i Nordyckiej (20 proc.). Udział inwestorów z regionu Europy Środkowo-Wschodniej (w tym Ukrainy) zbliżył się do 37 proc., co czyni CEE liderem wśród źródeł kapitału.

– Pierwsze półrocze pokazało dużą aktywność inwestorów regionalnych i krajowych, szczególnie w transakcjach o mniejszej skali. Uwagę zwracają też transakcje typu sale & leaseback – w tym sprzedaż zakładów Eko-Okna. Widać też powrót do strategii value-add, co świadczy o rosnącej gotowości inwestorów do angażowania się w bardziej wymagające, ale perspektywiczne projekty. Rynek staje się coraz bardziej zróżnicowany i dojrzały – podkreśla Wioleta Wojtczak, Associate Director, Head of Reaserch, Savills.

Sektor magazynowy odpowiadał za 45 proc. całkowitego wolumenu inwestycyjnego w I połowie 2025 roku – w ramach 12 transakcji wypracował 694 mln Euro. To wynik prawie dwuipółkrotnie wyższy niż w tym samym okresie poprzedniego roku. Taki wzrost wynika ze wspomnianej już sprzedaży zakładów Eko-Okna (ponad 36 proc. wolumenu sektora) oraz zakupu portfela czterech nieruchomości nabytych przez fundusz Adventum Industrial.

Inwestorzy zorientowani na ten sektor są coraz bardziej selektywni – preferują stabilne aktywa z długimi umowami najmu (WAULT nawet powyżej 10 lat). Aż 64 proc. kapitału pochodziło z USA, wyraźnie dystansując inwestorów z Czech (12,5 proc.) i Węgier (10,2 proc.).

Stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów magazynowych utrzymują się stabilnie na poziomie 6,25–6,50 proc.. Spodziewane dalsze obniżki stóp procentowych wpłyną na koszty finansowania, a w efekcie mogą dodatkowo zwiększyć aktywność inwestorów w tym segmencie.

Fot. Panattoni