Parki handlowe w Polsce – pochodzenie kapitału, stopy zwrotu i strategie inwestycyjne

• Choć stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów w Polsce pozostają wyższe niż w krajach Europy Zachodniej, różnica ta w ostatnich latach istotnie się zmniejszyła

• Pochodzenie kapitału zainwestowanego w polskie parki handlowe potwierdza jednak silną atrakcyjność tego segmentu wśród inwestorów międzynarodowych

• Kapitał ze Stanów Zjednoczonych oraz krajów Europy Środkowo-Wschodniej odpowiadał łącznie za 60 proc. wolumenu transakcji

• Tak znacząca zmiana w strukturze pochodzenia kapitału była efektem dojrzewania rynku, co umożliwiło realizację dużych transakcji portfelowych

Rosnące znaczenie rynku parków handlowych nie umknęło uwadze inwestorów. Choć pierwsza transakcja inwestycyjna dotycząca tego typu aktywów została zrealizowana w 2008 roku, w ciągu kolejnych 18 lat łączny wolumen inwestycji na rynku parków handlowych i obiektów convenience przekroczył 2,5 mld euro. Doradcy Avison Young pośredniczyli w transakcjach o łącznej wartości około 500 mln euro. Blisko 70 proc. całkowitego wolumenu inwestycyjnego w tym segmencie zostało zrealizowane od początku 2020 roku, przy czym największy wzrost aktywności odnotowano w latach 2025 i I połowie 2026 roku, kiedy na rynku pojawiły się duże transakcje portfelowe.

Pochodzenie kapitału - aktywni inwestorzy oraz pochodzenie kapitału od 2025 r.

- Pochodzenie kapitału zainwestowanego w polskie parki handlowe potwierdza silną atrakcyjność tego segmentu wśród inwestorów międzynarodowych. Kapitał ze Stanów Zjednoczonych oraz krajów Europy Środkowo-Wschodniej odpowiadał łącznie za 60 proc. wolumenu transakcji. Tak znacząca zmiana w strukturze pochodzenia kapitału była efektem dojrzewania rynku, co umożliwiło realizację dużych transakcji portfelowych. Transakcje o większej skali pozwoliły inwestorom na szybkie osiągnięcie odpowiedniej ekspozycji na rynek oraz bardziej efektywne lokowanie kapitału, przyspieszając tym samym proces instytucjonalizacji sektora. Dodatkowe inwestycje ze strony nabywców z Izraela, Europy Wschodniej, krajów bałtyckich i Europy Zachodniej sprawiają, że rynek parków handlowych nadal korzysta z szerokiej i zróżnicowanej bazy inwestorów – mówi Artur Czuba, Director, Investment Department, Avison Young.

Stopy kapitalizacji - parki handlowe u progu kompresji

Stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów handlowych w Polsce pozostają stabilne. Ze względu na silny popyt na parki handlowe i małe parki convenience, oczekiwana jest kompresja stóp kapitalizacji.

Poza głównymi rynkami poziom stóp kapitalizacji zależy przede wszystkim od lokalizacji aktywa, a następnie od wielkości miasta, jego znaczenia regionalnego, obecności operatora spożywczego pełniącego funkcję najemcy kotwicowego oraz długości obowiązujących umów najmu. Aktywa generujące znaczną część dochodu od operatorów spożywczych są droższe.

- Intensywna konkurencja inwestorów o najlepsze aktywa z segmentu parków handlowych stała się jednym z kluczowych czynników kształtujących ceny na rynku. W 2025 roku obserwowaliśmy wyraźny powrót do kompresji stóp kapitalizacji, odwracający trend sprzed dwóch lat, kiedy rosnące koszty finansowania prowadziły do wzrostu poziomu stóp zwrotu.

W kolejnych okresach oczekujemy utrzymania presji na dalszą kompresję stóp kapitalizacji, szczególnie w przypadku aktywów najwyższej jakości. Parki handlowe konsekwentnie potwierdzają swoją atrakcyjność dla konsumentów oraz odporność modelu biznesowego, umacniając pozycję tego segmentu jako jednego z najbardziej atrakcyjnych sektorów rynku nieruchomości inwestycyjnych w Polsce – informuje Monika Bronicka, Director, Head of Valuation and Advisory, Avison Young.

Polskie parki handlowe nadal oferują atrakcyjną premię względem rynków Europy Zachodniej, przy jednoczesnym wsparciu ze strony fundamentów coraz bardziej zbliżonych do tych charakterystycznych dla dojrzałych kierunków inwestycyjnych. Choć stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów w Polsce pozostają wyższe niż w krajach Europy Zachodniej, różnica ta w ostatnich latach istotnie się zmniejszyła. Jest to efekt rosnącego uznania inwestorów dla odporności sektora, wysokiego poziomu komercjalizacji oraz stabilnego i defensywnego charakteru generowanych dochodów.

Na tle wielu rynków Europy Środkowo-Wschodniej Polska wyróżnia się płynnością rynku, skalą transakcji oraz silną obecnością inwestorów instytucjonalnych. W rezultacie polskie parki handlowe są coraz częściej postrzegane nie tylko jako aktywa oferujące atrakcyjne stopy zwrotu, lecz także jako stabilny produkt inwestycyjny zapewniający długoterminowy dochód w ramach europejskiego rynku nieruchomości handlowych.

Strategia budowy platformy parków handlowych Newgate Investment w Polsce

Głównym założeniem biznesowym Newgate Investment jest budowa jednej z wiodących platform parków handlowych w Europie Środkowej, a nie jedynie nabywanie pojedynczych aktywów. Strategię rozwoju firma opiera na trzech komplementarnych filarach: akwizycjach, przebudowie i repozycjonowaniu istniejących obiektów oraz realizacji projektów. Tak zdywersyfikowane podejście pozwala Newgate Investment tworzyć wartość na różnych etapach cyklu rynkowego, przy jednoczesnym elastycznym reagowaniu na zmieniające się oczekiwania inwestorów, najemców i konsumentów.

REKLAMA

Szczególny nacisk firma kładzie na nabywanie istniejących aktywów handlowych oraz uwalnianie ich niewykorzystanego potencjału. Poprzez modernizację, certyfikację ESG i przemyślane strategie komercjalizacji dostosowane do potrzeb lokalnych rynków firma nadaje obiektom nowe życie i podnosi ich długoterminową wartość. Celem jest, aby każde aktywo odpowiadało współczesnym standardom rynkowym, a jednocześnie tworzyło trwałe korzyści dla inwestorów, najemców i lokalnych społeczności. Równolegle Newgate Investment aktywnie współpracuje z deweloperami i partnerami strategicznymi przy wprowadzaniu na rynek nowych projektów parków handlowych. Inwestycje te dostarczają nowoczesne formaty handlowe do miast, w których wcześniej brakowało wysokiej jakości infrastruktury tego typu. Przykładem takiego podejścia jest Comfy Park Bydgoszcz - nowoczesna przestrzeń zakupowa zaprojektowana z myślą o potrzebach lokalnej społeczności.

Realizacja nowych parków handlowych

Realizacja nowych parków handlowych pozostaje ważnym filarem strategii wzrostu Newgate Investment, szczególnie w lokalizacjach, w których popyt konsumencki nie jest jeszcze w pełni zaspokojony przez nowoczesne parki handlowe. Firma aktywnie uczestniczy w projektach deweloperskich, wykorzystując różne struktury inwestycyjne, w tym transakcje forward funding i forward purchase. Modele te umożliwiają zabezpieczenie dostępu do wysokiej jakości aktywów na wczesnym etapie, a jednocześnie wspierają realizację obiektów handlowych dostosowanych do potrzeb lokalnych społeczności. Nowe inwestycje dają możliwość wdrożenia najwyższych standardów operacyjnych, technicznych i ESG od pierwszego dnia funkcjonowania. Pozwalają optymalizować układ przestrzenny, wprowadzać rozwiązania energooszczędne oraz tworzyć atrakcyjne otoczenie zarówno dla klientów, jak i najemców.

Nabywanie istniejących aktywów i portfeli

Akwizycje pozostają głównym motorem wzrostu Newgate Investment. Znaczna część portfela firmy została zbudowana poprzez zakup istniejących parków handlowych, które posiadają solidne fundamenty oraz dalszy potencjał tworzenia wartości. Firma szczególnie ceni aktywa zlokalizowane w miastach regionalnych i średniej wielkości, gdzie parki handlowe nadal korzystają z silnego popytu konsumenckiego, a jednocześnie istnieją możliwości dalszej profesjonalizacji i zwiększania wartości.

Przebudowa i tworzenie wartości poprzez transformację aktywów

Newgate Investment uważa, że przebudowa istniejących obiektów stanowi jedną z najbardziej atrakcyjnych możliwości na polskim rynku parków handlowych. Choć nowe inwestycje przyciągają znaczną uwagę, istniejące parki handlowe często korzystają z przewag, które obecnie trudno odtworzyć: utrwalonych zwyczajów klientów, dojrzałych obszarów oddziaływania, doskonałej widoczności oraz lokalizacji zabezpieczonych wiele lat temu. W wielu przypadkach podstawowe fundamenty nieruchomości są już ukształtowane, co pozwala efektywniej uwalniać wartość poprzez modernizację niż poprzez realizację projektu typu greenfield.

Wyzwaniem jest przeprowadzenie transformacji bez zakłócania bieżącej działalności oraz utrzymanie satysfakcji najemców

w całym procesie. Jednak właściwie zrealizowana przebudowa może przynieść atrakcyjne stopy zwrotu przy niższym ryzyku i krótszym czasie realizacji niż budowa całkowicie nowego projektu.

- Perspektywy dla rynku pozostają bardzo atrakcyjne. Pomimo dynamicznego rozwoju sektora, Polska nadal wykazuje istotne różnice względem bardziej dojrzałych rynków europejskich, takich jak Francja, Włochy czy Hiszpania, a także niektórych rynków regionu, w tym Czech. Najbardziej widoczne są one w poziomie stóp kapitalizacji, które pozostają wyższe niż na wielu zachodnioeuropejskich rynkach. To właśnie ta luka, przy jednoczesnych solidnych fundamentach rynku i rosnącej jakości aktywów, tworzy nadal atrakcyjne możliwości dla inwestorów oraz przestrzeń do dalszego wzrostu wartości parków handlowych w Polsce – podsumowuje Krystian Modrzejewski, Chief Investment Office, Newgate investment.

Fragment z raportu inwestycyjnego „Retail parks uncovered” autorstwa Avison Young i partnerów: CMS, Newgate Investment, PROH

Autorzy:

Artur Czuba - Director, Investment Department, Avison Young,

Monika Bronicka - Director, Head of Valuation and Advisory, Avison Young,

Krystian Modrzejewski - Chief Investment Office, Newgate investment.