Niska podaż i ESG napędzają modernizacje biurowców w Warszawie

Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w Warszawie” ubiegły rok na warszawskim rynku biurowym upłynął pod znakiem stabilnego popytu, umiarkowanej aktywności deweloperów oraz dalszej adaptacji najemców do zmieniających się modeli pracy. Wśród innych istotnych czynników kształtujących stołeczny rynek można wymienić wzrost zapotrzebowania na zrównoważone i technologicznie zaawansowane biura, co przekłada się na rosnącą liczbę modernizacji budynków biurowych.

Na koniec czwartego kwartału 2023 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły 6,23 mln mkw. W całym 2023 roku deweloperzy oddali do użytkowania niecałe 61 000 mkw. biur, co jest najniższym wynikiem nowej podaży w historii warszawskiego rynku biurowego. 67% tego wolumenu przypadło na czwarty kwartał, w którym ukończono dwa największe ubiegłoroczne projekty biurowe: Lakeside (22 700 mkw., Mokotów) oraz Studio B (17 900 mkw., Zachodnie Centrum).

Aktywność deweloperów w stolicy utrzymywała się na umiarkowanym poziomie. Czynniki takie jak przedłużające się procedury decyzyjne, poszukiwanie oszczędności po stronie najemców czy wysokie koszty budowy skłoniły deweloperów do rewizji swoich planów na kolejne lata, a rozpoczęcie nowych inwestycji w tym roku będzie uzależnione m.in. od możliwości podpisania umów przednajmu.

– Na koniec grudnia 2023 roku w budowie pozostawało niecałe 281 000 mkw., w tym prawie 46 000 mkw. w biurowcach przechodzących gruntowną modernizację. Na decyzje właścicieli budynków biurowych dotyczące modernizacji kolejnych obiektów będzie wpływać rosnące zainteresowanie najemców biurami oferującymi rozwiązania technologiczne i środowiskowe, które umożliwiają osiągnięcie efektywności energetycznej i optymalizację kosztów oraz wspierają realizację celów ESG – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.

Fot. Jakub Zazula

W ubiegłym roku aktywność najemców osiągnęła najwyższy poziom w czwartym kwartale, w którym podpisano umowy najmu na ponad 255 600 mkw., co stanowiło 34% całkowitego popytu odnotowanego w 2023 roku. Popyt brutto w 2023 roku wyniósł łącznie prawie 749 000 mkw. i był niższy o niecałe 13% niż rok wcześniej.

– Największym zainteresowaniem najemców niezmiennie cieszyły się centralne lokalizacje biurowe, w szczególności podstrefa Zachodnie Centrum, w której wynajęto prawie 167 800 mkw. Najbardziej aktywnymi najemcami na warszawskim rynku biurowym w ubiegłym roku były firmy z sektora usług dla biznesu (19,2%), produkcji (14,3%) oraz IT (10,9%). Wprowadzenie modelu pracy hybrydowej przełożyło się na zmniejszenie metrażu wynajmowanych biur średnio o 20-30%. Ten trend utrzyma się również w tym roku – mówi Anna Szymańska, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w Newmark Polska.

Fot. Jakub Zazula

W ubiegłym roku, podobnie jak w 2022 roku, utrzymał się wysoki poziom aktywności najemców w zakresie renegocjacji i odnowień umów najmu, których udział w ubiegłorocznym wolumenie najmu sięgnął 42,7%, przy czym najwyższy odnotowano w czwartym kwartale (49%). To pokazuje, że renegocjacje są coraz częściej postrzegane jako oszczędne kosztowo rozwiązanie, które pozwala na jednoczesną redukcję powierzchni i jej dostosowanie do aktualnych potrzeb najemców. Na pozostałe 57,3% złożyły się nowe umowy (41,9%), umowy przednajmu (8,6%), ekspansje (3,9%) i transakcje na potrzeby własne (2,9%).

Na koniec grudnia 2023 roku wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 10,4%, co stanowi spadek o 0,2 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem oraz o 1,2 p.p. w ujęciu rok do roku. Największy spadek w ujęciu rocznym zaobserwowano w strefie Mokotów (-6,2 p.p., wyłączając Służewiec), w COB (-4,8 p.p.), a największy wzrost – w strefie Ursynów, Wilanów (o 3,3 p.p.). W 2024 roku spodziewamy się kontynuacji trendu spadkowego wskaźnika pustostanów, szczególnie w strefach najchętniej wybieranych przez najemców.

Fot. Jakub Zazula

Miesięczne stawki czynszu w najlepszych biurowcach wynoszą obecnie 22-26 euro za mkw. w centrum oraz 16-18 euro za mkw. w lokalizacjach poza centrum. Stabilny popyt na nieruchomości typu prime oferujące inteligentne rozwiązania oraz z zakresu ESG powodują presję na dalszy wzrost stawek czynszu, natomiast starsze biurowce coraz częściej muszą konkurować ceną.