Pierwszy kwartał 2023 roku z rekordową podażą w historii rynku magazynowego w Polsce

Zainteresowanie powierzchnią logistyczną i przemysłową nie słabnie. Od początku 2023 r. do użytku oddano 1,9 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej, co było najwyższą wartością w historii polskiego rynku. Tym samym, zasoby sektora magazynowego osiągnęły 29,6 mln mkw. Eksperci Colliers szacują, że w kolejnych kwartałach wolumen nowej podaży będzie niższy.

Sektor 3PL liderem

W I kw. 2023 r. wolumen popytu brutto wyniósł 1,2 mln mkw. Wśród najemców najwięcej powierzchni w tym okresie wynajęły firmy z sektora 3PL (Third Party Logistics) – 39%. Warto również wspomnieć o branży farmaceutycznej, gdyż odpowiada ona za 10% wolumenu popytu brutto, co w jej przypadku jest wyjątkowo wysokim udziałem w rynku.

Pod względem struktury umów najmu od kilku ostatnich kwartałów widoczna jest zmiana. W I kw. 2023 r. 49% stanowiły nowe umowy i aż 45% ich odnowienia, podczas gdy w analogicznym okresie ubiegłego roku udziały te wynosiły odpowiednio 66% i 27%.

Nowe magazyny i nowe powierzchnie w budowie

Wśród największych inwestycji oddanych do użytku w I kw. 2023 r. można wskazać m.in. obiekt Zalando zrealizowany przez Panattoni w Bydgoszczy (146 tys. mkw.), kolejną fazę Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub (125 tys. mkw.) oraz CTPark Warsaw South (77,6 tys. mkw.) zrealizowany w okolicach Mszczonowa.

Jednak na rynku widoczny jest spadek wolumenu powierzchni w budowie. Obecnie w realizacji jest jej 2,2 mln mkw., podczas gdy w I kw. 2022 r. było to aż 4,8 mln mkw. To efekt decyzji deweloperów, którzy w ciągu ostatniego roku rozpoczęli mniej inwestycji – na początku 2022 r. wolumen nowo rozpoczętych budów wyniósł około 1,5 mln mkw., podczas gdy na koniec roku nowych inwestycji było zaledwie około 300 tys. mkw.

– Spadek powierzchni w budowie widoczny od II kw. 2022 r. spowodowany jest m.in. niepewnością inwestorów, trudnościami związanymi z finansowaniem inwestycji, a także nieprzewidywalnymi kosztami budów – mówi Maciej Chmielewski, Senior Partner, Dział Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers. – W I kw. 2023 r. widzimy jednak wzrost liczby nowo rozpoczętych inwestycji w stosunku do IV kw. 2022 r. O ile na koniec ubiegłego roku było to 300 tys. mkw., o tyle na koniec marca 2023 ich wolumen wyniósł około 830 tys. mkw. Wśród realizowanych obiektów 48% powierzchni stanowią obiekty budowane czysto spekulacyjnie, mimo że obecnie możliwość realizacji tego typu projektów jest ograniczona ze względu na wysokie wymagania podmiotów finansujących.

Panattoni, / Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub

Coraz więcej pustostanów

Od początku 2022 r. zauważalny jest trend wzrostowy liczby pustostanów. W okresie I kw. 2022 r. - I kw. 2023 r. wzrosła ona o 3,1 pp., wynosząc na koniec marca 6,2%, co jest najwyższą wartością tego wskaźnika od I kw. 2021 r. Pustostany w obiektach dostarczonych w samym pierwszym kwartale wyniosły aż 31%. Poziom wynajęcia w obiektach w budowie wynosi obecnie 47%, i jest to najniższa wartość tego wskaźnika w ostatniej dekadzie. Analitycy Colliers prognozują, że rok 2023 będzie się charakteryzował wyższą stopą pustostanów niż rok 2022.

– Ta sytuacja będzie spowodowana niższym popytem netto niż w roku ubiegłym. Udział renegocjacji w popycie brutto może stanowić wyższy odsetek niż w ostatnich trzech latach. Wolumen powierzchni w budowie powinien się utrzymać natomiast na poziomie między 2-3 mln mkw. Po wysokich fluktuacjach stawek czynszów od początku ubiegłego roku, rok bieżący powinien przynieść ich stabilizację – tłumaczy Antoni Szwech, Analityk w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliers.

– Wzrost wolumenu powierzchni niewynajętej spowodowany był głównie dostarczeniem ogromnej ilości nowej powierzchni w ostatnich latach, która cechowała się relatywnie wysokimi pustostanami. Jednak ich wysoki współczynnik nie powinien niepokoić, gdyż stopa ta wciąż znajduje się na dość niskim poziomie i przy ograniczonym wolumenie nowej podaży zapobiega wystąpienia niedoboru rynkowego i pozytywnie wpływa na konkurencyjność na nim – dodaje Maciej Chmielewski.