Analiza wtórnego rynku nieruchomości mieszkaniowych w północno-zachodnim regionie Polski

W cyklu artykułów analizujących sytuację na wtórnym rynku mieszkaniowym poszczególnych częściach Polski przyszła kolej na region północno-zachodni. Do tego obszaru zalicza się trzy województwa: zachodniopomorskie, wielkopolskie i lubuskie. Tak jak w poprzednich edycjach, sytuacja rynkowa została przeanalizowana w stolicach województw. Tym razem będą to cztery miasta: Szczecin, Poznań oraz Gorzów Wielkopolski i Zielona Góra. W poniższym opracowaniu analitycy Działu Badań i Analiz firmy Emmerson Realty wykorzystali bazę ogłoszeń serwisu otoDom.pl, w szczególności średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym.

Województwo zachodniopomorskie

Województwo zachodniopomorskie jest piątą co do wielkości jednostką terytorialną w podziale wojewódzkim, lecz jeśli chodzi o zamieszkującą ludność to odnotowuje się tu jeden z najniższych wskaźników gęstości zaludnienia. Swą pozycję gospodarczą województwo ugruntowało głównie dzięki położeniu. Dostęp do otwartego morza mocno wpłynął na stworzenie liczących się ośrodków gospodarki morskiej tj. Szczecina i Świnoujścia. Ważnym czynnikiem rozwoju tej jednostki jest także turystyka – w sezonie miejscowości nadmorskie przyciągają coraz więcej turystów, także zagranicznych. Sieci dróg krajowych w tym rejonie nie są zbyt gęste, jednak na korzyść zachodniopomorskiego w kwestii transportu przemawia port lotniczy Szczecin-Goleniów, skąd realizowane są loty krajowe i zagraniczne (głównie Wielka Brytania, Norwegia).

W ostatnim czasie ceny na szczecińskim rynku wtórnym ulegają systematycznej obniżce – na przestrzeni 12 miesięcy spadek wyniósł 4%. Na koniec III kw. 2013 r. przeciętna cena mieszkania oferowanego do sprzedaży wynosiła ok. 4 205 zł/mkw. Podobne zmiany zaobserwowano w szczegółowej analizie mieszkań zarówno w podziale według liczby pokoi, jak i powierzchni.

W każdym badanym kwartale, w Szczecinie potwierdziła się prawidłowość wskazująca na to, że  mieszkania mniejsze powierzchniowo i o mniejszej liczbie pokoi z reguły oferowane są po wyższej cenie jednostkowej. Warto zwrócić uwagę na fragment tabeli opisujący średnie ceny za mkw. według powierzchni, który pokazuje jak w ciągu ostatniego roku większe mieszkania co raz bardziej zbliżają się do granicy 4 000 zł/mkw. Na razie do tych poniżej progu 4 000 zł/mkw. dołączyły lokale o metrażu 90 mkw. – 110 mkw., jednak jeśli dotychczasowy trend się utrzyma można spodziewać się, że do tego zbioru dołączą także mieszkania o powierzchni 60 mkw. – 90 mkw. W Szczecinie dominują mieszkania z przedziału 60 mkw. – 90 mkw., stanowiące ponad 1/3 podaży rynku wtórnego. Nieco mniej jest mieszkań o powierzchni 38 mkw. – 60 mkw. Na 6% całej oferty składają się lokale o metrażu ponad 110 mkw. Szczeciński rynek wtórny charakteryzuje niewielki odsetek kawalerek (7% wszystkich ogłoszeń), a jak łatwo przewidzieć najwięcej dostępnych jest mieszkań 2- oraz 3-pokojowych (razem 3/4 oferty).

Zestawienie średnich cen mieszkań na wtórnym rynku mieszkaniowym w Szczecinie z uwzględnieniem struktury pokojowej oraz powierzchni

Źródło: serwis otoDom.pl

Z uwagi na dużą liczbę osiedli w mieście, zostały one zaklasyfikowane do czerech głównych dzielnic: Zachód, Północ, Śródmieście i Prawobrzeże. W południowo-wschodniej części Szczecina zlokalizowana jest dzielnica Prawobrzeże, nieco odizolowana od pozostałych Jeziorem Dąbie Małe oraz rzeką Regalica. To właśnie tam znaleźć można najtańsze mieszkania na rynku wtórnym (średnio ok. 3 815 zł/mkw.). Z drugiej jednak strony jest to obszar o najwęższej ofercie stanowiącej zaledwie 10% wszystkich dostępnych mieszkań w mieście.

Choć dzielnice Zachód i Śródmieście charakteryzują się porównywalną ofertą (każde po ok. 25% podaży miasta), nie można tego powiedzieć o przyjętych tam cenach. Średnia cena w Śródmieściu to ok. 4 000 zł/mkw., natomiast Zachód jest najdroższym obszarem, gdzie za 1 mkw. trzeba przeciętnie zapłacić 4 565 zł. Północ to ta część miasta, w której odnotowuje się ceny najbardziej zbliżone do średniej dla całego Szczecina (4 296 zł/mkw.).

Wskaźnik, który może najbardziej zainteresować chętnych do zmiany miejsca zamieszkania pokazuje ile średnio mkw. możemy kupić za otrzymywane przeciętne wynagrodzenie. Jego wartość to porównanie danych dotyczących cen oraz średniego miesięcznego wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw w danym mieście (dane Wojewódzkiego Urzędu Statystycznego) ze średnią rynkową ceną mieszkań. Okazuje się, że w Szczecinie miesięczna pensja wystarcza na zakup 0,92 mkw. Z tego wynika, że ceny, które wydawałyby się dość atrakcyjne i tak są nieco za wysokie na portfele mieszkańców Szczecina.

Województwo wielkopolskie

Wielkopolskie jest drugim co do wielkości województwem w Polsce. Średnia gęstość zaludnienia jest zbliżona do wyniku całego kraju. Stolica – Poznań, skupia w sobie funkcję nie tylko siedziby władz samorządowych, ale jest jednocześnie centrum prężnej aktywności gospodarczej, inwestycyjnej, kulturowej czy turystycznej. Ostatnio często podkreśla się także rolę Poznania jako innowacyjnego ośrodka akademickiego, który ma coraz większy udział w rozwijaniu polskiej nauki. Pod względem komunikacyjnym, jednym z najważniejszych szlaków drogowych jest przecinająca województwo na pół, przechodząca przez Poznań, trasa europejska E30, która dla nas ma znaczenie szczególnie poprzez połączenie Warszawy z Niemcami.

W Poznaniu od roku średnie ceny spadały, jednak w ostatnim czasie zauważyć można odbicie i zahamowanie trendu. Konsekwencją tego faktu jest niewielka, zaledwie 1%-owa zmiana w ujęciu rocznym. Analitycy Działu Badań i Analiz Emmerson Realty  oszacowali, że w III kw. 2013 r. na zakup 1 mkw. należało przeznaczyć przeciętnie ok. 5 527 zł.

Szczegółowe analizy oferty mieszkaniowej wskazują, że w ciągu ostatniego roku największe wahania cen wykazywały mieszkania 5-pokojowe (ok. 4-5%), a pozostałe zmiany były niewielkie i oscylowały wokół 1%. Analogiczna sytuacja występuje, gdy bierzemy pod uwagę powierzchnię oferowanych lokali. Poważniejsze zmiany odnotowano tylko w grupie największych lokali, powyżej 110 mkw. Co więcej, zauważamy je głównie na przełomie 2012 i 2013 roku.

Jeśli chodzi o samą ofertę, można mówić o dużym zróżnicowaniu. Poznań cechuje się dużą dostępnością, nie tylko najbardziej poszukiwanych „dwójek” i „trójek”. Co dziesiąte mieszkanie w ofercie rynkowej jest kawalerką, podobny odsetek stanowią mieszkania 4-pokojowe. Również w strukturze powierzchni zauważa się dużą dostępność w każdej kategorii.

Zestawienie średnich cen mieszkań na wtórnym rynku mieszkaniowym w Poznaniu z uwzględnieniem struktury pokojowej oraz powierzchni

Źródło: serwis otoDom.pl

Na poniższym wykresie zaprezentowany został rozkład przeciętnych cen z podziałem na dzielnice Poznania. Najwięcej ogłoszeń dotyczących sprzedaży można znaleźć w Starym Mieście, co wynika z faktu bogatej zabudowy wielorodzinnej powstałej głównie w latach 60. oraz dużej dynamice rozwoju samej dzielnicy. Z kolei najskromniejszą ofertą odznacza się najmniejsza powierzchniowo Wilda. Jednocześnie wymienione obszary są odpowiednio najdroższą (5 957 zł/mkw.) i najtańszą (4 939 zł/mkw.) dzielnicą. Rozstęp pomiędzy nimi wynosi ok. 1 000 zł/mkw. i jest największy wśród analizowanych miast w regionie północno-zachodnim. Grunwald, Jeżyce oraz Nowe Miasto charakteryzują się bardzo zbliżonymi cenami (średnio ok. 5 400 zł/mkw.), a dwie ostatnie także zbliżoną wielkością podaży.

Poznań wśród wszystkich miast regionu północno-zachodniego ma najwyższe ceny mieszkań, ale jednocześnie najwyższe średnie zarobki. Relatywnie wysoki poziom cen mieszkań powoduje jednak, że siła nabywcza Poznaniaków jest najniższa w regionie. Przeciętnie za jedno miesięczne wynagrodzenie w tym mieście kupujących stać na 0,77 mkw. lokalu mieszkalnego.

Województwo lubuskie

Województwo lubuskie nieco różni się od pozostałych omawianych, gdyż dwa miasta pełnią tu rolę ośrodka centralnego województwa. Gorzów Wielkopolski jest siedzibą wojewody, a z kolei Zielona Góra – władz samorządu województwa. Lubuskie jest województwem, które na tle pozostałych najczęściej zamyka zestawiania. Żyje tu najmniej mieszkańców Polski, jest to także jedna z najmniejszych jednostek terytorialnych, ze słabą gęstością zaludnienia. Na ten fakt ma wpływ m.in. znaczne ograniczenie powierzchni zamieszkałej przez najwyższą w kraju lesistość.

W Gorzowie Wielkopolskim rynek nieruchomości mieszkaniowych jest słabo rozwinięty. Ceny są względnie stałe i niskie (bardzo często nie przekraczają granicy 3 000 zł/mkw.), a sama oferta jest bardzo skromna i dotyczy głównie mieszkań o małym metrażu. Różnice cenowe badane w czasie nie przekraczają 50 zł, dlatego bez wątpliwości można mówić w tym mieście o ich względnej sztywności.

Warto zwrócić uwagę na rzadko spotykaną sytuację, która była obserwowana przez większą część ostatniego roku, gdy mieszkania 1-pokojowe można było uznać za jedne z najtańszych. Przy uwzględnieniu podziału mieszkań według powierzchni nie jest to już tak wyraźne, gdyż w najmniejszej kategorii ceny są wyższe. Przyczyny można doszukiwać się w zakwalifikowaniu części mieszkań 2-pokojowych do przedziału powierzchni poniżej 38 mkw.

Zestawienie średnich cen mieszkań na wtórnym rynku mieszkaniowym w Gorzowie Wielkopolskim z uwzględnieniem struktury pokojowej oraz powierzchni

Źródło: serwis otoDom.pl

Spoglądając na zamieszczony poniżej wykres ze  średnimi cenami ofertowymi w Gorzowie Wielkopolskim, już na pierwszy rzut oka widać wyróżniającą się najdroższą dzielnicę – Górczyn. Kupując mieszkanie na rynku wtórnym trzeba liczyć się ze średnią ceną niemal 3 400 zł/mkw. Tylko w tej dzielnicy przeciętne ceny mocno przekroczyły granicę 3 000 zł, czego przyczyną może być wysoka atrakcyjność tej części miasta. Jest to bowiem najbardziej zaludniony obszar z bogatą infrastrukturą i łatwym dostępem do szeroko rozumianych usług.

Na kolejnych miejscach w rankingu cenowym znalazły się Osiedle Staszica, w którym ceny w III kw. br. średnio osiągały poziom 2 841 zł/mkw. i Osiedle Piaski z ceną 2 746 zł/mkw. Na czwartym miejscu znalazło się Śródmieście (2 719 zł/mkw.), które razem z Górczynem odpowiada za zdecydowaną większość dostępnej oferty. Zestawienie zamykają Osiedle Słoneczne (2 680 zł/mkw.) i Zawarcie (2 645 zł/mkw.) W zestawieniu pomięto osiedla o zbyt małej próbie nie pozwalającej na wyznaczenie ceny średniej oraz te, dla których w badanym okresie nie pojawiły się zgłoszenia do sprzedaży lokali mieszkalnych.

Według danych Urzędu Statystycznego, jedno przeciętne miesięczne wynagrodzenie mieszkańca powinno wystarczyć na  zakup 1 mkw. mieszkania (dokładnie 1,03 mkw. powierzchni). To najwyższy osiągnięty wynik w omawianym regionie. I choć wynagrodzeń w Gorzowie raczej nie można uznać za wysokie, to śmiało można mówić o jednych z najniższych cen mieszkań, co zdecydowanie wpłynęło na wartość przedstawionego współczynnika. Warto dodać, że w innych dużych miastach Polski nieczęsto przekracza  on próg 1 mkw.

W Zielonej Górze, leżącej w tym samym województwie co Gorzów Wielkopolski, także dostrzega się oznaki słabiej rozwiniętego rynku mieszkaniowego. Wielkość oferty w tych miastach jest bardzo zbliżona, jednak jak wynika z poniższej tabeli, w Gorzowie za podobne mieszkanie moglibyśmy zapłacić mniej niż w Zielonej Górze. Jak już wspomniano w Gorzowie Wielkopolskim przeważały małe mieszkania. Przemysław Kotwicki, ekspert serwisu OtoDom.pl zaznacza, że na lokalnym rynku w Zielonej Górze można wybierać spośród szerszej rozpiętości powierzchni. Choć wciąż udział mniejszych mieszkań jest dominujący, to jednak zauważalny jest większy odsetek mieszkań powyżej 60 mkw. W podziale oferty według struktury pokojowej, 2- i 3- pokojowe lokale stanowią podobne wielkości (po ok. 37% oferty miasta). Średnio co dziesiąte mieszkanie to kawalerka.

W ostatnim badanym kwartale średnia cena mkw. wynosiła 3 432 zł. Spoglądając na wartości z poprzednich kwartałów można stwierdzić dostrzegalną sztywność obowiązujących tu cen. Analizując szczegółowo podaż pod względem ilości pokoi, we wrześniu 2013 r. widać, że nie jest to kryterium różnicujące cenę (wahania oscylują wokół kilkudziesięciu złotych). W przypadku podziału według powierzchni rozbieżności są już bardziej widoczne. Najtańsze mieszkania to te o powierzchni pow. 150 mkw., a z kolei najdroższe to te o metrażach 90 – 110 mkw.

Zestawienie średnich cen mieszkań na wtórnym rynku mieszkaniowym w Zielonej Górze z uwzględnieniem struktury pokojowej oraz powierzchni

Źródło: serwis otoDom.pl

W Zielonej Górze przeciętna pensja z jednego miesiąca powinna wystarczyć na zakup średnio 0,87 mkw. powierzchni mieszkalnej. Odnosząc ten wynik zarówno do całego regionu, jak i pozostałych miast wojewódzkich w kraju można uznać, że jego poziom jest dość przeciętny. Niskie ceny, ale jednocześnie niższe niż średnie zarobki w kraju są przyczyną takiego stanu rzeczy.

W największych miastach regionu zauważalne są znaczne rozbieżności w stopniu rozwinięcia mieszkaniowego rynku wtórnego. Z pewnością za konkurencyjny możemy uznać Poznań i Szczecin, odznaczające się dużą rozpiętością cen, szeroką i zróżnicowaną ofertą mieszkaniową. Odwrotną sytuację obserwuje się w miastach województwa lubuskiego – ceny różnią się nieznacznie w czasie i w różnych podziałach (np. względem powierzchni czy liczby pokoi). Oferta jest bardzo skromna ilościowo, przeważają małe mieszkania.

Powyższa szczegółowa analiza regionu północno-zachodniego pokazuje nam jak prawdziwe jest określenie rynku mieszkaniowego mianem „lokalnego”. Choć można by zakładać, że w miastach położonych w takiej odległości od siebie sytuacja będzie wyglądać podobnie, znaczące różnice wyprowadzają nas z tego błędnego założenia. Inna sytuacja gospodarcza, demograficzna czy stopień rozwoju rynku budowlanego i mieszkaniowego to tylko niektóre czynniki tak bardzo różnicujące te miejsca.

Aneta Polińska, serwis otoDom.pl

Jarosław Mikołaj Skoczeń, serwis otoDom.pl