[Polska] Polski rynek nieruchomości komercyjnych nabiera tempa

Sprzedaż CH Silesia City Center, czyli największa w historii polskiego rynku inwestycyjnego transakcja pojedynczej nieruchomości. Ponad 500.000 mkw. powierzchni biurowej w budowie w Warszawie, przypadającej m.in. na nowe budynki wysokościowe. Decyzja Amazon, giganta rynku e-commerce, o wynajęciu w Polsce trzech obiektów magazynowych, skutkująca największym w historii łącznym wolumenem transakcji najmu. To wybrane najważniejsze wydarzenia 2013 r. na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, które podsumowała firma doradcza Cushman & Wakefield w raporcie „Marketbeat Polska – Wiosna 2014”.

„Polska nadal postrzegana jest jako atrakcyjny rynek dla inwestorów. Jej dominująca pozycja w Europie Środkowej i płynność rynku przekładają się na stały silny popyt na powierzchnię biurową zarówno ze strony najemców, jak i nowych podmiotów. Z kolei poprawiające się nastroje konsumentów i wzrost wydatków korzystnie wpływają na popyt na powierzchnie magazynowe” – mówi Charles Taylor, Partner Zarządzający polskiego oddziału firmy doradczej Cushman & Wakefield.

Rynek inwestycyjny

W 2013 r. wartość transakcji zawartych na rynku inwestycyjnym w Polsce wyniosła 3,12 mld EUR. Największy, około 25%, udział w polskim rynku mieli inwestorzy niemieccy. Polscy inwestorzy nabyli nieruchomości o łącznej wartości ok. 263 mln EUR i z 8% udziałem w rynku byli czwartą co do wielkości grupą kupujących.

Umowy o największej wartości zawarto na rynku handlowym. Stanowiły one ok. 44% ogólnego wolumenu transakcji. Łącznie w tym sektorze inwestorzy zakupili obiekty za 1,38 mld EUR, co stanowi prawie 20% wzrost w stosunku do roku poprzedniego. Największą transakcją było zakupienie CH Silesia City Center w Katowicach za 412 mln EUR przez międzynarodowe konsorcjum inwestorów, któremu przewodził niemiecki ubezpieczyciel Allianz. Udział sektora biurowego wyniósł 38% ogólnego wolumenu, przy czym to w nim zrealizowano najwięcej, bo aż 27 transakcji na łączną kwotę 1,19 mld EUR. Wzrasta liczba transakcji biurowych realizowanych poza Warszawą (0,19 mld EUR), jednak największą transakcję zawarto w stolicy, gdzie amerykański fundusz Hines Global REIT kupił budynki biurowe New City oraz NC2 za 127 mln EUR. Na sektor magazynowy przypadło 14% wolumenu transakcji. 0,44 mld EUR wydane na nieruchomości magazynowe jest wynikiem niższym o ok. 5% w stosunku do rekordowego dla tego rynku 2012 r. Największą transakcją było zakupienie 50% udziałów w portfelu Prologis przez Norges Bank Investment Management.

„Miniony rok na rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce był pod wieloma względami rekordowy. Wartość zawartych transakcji była najwyższa, jaką odnotowano od 2006 r. W 2013 r. została również podpisana największa umowa sprzedaży pojedynczej nieruchomości w historii polskiego rynku inwestycyjnego. Inwestorzy byli szczególnie aktywni w drugiej połowie roku. Prognozy na najbliższe miesiące są dobre. Utrzymanie zainteresowania polskimi nieruchomościami komercyjnymi będzie jednak możliwe tylko wtedy, jeśli na rynek dostarczonych zostanie odpowiednio dużo atrakcyjnych obiektów, a inwestorzy będą skłonni lokować pieniądze w bardziej wymagające nieruchomości, szczególnie w segmencie handlowym” – mówi Piotr Kaszyński, Partner, Dyrektor Grupy Rynków Kapitałowych z firmy Cushman & Wakefield.

Nieruchomości biurowe

W Warszawie w ubiegłym roku oddano do użytku ponad 298.000 mkw. nowej powierzchni biurowej. W konsekwencji na koniec grudnia zasoby stolicy wyniosły 4,11 mln mkw. Około 50% tej powierzchni powstało w rejonie górnego Mokotowa. Największe oddane projekty to: Konstruktorska Business Center, Miasteczko Orange i Plac Unii. W ciągu bieżącego roku w lokalizacjach centralnych przybędzie ok. 80.000 mkw. biur, głównie dzięki oddaniu pierwszego budynku kompleksu Warsaw Spire i biurowca Powiśle Park. Wolumen transakcji na rynku warszawskim wyniósł 633.300 mkw. W stosunku do 2012 r. zmalała liczba umów przednajmu. Nowe transakcje stanowiły ok. 60% popytu. Największą transakcją było podpisanie przez Polkomtel umowy przednajmu (22.680 mkw.) w budynku Harmony Konstruktorska. W najlepszych budynkach w Warszawie stawki bazowe spadły do 25 EUR/mkw./miesiąc. Poza centrum w dobrze zlokalizowanych i nowoczesnych obiektach czynsze mieściły się w przedziale 14–16,5 EUR/mkw./miesiąc.

Kraków wciąż pozostaje największym ośrodkiem regionalnym pod względem zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej wynoszącej obecnie blisko 634.700 mkw., przy czym różnica między nim a znajdującym się na drugim miejscu Wrocławiem wynosi już tylko 95.000 mkw. Duże zainteresowanie deweloperów i wysoki przyrost zatrudnienia w sektorze nowoczesnych usług biznesowych powinny sprawić, że różnica ta zmniejszy się jeszcze bardziej. To również we Wrocławiu ukończono najwyższy budynek i dokonano największej transakcji najmu spośród wszystkich miast regionalnych w 2013 r. W oddanym do użytku w zeszłym roku Sky Tower umowę na 11,7 tys. mkw. podpisały spółki z grupy Getin. Stawki bazowe dla głównych ośrodków regionalnych poza Warszawą (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Katowice, Łódź) nie zmieniły się znacząco i wynoszą od 12-14 EUR/mkw./miesiąc w Łodzi do 14-16 EUR/mkw./miesiąc w Poznaniu.

„Prognozujemy, że w Polsce, tak jak w pozostałych krajach Europy Środkowo-Wschodniej, w ciągu kilku kolejnych miesięcy czynsze obniżą się. W Warszawie zachwiana została równowaga pomiędzy podażą a popytem. Zwiększająca się ilość pustostanów w istniejących budynkach sprawia, że rośnie siła negocjacyjna najemców szukających optymalizacji kosztów najmu lub lepszego standardu powierzchni przy zachowaniu aktualnych warunków czynszowych. Na spadki czynszów szczególnie narażeni są właściciele istniejących budynków, których zdolność konkurowania z projektami w budowie oraz planowanymi jest często ograniczona” – mówi Richard Aboo, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych firmy Cushman & Wakefield.

Nieruchomości handlowe

W 2013 r. do użytku oddano 650.000 mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, czyli blisko 20% więcej niż w 2012 r. Centra handlowe stanowiły 74% całkowitej podaży. Do największych ukończonych w zeszłym roku galerii należą: Galeria Bronowice w Krakowie, Poznań City Center i Galeria Katowicka. Przeważająca liczba nowo oddanych inwestycji jest zlokalizowana w największych aglomeracjach miejskich. Wielkość podaży w 2014 r. szacuje się na blisko 640.000 mkw. GLA. Planowane są otwarcia m.in. Atrium Felicity w Lublinie (75.000 mkw. GLA) oraz Galerii Warmińskiej w Olsztynie (41.000 mkw. GLA). W grupie ośmiu aglomeracji miejskich największym nasyceniem powierzchnią centrów handlowych charakteryzuje się Wrocław i Poznań, a najmniejszym Szczecin. Najwyższe czynsze odnotowuje się w najlepszych warszawskich centrach handlowych, gdzie za lokal 100–150 mkw. na potrzeby sklepu odzieżowego trzeba zapłacić 80–90 EUR/ mkw./miesiąc. W pozostałych siedmiu aglomeracjach czynsze wynoszą średnio 35–45 EUR/mkw./miesiąc, natomiast w miastach średniej wielkości i małych 21–27 EUR/mkw./miesiąc.

Spośród pozostałych rodzajów nieruchomości handlowych obecnie najintensywniej rozwija się segment parków handlowych. Największym obiektem tego typu ukończonym w 2013 r. była Europa Centralna w Gliwicach o powierzchni 40.000 mkw. GLA. W 2013 r. oddano do użytku również jedno centrum wyprzedażowe – Factory Annopol w Warszawie o powierzchni 19.700 mkw. Aktualnie najnowsza rozpoczęta inwestycja w tym sektorze to City Outlet Lublin, którego otwarcie planowane jest na 2014 r. W segmencie spożywczym na uwagę zasługuje ekspansja sieci dyskontowych. W 2013 r. powstało blisko 350 nowych sklepów dyskontowych, głównie sieci Biedronka (ponad 70%). Tempo to utrzyma się na podobnym poziomie również w roku bieżącym. Segment głównych ulic handlowych w Warszawie oczekuje na realizację kolejnych inwestycji: modernizację i rozbudowę domu towarowego Smyk w Al. Jerozolimskich, modernizację Holland Parku (budynek Ethos) przy pl. Trzech Krzyży czy adaptację na potrzeby handlu kamienic mieszkalnych na rogu Nowego Światu i Świętokrzyskiej.

„Największym zainteresowaniem w 2013 r. cieszyły się obiekty sprawdzone, o dużej odwiedzalności i generujące zadowalające obroty. Charakterystycznym trendem obserwowanym w zeszłym roku było powszechne dostrzeganie przez najemców oferty wtórnej. Obecnie poza powierzchnią dostępną w nowo budowanych centrach handlowych istnieje możliwość wynajęcia lokalu w re-komercjalizowanych galeriach, stanowiących atrakcyjną alternatywę dla najemców poszukujących obiektów o ustabilizowanej pozycji. W ubiegłym roku znacząco wzrosła liczba rozbudów, pozwalająca na przyjęcie dodatkowych najemców do najlepszych galerii” – mówi Marek Noetzel, Partner, Dyrektor działu powierzchni handlowych Cushman & Wakefield.

Nieruchomości magazynowe

Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce na koniec 2013 r. wyniosły 7.942.000 mkw., czyli ok. 5% więcej niż na koniec 2012 r. Do użytku oddano 354.000 mkw., z czego najwięcej w regionie wrocławskim. Chociaż ilość nowej powierzchni była mniejsza o ok. 30% w porównaniu do 2012 r., znacznie wzrósł popyt. Wolumen transakcji najmu zwiększył się o ok. 42% i wyniósł ponad 2,1 mln mkw. Do największych realizacji należy powierzchnia w Prologis Park V we Wrocławiu (36.000 mkw.), BTS (build-to-suit) dla koncernu Lear w Legnicy (32.000 mkw., Panattoni) oraz kolejne etapy Tulipan Park Warszawa (24.000 mkw., SEGRO) i SEGRO Industrial Park Tychy (21.000 mkw.).

Rynek nowoczesnych powierzchni magazynowych od wielu lat jest skupiony wokół Warszawy (ok. 35% rynku) oraz kilku rynkach regionalnych. Ze względu na bardzo dużą liczbę podpisanych umów w 2013 r. należy się spodziewać znaczącego wzrostu podaży w kolejnych miesiącach. Na koniec grudnia 2013 r. w budowie pozostawało 535.000 mkw. powierzchni. Na rynku dostępne jest ok. 870.000 mkw. niewynajętych magazynów.

W 2013 r. czynsze utrzymały się na dotychczasowym poziomie lub nieznacznie spadły. Najdrożej jest w strefie miejskiej Warszawy (4,5–5,8 EUR/mkw./miesiąc), a najtaniej w Polsce Centralnej oraz w okolicach stolicy (2,4–4 EUR/mkw./miesiąc). W pozostałych regionach stawki mieszczą się w przedziale 2,9–4 EUR/mkw./miesiąc.