[Polska] Polski rynek nieruchomości komercyjnych – prawie 4 miliardy za nami

– Na koniec lipca 2018 r. łączny wolumen inwestycyjny w Polsce wyniósł prawie 3,88 mld euro. Jest szansa, że ten rok będzie rekordowy z uwagi na zaplanowane finalizacje wielu transakcji. Spodziewamy się całkowitej wartości transakcji powyżej 5,5 mld euro łącznie we wszystkich sektorach rynku nieruchomości komercyjnych – komentuje Agata Sekuła, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Handlowych w Europie Środkowo-Wschodniej, JLL.

Polska bardzo mocna w handlu W okresie od stycznia do końca lipca na polskim rynku nieruchomości komercyjnych dominowały transakcje w sektorze handlowym (ok. 2,07 mld euro). Na sektor biurowy przypadły umowy kupna/sprzedaży o wartości ok. 1,21 mld euro, na magazynowy – ok. 530 mln euro, oraz ok. 70 mln euro na sektor hotelowy.

– Sektor handlowy był najbardziej aktywny w 2018 r. Łącznie do dziś inwestorzy sfinalizowali umowy kupna/sprzedaży nieruchomości handlowych na łączną kwotę około 2,07 mld euro, co stanowi 53% całkowitego wolumenu zarejestrowanego we wszystkich sektorach i co ciekawe wynosi dokładnie tyle samo co całkowita wartość inwestycji w sektorze handlowym za cały rok 2017. Suma ta zawiera już najnowszą transakcję – 31 lipca 2018 r. EPP kupiło centrum handlowe King Cross Marcelin w Poznaniu za 91,1 mln euro, w której to transakcji firma JLL doradzała kupującemu. Biorąc pod uwagę trwające procesy finalizacji umów i dostępność produktu wolumen w tym segmencie polskiego rynku może z końcem roku przekroczyć 3 mld euro – dodaje Agata Sekuła.

Największa transakcja inwestycyjna sfinalizowana w Polsce do tej pory to zakup przez konsorcjum zarządzane przez Griffin portfela 28 nieruchomości handlowych od ARES/AXA/Apollo Rida (za ok. miliard euro). W następnym etapie Griffin odsprzedał pierwszą część z nich do EPP (kolejne dwie transze mają zostać sfinalizowane z EPP do 2020 r.). Kolejną kluczową przykładową transakcją w segmencie handlowym w tym roku jest sprzedaż Galerii Katowickiej przez Meyer Bergman do EPF. 

Stopy kapitalizacji za najlepsze obiekty handlowe utrzymują się na poziomie 4,9%.

Biura, magazyny i hotele na celowniku inwestorów– W pierwszej połowie roku wartość transakcji na rynku nieruchomości biurowych w Polsce wyniosła łącznie ok. 938 mln euro, z czego na miasta regionalne przypadło 569 mln euro, a na stolicę 369 mln euro. Optymizm na rynku biurowym utrzyma się w kolejnym półroczu. Już w samym lipcu byliśmy świadkami transakcji na kolejne ponad 270 mln euro, a przed nami jeszcze finalizacja kilku bardzo znaczących transakcji. Ten segment rynku jest stabilny i płynny – wyjaśnia Tomasz Puch, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych, JLL.

Największe transakcje biurowe zrealizowane od początku roku do końca lipca to m.in. kupno od TPG przez Revetas i Goldman Sachs m.in. B4B w Krakowie i Silesia Towers w Katowicach za ok. 325 mln euro; zakup od Ghelamco 50% udziałów w Warsaw Spire A przez Madison International Realty za ok. 175 mln euro, oraz sprzedaż Quattro Business Park w Krakowie przez Starwood Capital Group do Globalworth za 139 mln euro. 

– Spektakularnych wyników rynek spodziewa się w segmencie magazynowym, gdzie na koniec roku wolumen transakcyjny może przekroczyć 1 mld euro. Zwłaszcza tutaj fundusze szukają obiektów typu prime. W pierwszym półroczu łączna wartość dziewięciu zrealizowanych transakcji wyniosła ok. 344 mln euro, a w lipcu mieliśmy przyjemność doradzać w transakcji zakupu portfela logistycznego przez Redefine/Griffin za blisko 200 mln euro. Spodziewamy się, że w kolejnych miesiącach kilka dużych portfeli magazynowych zmieni właścicieli za kwotę ponad 500 mln euro łącznie – dodaje Tomasz Puch.

Najważniejsze dotychczasowe transakcje magazynowe to zakup przez Redefine/Griffin dziewięciu parków logistycznych zrealizowanych przez Panattoni Europe; czy zakup szczecińskiego centrum Amazon przez Vestas Investment Management od Invesco za ok. 110 mln euro. Właściciela zmienił również Prologis Park Sochaczew – projekt został kupiony przez Ares.

Stopy kapitalizacji w obiektach magazynowych typu prime wynoszą w Polsce 6,5%, natomiast w wiodących obiektach w tej klasie aktywów, zabezpieczonych długoterminowymi umowami najmu – poniżej 6%.

Stabilny wynik za pierwszych sześć miesięcy zanotował segment hotelowy. Union Investment kupił Holiday Inn w Warszawie (ok. 41 mln euro) i Park Inn w Krakowie (ok. 26 mln euro) od UBM Development.

JLL w transakcjach za 2 miliardy– Wartość transakcji inwestycyjnych zrealizowanych z udziałem doradców z JLL w okresie o stycznia do lipca przekroczyła 2 mld euro. Reprezentowaliśmy fundusze w najbardziej spektakularnych umowach kupna/sprzedaży sfinalizowanych w Polsce, których przedmiotem było m.in.: 28 nieruchomości handlowych, czyli tzw. portfolio Chariot – po stronie Ares/Axa/Apollo Rida; Galeria Katowicka – po stronie Meyer Bergman, King Cross Marcelin – dla EPP, Warsaw Spire A – po stronie Ghelamco, Quattro Business Park – po stronie Starwood Capital Group, czy portfel dziewięciu nieruchomości logistycznych Panattoni – po stronie Redefine/Griffin – podsumowuje Tomasz Trzósło, dyrektor zarządzający JLL w Polsce.