Polski rynek nieruchomości wtórnych – raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera – grudzień 2014 r.

Jak wynika z najnowszego raportu Szybko.pl, Metrohouse i Expandera, w 10 z 15 analizowanych miast odnotowano obniżki cen ofertowych. Spadają również kwoty transakcyjne, choć tu wyjątek stanowi Gdańsk. Na rynku kredytów hipotecznych natomiast ponownie obserwujemy wzrost marż, zwłaszcza tych zaciąganych z niskim wkładem własnym. Obecnie różnica pomiędzy nimi a wariantem z wysokim wkładem jest najwyższa w historii i wynosi aż 0,44 p.p.

Ceny ofertowe coraz niższe

Listopad był kolejnym miesiącem spadku cen ofertowych. Wzrost popytu, związany ze zmianami w sposobie kredytowania i spadkiem stóp procentowych nie jest na tyle duży aby powstrzymać obniżki cen. – Największe spadki dotyczą Sopotu, w którym mieszkania można kupić obecnie o 2,4% taniej niż w ubiegłym miesiącu, a także w Gdyni i Poznaniu, gdzie wynoszą odpowiednio 1,8% i 1,7%. Tendencja dotyczy większości dużych miast – Wrocławia, Krakowa, Warszawy, Gdańska, Łodzi, Szczecina, Torunia, Olsztyna i Białegostoku – wymienia ekspert Szybko.pl. – Ceny nieznacznie wzrosły w Katowicach i Lublinie – uzupełnia. Analizując dane w kontekście analogicznego okresu ubiegłego roku, ceny w wymienionych aglomeracjach są nadal nieznacznie wyższe. Aktualna różnica wynosi +1%

Ważną informacją dla sprzedawców jest zmiana zasad dotycząca zwiększenia wkładu własnego do 10% przy wnioskach o kredyt hipoteczny. Z szacunków pośredników i banków wynika, że wnioski złożone do końca 2014 roku, będą rozpatrywane już w 2015. Spowoduje to częściowe zniwelowanie okresowego zastoju na rynki nieruchomości w styczniu i lutym. – Jednak kolejnym skutkiem nowelizacji będzie spadek popytu cen nieruchomości – dodaje Marta Kosińska.

Łódź i Gdańsk z przeciwną relacją cen transakcyjnych i ofertowych

W listopadzie jedynym miastem, w którym nie odnotowano spadku cen jest Gdańsk. Niższe ceny, przekraczające 2% w porównaniu z wcześniejszym zestawieniem widoczne są w Gdyni i Łodzi. Pomiędzy tymi miastami jest jednak duża różnica w kształtowaniu się proporcji pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi. – Obecnie w Gdyni średnie ceny wystawiane przez sprzedających są aż o 17,6% wyższe od cen mieszkań będących przedmiotem zakupu. Świadczy to o niedostosowaniu oferty rynkowej do realnych możliwości mieszkańców – zauważa Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. – W Łodzi natomiast różnica wynosi zaledwie 12 zł, a średnia cena za metr kwadratowy to 3600zł.

W mijającym roku ceny na rynku stołecznym nie wykraczały poza zakres 7200-7400 zł za m kw. Obecnie średnia cena wynosi 7238 zł i jest o 1,7% niższa niż w ubiegłym miesiącu. Poznań również zanotował spadek. W stolicy Wielkopolski lokale sprzedawane są średnio za 5055 zł, czyli o 1,4% taniej niż w listopadzie, tutaj też, podobnie jak od kilku miesięcy, dość dobrze ze sprzedażą radzą sobie mieszkania nieco większe – stąd dość wysoki w porównaniu z innymi miastami średni metraż lokali w transakcjach – 57 m kw. Podobne ceny utrzymują się we Wrocławiu (5144zł za m kw.), natomiast w Krakowie ceny nadal nieznacznie przekraczają granicę 6000 za m kw.

Wzrost marży kredytów hipotecznych

Na rynku kredytów hipotecznych ponownie rosną marże. – Obniżki, które obserwowaliśmy w ostatnich dwóch miesiącach miały za zadanie pomóc bankom zdobyć dodatkowych klientów, aby zrealizować tegoroczne plany sprzedażowe. Wygląda jednak na to, że dwa banki już ten cel osiągnęły, gdyż podniosły marże w swoich ofertach. Niestety wkrótce kolejne instytucje pójdą w ich ślady – ocenia Jarosław Sadowski, ekspert Expander Advisors. W ostatnim miesiącu, najszybciej wzrosła marża kredytów z niskim wkładem własnym. Co warte podkreślenia, różnica między nimi a kredytami z wysokim wkładem jest najwyższa w historii. – Obecnie jest to aż 0,44 p.p. Dla porównania w 2013 r. różnica między kredytem bez żadnego wkładu własnego, a takim z wkładem 25% wynosiła jedynie 0,23 p.p. – zaznacza Sadowski.

Należy również przypomnieć, że wraz z nadchodzącym rokiem zostaną zaostrzone regulacje dotyczące obowiązkowego wkładu własnego. Od stycznia 2015 roku kredyty hipoteczne będą mogły być udzielane na nie więcej niż 90% wartości nieruchomości. – W większości banków wciąż można składać wnioski o kredyty z wkładem wynoszącym 5%. Trzeba się jednak spieszyć, gdyż kompletna dokumentacja musi zostać złożona najpóźniej do 31 grudnia – podkreśla Sadowski. Wartym odnotowania jest również kolejny, choć nieznaczny, wzrost zdolności kredytowej. Znaczną poprawę widać jednak porównując obecną dostępną kwotę z poziomem sprzed roku. Obecnie 3-osobowa rodzina z dochodem na poziomie 5000 zł netto może otrzymać aż o 37 tys. zł wyższy kredyt. Banki przeciętnie są bowiem gotowe pożyczyć im 451,5 tys. zł.