Najwięcej transakcji w obszarze nieruchomości komercyjnych przypadło na sektor biurowy i magazynowy, wynika z analiz Jones Lang LaSalle.
Jones Lang LaSalle opublikował raport „Warszawski rynek nieruchomości” po I kw. 2013 r. Analizie poddano sektor biurowy, handlowy, magazynowy oraz mieszkaniowy, a całość uzupełniono o ekspertyzę ekonomiczną. Poniżej najważniejsze wnioski płynące z raportu, dotyczące rynku inwestycyjnego w Polsce.
Łączna wartość transakcji, zawartych od stycznia do końca kwietnia 2013 r. na polskim rynku nieruchomości komercyjnych, sięgnęła 748 mln euro. Po rozbiciu na poszczególne segmenty rynku, wartość transakcji zrealizowanych od początku roku w sektorze nieruchomości biurowych wynosi 424 mln euro, handlowych – 126 mln euro, a magazynowych – 184 mln euro. Na sektor hotelowy przypadły transakcje o marginalnej wartości 14 mln euro. Pod względem liczby zawartych umów (17), pierwsze cztery miesiące br. o 70% przewyższyły wynik z analogicznego okresu poprzedniego roku (10).
Sektor biurowy zdominowały trzy transakcje – nabycie od ECI przez Hines kompleksu New City (Warszawa, Mokotów) za 127 mln euro, zakup przez RREEF od Skanska budynku Green Corner (Warszawa, obrzeża centrum) oraz nabycie przez polską instytucję – również od Skanska – Green Towers we Wrocławiu. Inna warta odnotowania transakcja to przejęcie kompleksu multifunkcyjnego Holland Park (Warszawa, obrzeża centrum) przez Kulczyk Silverstein Properties za raportowaną cenę 50 mln euro. Powyższe cztery umowy stanowią ponad 77% całego wolumenu transakcyjnego w sektorze biurowym w 2013 r.
Tomasz Puch, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych w Jones Lang LaSalle, podsumowuje: „Warto zauważyć, że przejęcia takich obiektów jak New City na Mokotowie i Green Towers we Wrocławiu świadczą o tym, że rośnie atrakcyjność rynków, które do tej pory nie cieszyły się szczególnym zainteresowaniem inwestorów, czyli lokalizacji poza centrum Warszawy oraz innych głównych miast Polski, poza stolicą. Patrząc na transakcje, które toczą się obecnie jestem przekonany, że jeszcze w tym roku będziemy świadkami inwestycji w lokalizacjach, które do tej pory nie cieszyły się popularnością wśród inwestorów. Jednocześnie spodziewamy się wzrostu takiego zainteresowania w bliskiej przyszłości a co za tym idzie wzrostu cen”.
W sektorze handlowym zawarto tylko dwie znaczące transakcje – nabycie Galerii Leszno (32 500 mkw.) przez Blackstone oraz kwietniowy zakup przez London & Cambridge Properties od Echo Investment trzech centrów handlowych w Radomiu, Tarnowie i Piotrkowie Trybunalskim za kwotę 67,1 mln euro.
Szczególną aktywność inwestorów odnotowano w sektorze magazynowym. Europejski portfel nieruchomości Prologisu (włączając Polskę) wszedł do spółki joint venture z Norges, a w kwietniu w Warszawie Segro kupiło kompleks Żerań Park II od AREA Property Partners / Apollo Rida Poland za raportowaną cenę 43,2 mln euro.
„Mając na uwadze zapowiadane transakcje w sektorze magazynowym, można spodziewać się, że wartość umów kupna / sprzedaży w 2013 r. będzie bliska rekordowemu wynikowi z poprzedniego roku. Warto zauważyć, że nadal istotny pozostanie rozmiar pojedynczej transakcji, który z punktu widzenia inwestorów instytucjonalnych nie powinien być niższy niż 20 mln euro. Inwestorzy będą nadal poszukiwać zarówno stabilnych, jak też bardziej ryzykownych obiektów niosących z sobą możliwość osiągnięcia wyższych zwrotów, co jednak będzie odzwierciedlone w cenie, jaką będą skłonni zapłacić wyceniając swoje ryzyko” – dodaje Tomasz Puch.
Z analiz Jones Lang LaSalle wynika ponadto, że stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych pozostają stabilne na poziomie ok. 6,25%, w sektorze handlowym dla najlepszych produktów wynoszą ok. 5,75%, natomiast w przypadku magazynów z długoterminowymi umowami najmu schodzą nieco poniżej 8.00%. Eksperci firmy szacują, że wskaźniki te we wszystkich sektorach pozostaną stabilne w krótkiej perspektywie czasu. Różnica między stopami kapitalizacji dla nieruchomości najlepszych, a tych mniej atrakcyjnych wynosi od 100 do 250 punktów bazowych. Luka ta będzie się utrzymywać, a nawet może się powiększyć.