Zrównoważony rozwój: wyzwania i szanse dla rynku nieruchomości handlowych
Zgodnie z dyrektywą 2010/31/EU, od 2020 wszystkie nowo powstające budynki w Unii Europejskiej będą musiały udowodnić, że są obiektami o niemal zerowym bilansie energetycznym. Pakiet ustaw klimatycznych wyznaczających kierunki polityki ekologicznej państw członkowskich zakłada również m.in. konieczność ograniczenia emisji dwutlenku węgla czy zmniejszenie zużycia energii w już istniejących budynkach.
Paweł Warda, Dyrektor Działu Zarządzania Projektami w Europie Środkowo-Wschodniej, Jones Lang LaSalle, komentuje: “Na przestrzeni dekady, wszystkie sektory rynku nieruchomości staną przez wyzwaniem dostosowania się do zmian legislacyjnych w obszarze zrównoważonego budownictwa. Osiągnięcie tego celu oznacza szereg wyzwań dla właścicieli, deweloperów, zarządców oraz najemców. Warto bowiem pamiętać, że centra handlowe do pewnego stopnia pozostały w tyle za budynkami biurowymi, jeśli chodzi o wdrażanie tzw. zielonych rozwiązań. Po części wynika to ze sposobu projektowania oraz specyfiki funkcjonowania i przeznaczenia takich obiektów – długo otwartych, jasno oświetlonych, z wyższym niż w biurowcach poziomem zużycia mediów na metr kwadratowy”.
Jednym z najważniejszych proekologicznych trendów na rynku nieruchomości jest rozpowszechnianie się standardów budownictwa zrównoważonego, czyli obiektów bardziej przyjaznych użytkownikom i środowisku w każdym etapie cyklu życia – od budowy, przez eksploatację, po remonty – oraz związana z tym zjawiskiem rosnącą popularność zielonych certyfikatów, również w Europie Środkowo-Wschodniej i Polsce.
„Do dwóch najbardziej znanych na świecie systemów certyfikacji należą LEED i BREEAM, których celem jest popularyzacja dobrych praktyk w dziedzinie zielonego budownictwa oraz zapewnienie jasno sprecyzowanych, jednakowych kryteriów oceny nieruchomości na całym świecie. Uzyskanie takiego dokumentu potwierdza, że dany budynek jest ekologiczny w odniesieniu do zastosowanych materiałów i rozwiązań technicznych oraz zdrowszy i bardziej przyjazny dla użytkowników. W procesie certyfikacji badane są takie parametry jak m.in. oszczędność energii, racjonalne zużycie wody, zmniejszenie emisji dwutlenku węgla, lokalizacja budynku czy rozwiązania sprzyjające redukcji poziomu wytwarzanych odpadów. Większość programów jest w dużej mierze nastawionych również na polepszenie parametrów już istniejących budynków oraz premiuje zmiany oraz innowacyjne, proekologiczne rozwiązania, jakie wdrażają ich właściciele na etapie np. remontu czy przebudowy obiektu. Do takich certyfikatów zalicza się m.in. BREEAM In-Use i LEED EB:OM”, dodaje Paweł Warda.
Przykładem ulepszeń w już działającym obiekcie może być zastosowanie alternatywnych zielonych rozwiązań, np. zastąpienie dotychczasowych form oświetlenia oświetleniem typu LED, które redukuje zużycie energii, wytwarzanie ciepła i tym samym pozwala na zmniejszenie rachunków za elektryczność. Obiektem handlowym, który jako pierwszy w Polsce uzyskał zielony certyfikat (BREEAM In-Use) już w trakcie użytkowania była łódzka Manufaktura.
Polska liderem regionu w obszarze zrównoważonego budownictwa
Rośnie wiedza i świadomość wagi i korzyści płynących z zastosowania zasad zielonego budownictwa i zrównoważonego rozwoju w Europie Środkowo-Wschodniej. Na koniec 2012 r. w Europie Środkowo-Wschodniej (Bułgarii, Chorwacji, Czechach, Węgrzech, Polsce, Rumunii, Serbii i Słowacji) znajdowało się ponad 1,4 miliona mkw. certyfikowanej powierzchni handlowej w 33 zrealizowanych projektach handlowych (obejmujących różne formaty, m.in. centra handlowe, parki handlowe, obiekty typu Cash & Carry). Biorąc pod uwagę wyłącznie centra handlowe, 5.5% z całkowitego ich wolumenu (16 750 000 mkw.) w regionie otrzymało jakąś formę certyfikacji.
Polska jest niekwestionowanym liderem regionu w zakresie zielonej powierzchni handlowej. Certyfikację posiada 16 centrów handlowych (ok. 720,000 mkw.) i 12 obiektów typu Cash & Carry zarządzanych przez Metro (ok. 460,000 mkw.)[1]. Na Polskę przypada 74% certyfikowanej powierzchni w centrach handlowych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Pierwszym w kraju obiektem handlowym, który uzyskał środowiskowy certyfikat BREEAM już na etapie projektu był FACTORY Warszawa Annopol.
Jeśli chodzi o podaż nowej powierzchni (w fazie budowy lub prawie na ukończeniu), w Europie Środkowo-Wschodniej na koniec 2012 r. znajdowało się 12 projektów handlowych o łącznej powierzchni 440 000 mkw., na różnych etapach procesu certyfikacji. Ponownie Polska utrzymuje pozycję lidera, z czterema nowymi projektami w procesie certyfikacji obejmującymi łącznie ponad 140 000 mkw. powierzchni handlowej w różnych formatach.
Dorota Chomuntowska, Dyrektor ds. Zarządzania Nieruchomościami Handlowymi w Polsce, Jones Lang LaSalle, podsumowuje: “Projekty stworzone zgodnie z zasadami zrównoważonego budownictwa już wkrótce zaczną być postrzegane jako obiekty o wysokim standardzie, a jednocześnie dobre, długofalowe inwestycje. Zielone budynki przyciągają silnych, prestiżowych najemców i cechują się wyższym wskaźnikiem wynajęcia, co przekłada się na stabilne przychody z najmu, a w dalszej perspektywie – na wzrost wartości obiektu. Z perspektywy najemcy, podczas gdy na rynku biurowym czynnikiem generującym najwyższe koszty jest personel, na rynku powierzchni handlowej do głównych kosztów należą opłaty za czynsz, energię, wodę i wytwarzane odpady. Zielone budynki zużywają mniej wody i energii, generując oszczędności nie tylko dla właścicieli nieruchomości, ale także dla najemców, którzy ponoszą niższe koszty operacyjne niż w przypadku tradycyjnych projektów. W dobie redukcji kosztów, kiedy klienci wymagają więcej za niższą cenę, to wymierna biznesowa korzyść dla wszystkich graczy na rynku nieruchomości handlowych”.
[1] Dane na koniec 2012 r.