Na rynku mieszkaniowym możliwy rekord, wzrost cen i przesilenie

Na podstawie danych dotyczących rynku mieszkaniowego za 2017 r. oraz obserwacji tendencji w gospodarce, można postawić tezę, że w tym roku będziemy obserwować szczyt ożywienia w obecnym cyklu, po czym rozpocznie się okres ochłodzenia koniunktury, którego przebieg będzie prawdopodobnie dość łagodny. Rekordowe wyniki sprzedaży mieszkań powinny zostać nieznacznie poprawione, przyspieszy nieco obserwowany już wzrost cen, a w drugiej połowie roku widoczny będzie spadek aktywności deweloperów w rozpoczynaniu nowych inwestycji w reakcji na obawy dotyczące spadku popytu na mieszkania.

W 2017 r. oddano do użytkowania 178,3 tys. mieszkań, o 9,2 proc. więcej niż rok wcześniej i o 8 proc. w porównaniu do 2008 r., czyli szczytu poprzedniego cyklu koniunktury na rynku nieruchomości. Liczba mieszkań oddanych do użytku przez deweloperów wzrosła przy tym do 89,8 tys., czyli o 13,4 proc. w porównaniu do 2016 r. i była wyższa niż w 2009 r. o 24 proc. Poprzedniego rekordu z 2008 r. nie pobiła jedynie liczba mieszkań oddanych do użytkowania w budownictwie indywidualnym, sięgająca 82,7 tys., a więc o 6 proc. wyższa niż w 2016 r., ale o niespełna 1 proc. niższa niż w 2008 r.

Na stopniowe hamowanie, świadczące o zbliżającym się rynkowym przesileniu, może wskazywać malejąca dynamika oddanych do użytkowania mieszkań przeznaczonych do sprzedaży, która w 2016 r. podskoczyła do prawie 27 proc., a już w ubiegłym roku była o połowę niższa. Deweloperzy jeszcze jednak nie mówią "pas" i liczą na utrzymanie się wysokiego poziomu sprzedaży mieszkań. Świadczy o tym sięgający 23,3 proc. ubiegłoroczny wzrost rozpoczętych przez nich budów i 20,5 proc. wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęli wynosi 105,4 tys., a liczba zezwoleń 128,5 tys. Dodając do tego sięgającą około 50 tys. liczbę mieszkań czekających na nabywców, można być spokojnym o podaż w 2018 r.

Obaw nie powinna też budzić aktywność popytu. Przemawia za tym bardzo dobra z perspektywy zatrudnionych sytuacja na rynku pracy. Najniższa w historii stopa bezrobocia, zanotowana w ubiegłym roku, w 2018 r. jeszcze nieco spadnie, podkręcając i tak już bardzo silną presję płacową. Dynamiczny wzrost wynagrodzeń ma jeszcze mocniej przyspieszyć. Ekonomiści szacują, że realny wzrost funduszu płac w całej gospodarce może przekroczyć 10 proc., a utrzymanie wysokiego tempa wzrostu gospodarczego gwarantuje kontynuację pozytywnych tendencji w kwestii sytuacji gospodarstw domowych. Te czynniki będą silnie pozytywnie wpływać na skłonność do wydatków i poprawiać zdolność kredytową, stymulując także popyt na mieszkania. 

Przesadzone są raczej obawy, zakładające pogorszenie się warunków kredytowych. Z jednej strony, rozpoczęcie cyklu podwyżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej w tym roku wcale nie jest przesądzone, z drugiej zaś, nawet jeśli miałoby dojść do podwyżki, nie zahamuje ona raczej bankowego finansowania zakupów nieruchomości, gdyż koszt kredytu nie wzrośnie w stopniu istotnie ograniczającym skłonność i możliwości korzystania z niego.

Istotnym czynnikiem, z którego wpływem należy się liczyć w tym roku jest wzrost cen mieszkań. Zjawisko to już ma miejsce i wszystko wskazuje na to, że jeszcze się nasili. Głównym powodem będzie jednak nie tyle przewaga popytu nad podażą, co wzrost kosztów po stronie deweloperów, który będzie w ostatecznym rachunku obciążał nabywców mieszkań. Dopóki jednak tempo wzrostu wynagrodzeń będzie wyższe niż dynamika cen mieszkań, nie należy się obawiać spadku popytu. Nabywcy mogą wręcz przyspieszać decyzje o zakupie mieszkania, widząc rosnące ceny na rynku nieruchomości.

Konsekwencje zakończenia wsparcia w postaci programu Mieszkanie dla Młodych zaczną mocniej negatywnie oddziaływać na popyt dopiero od 2019 r., zaś wpływ kolejnej rządowej inicjatywy, czyli programu Mieszkanie Plus, która także może ograniczyć popyt na mieszkania oferowane przez deweloperów, będzie wyraźniej odczuwalny jeszcze później. Liczba rozpoczętych budów mieszkań przez podmioty określane przez GUS jako "inne" (w jej skład wchodzą budownictwo komunalne, społeczne i czynszowe) zwiększyła się co prawda w 2017 r. o prawie 26 proc., a liczba zezwoleń na budowę wzrosła o ponad 13 proc., ale w liczbach bezwzględnych są to wciąż wielkości niezbyt znaczące w skali rynku, sięgające około 1300 mieszkań, choć może ich przybywać w ciągu roku.