Czy mieszkania są teraz drogie czy tanie?

Rozważając poziom cen mieszkań często pomijamy bardzo ważny czynnik jakim jest wartość pieniądza w czasie. Jak wynika z, uwzględniających go, wyliczeń Expandera, za tanie można uznać obecne ceny transakcyjne na rynku wtórnym w Warszawie. Są one aż o 11% niższe niż w ceny w III kwartale 2006 r., skorygowane o inflację. Nieco inaczej wygląda natomiast sytuacja na rynku pierwotnym. Wzrosty cen z ubiegłego roku spowodowały, że ceny powiększone o inflację w siedmiu największych miastach są dziś wyższe niż w III kwartale 2006 r. o 5,9%.

Czym jest wartość pieniądza w czasie najłatwiej pokazać na przykładzie. Załóżmy, że ubezpieczyciel proponuje nam wypłatę odszkodowania w wysokości 10 000 zł. Proponuje nam jednak, że jeśli zgodzimy się zaczekać dwa lata, dostaniemy więcej pieniędzy – 12 000 zł. Co powinniśmy wybrać? Jeśli założymy, że nie mamy pilnych potrzeb i pieniądze nie są nam niezbędne już dziś, opłaca się zaczekać. Jeśli bowiem weźmiemy 10 000 zł już teraz, to żeby po 2 latach mieć 12 000 zł, musielibyśmy umieścić je na lokacie oprocentowaną na nieco ponad 11,5% rocznie. To jest jednak mało prawdopodobne.

Wartość pieniędzy w czasie zmienia się nie tylko dlatego, że można je zainwestować, ale również dlatego, że rosną ceny. Dla przykładu chleb kosztujący 2 zł dziś uznamy za tani, a kilkanaście lat temu taka cena byłaby określona jako wysoka. Patrząc więc na to ile kosztowały mieszkania np. w 2006 r. a ile kosztują teraz, warto uwzględnić inflację, która miała miejsce od tamtego czasu. Ktoś kto np. w III kwartale 2006 r. sprzedawał swoje mieszkanie za 5000 zł za mkw, gdyby musiał płacić za utrzymanie dzisiejsze ceny, za lokal zapewne żądałby więcej. Uwzględniając inflację cena mieszkania wynosiłaby zapewne nie 5000 zł lecz ok. 6202 zł za mkw.

NBP właśnie opublikował średnie transakcyjne ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w okresie III kw. 2006 r. – I kw. 2014 r. Wynika z nich, że po wzrostach trwających do 2008 r., spadkach, które nastąpiły później i niewielkim odbiciu w ubiegłym roku ceny nadal są wyższe niż w III kwartale 2006 r. Poniżej przedstawiamy wykresy ze średnimi cenami w Warszawie, a także średnią liczoną dla siedmiu miast – Gdańska, Gdyni, Łodzi, Krakowa, Poznania, Warszawy i Wrocławia.

Teraz przyjrzyjmy się, jak wartości te wyglądają po uwzględnieniu inflacji jaka miała miejsce od czasu, gdy zostały zawarte transakcje sprzedaży mieszkań do I kwartału 2014 r. Okazuje się, że obecne ceny na rynku wtórnym są nawet niższe niż te w 2006 r. W Warszawie różnica ta jest dość duża, bo obecna cena jest aż o 11% niższa niż cena z III kw. 2006 r., powiększona o inflację.

Sytuacja wygląda natomiast inaczej na rynku pierwotnym. W ubiegłym roku obserwowaliśmy zauważalne wzrosty cen nowych mieszkań. Z tego względu ich obecne ceny są wyższe niż te z III kw. 2006 r. po korekcie o inflację. Różnica nie jest jednak bardzo duża. W Warszawie jest to 5%, a w przypadku średniej z siedmiu miast 5,9%. Odpowiadając na pytanie czy mieszkania są teraz drogie czy tanie można więc podsumować, że dość tanie są mieszkania na rynku wtórnym, zwłaszcza te zlokalizowane w Warszawie. Jeśli chodzi natomiast o mieszkania nowe, to były one tanie pod koniec 2012 roku, ale od tego czasu nieco zdrożały.

Jarosław Sadowski

Główny analityk firmy Expander