[Polska] MdM nie sprzyja zrównoważonemu rozwojowi miast – program wspiera, ale jednocześnie „wypycha” młodych na peryferia

Stworzenie programu finansowego wsparcia dla młodych w zakupie pierwszego mieszkania to krok w dobrą stronę zwłaszcza, że Polacy mają często problem z usamodzielnianiem się. Z drugiej strony, pierwsze 12 miesięcy funkcjonowania programu MdM pokazało, że jego kontynuacja może nasilać proces rozlewania się miast. Wiele obiektów objętych dofinansowaniem znajduje się w dzielnicach daleko od centrum i to właśnie tam zaczynają migrować młodzi. Kolejne 3 lata trwania programu może zwiększyć niekontrolowany rozrost aglomeracji i generować dodatkowe koszty samorządowe i społeczne. Warto pomyśleć nad alternatywą dla MdM.

Program Mieszkanie dla Młodych wspiera osoby do 35 roku życia w zakupie pierwszego mieszkania o metrażu do 50 mkw. w 2014 r., a od 2015 r. - do 65 mkw. Dofinansowanie sięgające od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych, można traktować jako część wkładu własnego wymaganego przy zakupie inwestycji mieszkaniowej. Będzie to szczególnie ważne od 1 stycznia 2015 r., kiedy w życie wejdzie nowa Rekomendacja S, ze wskaźnikiem LTV na poziomie 90%. Październikowa podwyżka limitów cenowych za mkw. zwłaszcza w Warszawie, gdzie ceny poszły w górę o 7,4 proc. zwiększyła dostępność mieszkań w wysokim standardzie w atrakcyjnych dzielnicach bliżej centrum. Mimo to, nadal największą ofertę mieszkaniową ze wsparciem państwa generują obrzeża – w przypadku stolicy głównie Białołęka czy Ursus.

Kto korzysta, a kto traci

Program MdM niewątpliwie pomógł ponad 12 tysiącom młodych osób w usamodzielnieniu się poprzez zakup pierwszego mieszkania. Zwiększył również popyt na lokale na rynku pierwotnym, dzięki czemu wiele firm deweloperskich odnotowuje bardzo dobre wyniki sprzedaży i planuje kolejne inwestycje. Na osiedlu Skanska na Pradze-Południe również część lokali jest kupowana ze wsparciem finansowym państwa. Niestety, biorąc pod uwagę m.in. aspekty społeczne i urbanistyczne, to, co dziś wydaje się dobrym rozwiązaniem dla młodych, w perspektywie długofalowej może prowadzić do zbytniego rozrostu tzw. miejskich sypialni i puchnięcia przedmieść. Według danych GUS, w latach 1995-2013, liczba ludności aglomeracji warszawskiej wzrosła aż o 332 tys., a w samej Warszawie tylko o 89 tys. Młodzi odpływają do tańszych dzielnic i na obrzeża miast mimo, że są oddalone od centrum o co najmniej kilka kilometrów. Tymczasem, mieszkanie na peryferiach to bardzo wysokie koszty przede wszystkim dla samorządów. Konieczne jest wybudowanie dróg, chodników, oświetlenia, doprowadzenie wody, gazu, energii, powstanie czy rozbudowa szkół, przedszkoli i innych instytucji użytku publicznego, poprowadzenie linii komunikacji miejskiej. Do tego dochodzą koszty społeczne i środowiskowe, wynikające m.in. ze wzmożonego ruchu samochodowego i zakorkowania dróg wylotowych. Jak pokazuje ostatni raport „The New Climate Economy” dotyczący m.in. konsekwencji rozlewania miast na świecie, średnie koszty świadczenia usług miejskich są wyższe o 10-30% i nawet o 50% wyższe w związku ze wzmożonym transportem. Na przykład, w Stanach Zjednoczonych koszty suburbanizacji wynoszą rocznie około 400 mld dolarów, z czego 45% to koszty związane na przykład z wywozem śmieci czy doprowadzeniem wody na peryferia, 1/5 - dotyczy potrzebnej rozbudowy infrastruktury drogowej, a reszta to koszty związane z zakorkowaniem miasta i zanieczyszczeniami środowiska.

Oszczędzanie zamiast przedmieść?

Średnio około 80% kosztów budowy na świecie finansowanych jest długoterminowymi pożyczkami. Rozwiązaniem sprawdzającym się w innych krajach – m.in. na Węgrzech, w Kanadzie, Stanach Zjednoczonych, Austrii czy Chorwacji – są kasy oszczędnościowo-budowlane, premiowane dopłatą państwa. W Niemczech funkcjonuje już około 30 mln takich rachunków oszczędnościowych, na Słowacji – ponad milion, a w Czechach – 5 mln. Średnio okres oszczędzania wynosi 3 lata, po którym założyciel takiego rachunku może dysponować nawet kilkunastu tysiącami wkładu własnego na zakup mieszkania na kredyt. Oczywiście diabeł tkwi w szczegółach i system musi być dopasowany do polskich uwarunkowań rynkowych, ale i społecznych. Warto jednak rozważyć alternatywne rozwiązania dla MdM, które nie przeciwdziałają koncentracji miast.

Młodzi na świecie wolą centra

Obserwując migracje ludności w krajach Europy Zachodniej, widać wyraźnie, że przedstawiciele pokolenia Y, czyli osoby do których w Polsce adresowany jest program MdM, chętnie przeprowadzają się blisko centrów, z dostępem do rozmaitych udogodnień miejskich. Bardzo ważna jest dla nich możliwość korzystania z transportu publicznego czy rowerów, pod warunkiem, że średnia odległość do przebycia w obie strony nie przekracza 5-6 km. Polska jest pod tym względem unikatowa. Nie chcemy wynajmować, chcemy mieć swoje, a ponieważ nasza siła nabywcza jest nadal relatywnie niska, to często wymarzone M2 kupujemy na obrzeżach lub pod miastem. Dlatego wskaźniki migracji na przedmieścia nadal są wysokie. Nie wynikają jednak z preferencji młodych Polaków, ale z ich możliwości finansowych. Program MdM może nasilić zjawisko rozlewania się miast, w dłuższej perspektywie przeciwdziałając ich koncentracji, tak silnie postulowanej przez Unię Europejską, a na poziomie lokalnym – m.in. przez Krajową Politykę Miejską.