W Polsce powstaje obecnie ponad 1,1 mln mkw. biur. Najbardziej aktywne rynki pod względem podaży w budowie to Warszawa, Kraków, Wrocław i Trójmiasto. Coraz więcej starszej powierzchni biurowej w Warszawie przechodzi proces modernizacji.
Eksperci z międzynarodowej firmy doradczej JLL podsumowali sytuację na polskim rynku nieruchomości biurowych na koniec II kw. 2014 r. oraz określili prognozy rozwoju sektora na nadchodzące miesiące.
Mateusz Polkowski, Dyrektor w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL, informuje: „Aktywność budowlana w Warszawie utrzymuje się na wysokim poziomie. Obecnie powstaje ok. 579 000 mkw. biur, a dodatkowe 62 000 mkw. jest w trakcie renowacji. Budynki przebudowywane stanowią ok. 10% realizowanej podaży w Warszawie. Uważamy, że trend polegający na odnawianiu starszych budynków i dostosowywaniu ich do potrzeb rynku będzie się utrzymywał. Łącznie w tym roku na warszawski rynek może trafić ok. 350 000 mkw. nowych biur, uwzględniając wspomniane, modernizowane obiekty. Stołeczny rynek utrzyma wysokie tempo rozwoju również w latach 2015 i 2016, kiedy podaż będzie rosła średnio o ok. 300 000 mkw. rocznie. Wysoka liczba realizowanych inwestycji będzie miała swoje odzwierciedlenie we wskaźniku powierzchni niewynajętej, który pozostanie w trendzie wzrostowym. Szacujemy, że w 2016 r. całkowita podaż biurowa w Warszawie osiągnie pułap 5 mln mkw.”
Popyt – Mokotów najpopularniejszą dzielnicą biurową w Warszawie
W I poł. 2014 r. w Warszawie wynajęto 258 900 mkw. , w tym 129 500 mkw. stanowiły transakcje zawarte w II kw. Najpopularniejszą dzielnicą biurową pozostaje Mokotów, w którym popyt brutto wyniósł 44 700 mkw. (95 900 mkw. w I półroczu – ok. 37% udziału w całkowitym popycie). Warto zauważyć, że nowe umowy stanowiły ok. 50% kontraktów najmu podpisanych w II kw. w Warszawie. Największe umowy w II kw. zawarły takie firmy jak: PwC (odnowienie, 10 800 mkw. w International Business Center), Citibank (ekspansja, 7 900 mkw. w Marynarska 12) oraz Sąd Okręgowy i Sąd Rejonowy (nowa umowa na 6 000 mkw. w Płocka 9/11).
Na największych rynkach biurowych poza Warszawą w I poł. roku wynajęto 189 000 mkw. biur., z czego 90 600 przypadło na II kw. Największe umowy najmu w II kw. podpisały takie firmy jak: UPC (odnowienie, 6 500 mkw. w Green Park, Katowice), firma z branży IT (ekspansja, 5 600 mkw. w Enterprise Park C, Kraków) oraz bank (odnowienie, prawie 5 000 mkw. w Silver Forum, Wrocław). Ożywienie zarejestrowano w Łodzi, gdzie popyt brutto w II kw. osiągnął 14 200 mkw. Tym wynikiem, na koniec czerwca 2014 r., Łódź wygenerowała już 85% popytu zarejestrowanego w całym 2013 roku. Warto również zauważyć, że średnio w Łodzi wynajmuje się ok. 5 800 mkw. biur na kwartał. Najbardziej aktywnym rynkiem pod kątem wynajmu powierzchni biurowej w II kw. były Katowice, w których podpisano umowy na ponad 22 000 mkw.
Podaż – wysoka aktywność deweloperów nie tylko w Warszawie
W I poł. 2014 r. warszawski rynek biurowy wzbogacił się o ok. 190 300 mkw., z czego 106 000 mkw. przypadło na II kw. Największe biurowce oddane do użytku w okresie od kwietnia do końca czerwca to Eurocentrum Office Complex I (38 700 mkw.), GreenWings (10 800 mkw.) oraz Gdański Business Center 1-A (29 600 mkw.). Podaż powierzchni biurowej w lokalizacjach poza Centrum przekroczyła 3 mln mkw.
Biura oddane do użytku (mkw.), planowane (mkw.) i współczynnik powierzchni niewynajętej (%) w Warszawie w II kw. 2014 r.
W I poł. 2014 r. w największych miastach poza Warszawą oddano do użytku 123 100 mkw. biur, głównie w Katowicach (24% podaży) oraz Trójmieście i Krakowie (po 20%), z czego 68 000 mkw. w II kw. Największymi biurowcami ukończonymi w II kw. były: Olivia Four w Gdańsku (12 500 mkw.), Alma Tower w Krakowie (10 400 mkw.) i GPP Business Park II w Katowicach (7 500 mkw.). Zasoby biurowe nie zwiększyły się jedynie w Łodzi.
Na rynkach poza Warszawą powstaje 531 400 mkw. biur, najwięcej w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście (67% podaży). Kraków pozostaje w ścisłej czołówce (136 500 mkw. w budowie, z czego 64% trafi na rynek do końca tego roku). Warto wspomnieć, że w odróżnieniu od innych miast regionalnych, w których współczynnik przednajmu waha się w granicach 18,5 a 25,5%, w Krakowie 44% powierzchni w budowie jest zabezpieczone umowami typu pre-let. Wyjątek stanowi Szczecin, gdzie współczynnik ten wynosi 8,5%.
Łącznie w Polsce powstaje obecnie ponad 1,1 mln mkw.
Współczynnik powierzchni niewynajętej
Współczynnik powierzchni niewynajętej w I poł. 2014 roku odnotował niewielki wzrost w porównaniu z 11,8% na koniec 2013 r. Obecnie 13,4% nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie ogółem (13,6% w Centrum oraz 13,3% poza nim) jest niewynajęte. Oznacza to, że bez najemcy pozostaje 574 400 mkw. stołecznych biur.
Wskaźniki powierzchni niewynajętej w miastach poza Warszawą pozostają względnie stabilne. Nadal najniższy poziom pustostanów jest rejestrowany w Krakowie (4,5%), a najwyższy w Szczecinie (24,4%). Największy spadek w ciągu ostatniego półrocza odnotowano w Łodzi (z 13,4% do 9,2%).
Czynsze
Na koniec II kw. 2014 r. najwyższe czynsze transakcyjne w Centrum Warszawy wahały się pomiędzy 22 a 24 euro za mkw. miesięcznie, a w najbardziej popularnych lokalizacjach poza Centrum (np. na Mokotowie) od 14,50 do 14,75 euro.
Najwyższe czynsze transakcyjne w największych miastach poza Warszawą wynoszą odpowiednio od 11 do 12 euro za mkw. miesięcznie w Lublinie do 14-15 euro we Wrocławiu i Poznaniu. Średnie czynsze pozostają najwyższe w Krakowie (13,7-14 euro) i Katowicach (12,5-13,75 euro), najniższe w Lublinie (10 euro).
„Spodziewamy się, że warunki najmu na większości rynków biurowych w Polsce pozostaną przychylne najemcom. Zrównoważona sytuacja rynkowa będzie w szczególności widoczna w tych miastach, które charakteryzują się wysokim popytem oraz relatywnie niskim wskaźnikiem pustostanów”, podsumowuje Mateusz Polkowski.