Polski rynek nieruchomości handlowych w fazie dalszego wzrostu

Rozwój rynku centrów handlowych i wyprzedażowych w Polsce Wschodniej i mniejszych miastach i konsolidacja w sektorze spożywczym to jedne z ważniejszych trendów na polskim rynku nieruchomości handlowych po III kw. 2014 r.

Eksperci z międzynarodowej firmy doradczej JLL podsumowali sytuację na polskim rynku nieruchomości handlowych na koniec III kw. 2014 r.

Nowa podaż i powierzchnia w budowie

Od początku roku do końca III kw. oddano do użytku 340 000 mkw. powierzchni handlowej, z czego 265 000 mkw. przypadło na centra handlowe. W samym III kw. 2014 r. rynek powiększył się o 75 100 mkw. powierzchni handlowej, w tym 64 000 mkw. w dwóch nowych centrach handlowych i jednej rozbudowie. Nowe centra otwarto w Warmińsko-Mazurskim, w miastach poniżej 200 000 mieszkańców. Były to: Galeria Warmińska (41 000 mkw.) w Olsztynie – największy obiekt handlowy w województwie oraz Brama Mazur (17 250 mkw.) – pierwsza taka inwestycja w Ełku. Dodatkowa powierzchnia (5 600 mkw.) zasiliła rynek w ramach kolejnej fazy rozbudowy Magnolia Park we Wrocławiu. Inne nowe obiekty w III kw. br. to dwa parki handlowe: firmy Saller w Nowej Soli (5 700 mkw.) oraz STOP.SHOP. w Kętrzynie (5 400 mkw.).

W budowie jest obecnie 814 500 mkw. powierzchni handlowej. Centra handlowe stanowią ponad 700 000 mkw. tego wolumenu (32 obiekty, w tym dziewięć w ramach rozbudowy). Do końca 2014 r. rynek centrów handlowych wzbogaci się o kolejne prawie 80 000 mkw. nowej podaży (łącznie prawie 345 000 mkw. w 2014 r.), a ponad 480 000 mkw. jest wstępnie planowane na 2015 r. W budowie jest również 70 000 mkw. w ramach 12 parków handlowych, z czego większość w miastach poniżej 200 000 osób.

Rozwija się sektor centrów wyprzedażowych. Nowy gracz w sektorze – ADV Por Property Investment realizuje obecnie dwie inwestycje w Polsce Wschodniej: w Lublinie i Białymstoku. W fazie rozbudowy jest Factory Ursus w Warszawie. Galeria Podlaska w Białymstoku już wkrótce ma być przekształcona na centrum wyprzedażowe.

Całkowita podaż nowoczesnych obiektów handlowych w Polsce wynosi 12,2 mln mkw. GLA, w tym 8,76 mln mkw. przypada na 376 centrów handlowych. Wskaźnik nasycenia powierzchnią najmu w centrach handlowych w Polsce osiągnął 227 mkw. / 1 000 mieszkańców i wzrośnie do poziomu 245 mkw. po zrealizowaniu projektów będących obecnie w budowie. Wskaźnik ten przekracza średnią europejską (196 mkw.), ale jest niższy niż średnia dla krajów zachodnioeuropejskich (260 mkw.).

Popyt

W III kw. w Polsce zadebiutowały francuskie marki Devred 1902, Sinequanone i Undiz, włoska sieć Eye Sport oraz Fullah Sugah z Grecji. Sektor „zdrowie i uroda” wzbogacił się o amerykańską markę Kiehl’s Since 1851. Inna sieć z tej branży – Kiko Milano – wkrótce otworzy sklep w warszawskiej Arkadii. Apple Shop właśnie uruchomił swój pierwszy w kraju bezpośredni sklep w Media Markt na Okęciu w Warszawie. Pierwsze samodzielne sklepy otworzyły niedawno w Arkadii dotychczas duobradowe Wrangler i Lee.

Marta Augustyn, Dyrektor w Dziale Wynajmu Powierzchni Handlowych, JLL, komentuje: „Sieci handlowe w Polsce są w dobrej kondycji, a kraj pozostaje atrakcyjnym rynkiem do ich dalszej ekspansji. Ostatnie trzy miesiące to okres dużej aktywności, zarówno pod względem wejść nowych sieci, jak i rozwoju tych już tu obecnych. Cały czas jednak jest to rozwój ostrożny i poparty bardzo szczegółową analizą rynku. Zainteresowanie najemców kieruje się przede wszystkim w stronę najlepszych obiektów handlowych zlokalizowanych w głównych aglomeracjach, podczas gdy właściciele centrów gorzej postrzeganych przez rynek, oraz tych w miastach o wysokim stopniu nasycenia powierzchnią handlową, powinni być przygotowani na optymalizację stawek czynszowych, a także wysokie oczekiwania najemców co do partycypacji właściciela w kosztach wykończenia lokali”.

Ciekawym zjawiskiem jest konsolidacja sektora spożywczego. Po przejęciu sieci Real przez Auchan, liczba aktywnych operatorów hipermarketowych w Polsce zmniejszyła się z pięciu do czterech. Dodatkowo, sieci hipermarketowe dostosowują się do potrzeb rynku poprzez wprowadzanie nowych formatów lub zmniejszanie istniejącej powierzchni.

Zmiany dotyczą również sektora DIY. Z początkiem 2014 r., szwajcarski inwestor strategiczny Papag kupił 24 sklepy Praktiker. W ostatnim czasie również 14 sklepów sieci Nomi zostało przejętych przez Bricomarche.

Czynsze i wskaźnik powierzchni niewynajętej

Warszawa odnotowuje najwyższy poziom czynszów typu “prime” (do 105 euro za mkw. miesięcznie), czyli za najlepiej zlokalizowane lokale o powierzchni ok. 100 mkw. w kategorii moda i akcesoria w wiodących centrach handlowych. Czynsze „prime” zarówno w Warszawie, jak i na pozostałych rynkach pozostaną stabilne.

Na koniec I poł. 2014 r. średni wskaźnik pustostanów w centrach handlowych w głównych aglomeracjach wyniósł 2,8%, o 0,4 p.p. mniej niż na koniec 2013 r.

Transakcje inwestycyjne w segmencie nieruchomości handlowych