[Polska] Inwestowanie w mieszkaniowy luksus

Rynek mieszkaniowy w Polsce rozwija się w niezwykłym tempie. Coraz lepiej ma się też segment nieruchomości luksusowych, który jak podaje Poland Sotheby’s International Realty, od 2012 roku urósł o około 40 proc. Jego wartość sięga 3,45 mld zł. Tyle w minionym roku na zakup 1,7 tys. luksusowych apartamentów i rezydencji o wartości minimum 1 miliona złotych wydali zamożni Polacy. Z raportu Luxury Realty Map wynika, że za nieruchomości nabywane w 2017 roku płacono średnio o ponad 210 tys. zł więcej niż rok wcześniej. Wyższy próg inwestycji jest wyraźnym potwierdzeniem dobrej koniunktury w segmencie premium w naszym kraju.   

Luksusowe mieszkania dobrze się sprzedają, bo nie tylko zaspokajają potrzebę podkreślenia statusu nabywców, ale przede wszystkim stanowią dobrą i bezpieczną lokatę kapitału. Ich ceny idą w górę i nawet w gorszych czasach trzymają swoją wartość. Oferta krajowego rynku, jeśli chodzi o tego typu nieruchomości, nie jest jednak ciągle zbyt duża. Obejmuje zaledwie ułamek całych zasobów mieszkaniowych w Polsce. Powodem jest między innymi wstrzymanie tego rodzaju inwestycji po ostatnim spowolnieniu rynkowym. Dzięki znacznej liczbie apartamentów, które będą oddawane do użytku w najbliższym czasie, nowa podaż w segmencie premium ma jednak szansę zrównoważyć stale rosnący popyt.   

Warszawskie wieże liderami sprzedażyNajwiększym, krajowym rynkiem luksusowych apartamentów jest Warszawa. Przypada na nią ponad 40 proc. transakcji dokonywanych w tym segmencie. Trójmiasto, Wrocław, Kraków i Poznań łącznie odpowiadają za kolejne 25 proc. transakcji. Poza stolicą najwięcej ekskluzywnych nieruchomości znaleźć można w Trójmieście, przede wszystkim w Sopocie oraz w unikatowych inwestycjach w największych miastach w kraju i atrakcyjnych miejscach turystycznych w całej Polsce.  

Do najsłynniejszych, warszawskich adresów należy Twarda 4 i Złota 44. Wieże mieszkalne Cosmopolitan i Złota 44 to niewątpliwie najbardziej rozpoznawalne luksusowe projekty w Warszawie. To w nich, podobnie jak na przykład w apartamentowcu przy ulicy Parkowej 19, zawierane są transakcje opiewające na najwyższe kwoty. W 52-metrowym Żaglu przy Złotej, zaprojektowanym przez Daniela Libeskinda, na początku tego roku jeden z apartamentów o powierzchni 240 metrów sprzedany został za 11 mln zł. Kilka dolnych pięter w 192-metrowym wysokościowcu kupił zaś wcześniej niemiecki fundusz inwestycyjny, planujący wynajem nieruchomości.   

Apartamenty w Warszawie kilkanaście razy tańsze niż w Nowym JorkuChoć wielomilionowe transakcje nie są już na naszym rynku rzadkością, w segmencie luksusowych nieruchomości w Polsce obowiązują nadal relatywnie niskie ceny w porównaniu ze stawkami w Europie Zachodniej, czy USA. Jak donosi portal Mansion Global, w 2016 roku tylko na Manhattanie znalazło nabywców 1,1 tys. prestiżowych nieruchomości w cenie minimum 4 mln dolarów, a wartość obrotu wyniosła prawie 9 mld dolarów. 

Mimo niewygórowanych cen nieruchomości z najwyższej półki nad Wisłą i wyższej stopy zwrotu, jaką można osiągnąć z ich wynajmu w Polsce w porównaniu z rozwiniętymi rynkami europejskimi, zagraniczni inwestorzy stanowią zaledwie około 5-10 proc. ich nabywców w naszym kraju. Kupują głównie Polacy. Inwestorzy powinni być jednak zadowoleni ze swoich decyzji, ponieważ analitycy rynkowi uważają, że prawdopodobieństwo szybkiego wzrostu cen w tym segmencie rynku w Warszawie jest znacznie większe niż w krajach Europy Zachodniej. 

Oferta w segmencie premium rośnieW Warszawie ceny nieruchomości z wyższej półki zaczynają się od 15 tys. zł/mkw. Takie stawki obowiązują w zrewitalizowanych kamienicach i nowych apartamentowcach usytuowanych w Śródmieściu, na Górnym Mokotowie, Starej Ochocie i Żoliborzu, na Saskiej Kępie, czy Wschodniej Woli. Za unikatowe, stołeczne lokalizacje trzeba natomiast zapłacić dużo więcej, nawet 40-60 tys. zł/mkw. We Wrocławiu, Krakowie i Trójmieście dobry adres kosztuje około 12 tys. zł/mkw., a w Poznaniu 10 tys. zł/mkw.

Luksusowe mieszkania to produkt niszowy, ale jak uważają eksperci, ten segment ma duży potencjał wzrostu. Nowych projektów będzie przybywać, ale rynek rozwijał się będzie raczej w kierunku bardziej kameralnych przedsięwzięć. W centrum Warszawy stanąć ma jeszcze 170-metrowa Roma Tower o funkcji mieszanej, biurowo-hotelowo-mieszkalnej. Poza biurami, w wieży mieścić się ma luksusowy hotel i 70 apartamentów. Pozostałe, warszawskie inwestycje z tego segmentu mają mieć już jednak dużo mniejszą skalę. Znajduje się wśród nich na przykład siedemnastopiętrowy apartamentowiec, który ma powstać przy ulicy Grzybowskiej.  

Im bliżej centrum, tym wyższy standard nowych inwestycjiPrognozy dla rozwoju rynku nieruchomości premium w Polsce są optymistyczne. Do sprzedaży wchodzi teraz więcej mieszkań o wyższym standardzie, bo jest na nie coraz większe zapotrzebowanie. Tego typu inwestycje powstają głównie na gruntach położonych w centralnych obszarach miast. – Im bliżej ścisłego centrum usytuowana jest działka, tym projekt realizowany jest w wyższym standardzie. W najlepszych lokalizacyjnie inwestycjach kupują głównie inwestorzy. Często przeważająca liczba nabywców to osoby, dla których zakup nieruchomości stanowi lokatę kapitału – przyznaje Tomasz Sadłocha z Ochnik Development.   

– Mimo, że ceny nieruchomości osiągnęły aktualnie najwyższy poziom od siedmiu lat, chętnych nawet na najdroższe nieruchomości nie brakuje. Na rynku deweloperskim sprzedaje się teraz więcej mieszkań niż w szczycie hossy 2007 roku – dodaje ekspert. 

Głównie zakupy gotówkoweNieruchomości są dziś w Polsce najbardziej popularną formą inwestycji, która zdecydowanie wyprzedza kupno walut i metali szlachetnych oraz funduszy inwestycyjnych i akcji. W segmencie upper middle i high-end większość nieruchomości kupowanych jest za gotówkę. W niektórych inwestycjach, jak na przykład w warszawskim projekcie Mennica Residence, gdzie średnia cena metra wynosiła 14 tys. zł, niemal wszystkie. 

Szacuje się, że udział gotówki w transakcjach dokonywanych w tym segmencie może sięgać obecnie ponad 80 proc. Nieduża część nabywców ekskluzywnych mieszkań pożycza też na nie pieniądze. W 2017 roku około 6 proc. kredytów stanowiły zobowiązania o wartości przekraczającej 500 tys. zł, a 0,4 proc. hipoteki na ponad milion złotych.