Puk, puk… Czy są Mieszkania dla Młodych?

Nowy rok oznacza, iż po roku przerwy osoby poszukujące swojego pierwszego mieszkania mogą liczyć na finansowe wsparcie państwa. Program Rodzinę na Swoim zastąpił jego zmodyfikowany następca noszący nazwę Mieszkanie dla Młodych. O tym, na czym dokładnie polega nowy program i jakie są szczegółowe warunki umożliwiające skorzystanie z niego, napisano już wiele artykułów. My postanowiliśmy policzyć, jak faktycznie prezentuje się dostępność mieszkań na kilku najbardziej dynamicznych rynkach mieszkaniowych.

Na wstępie należy zaznaczyć, iż zaprezentowane w niniejszym artykule dane przedstawiają stan na początek stycznia br. Zebrane zostały przez analityków Działu Badań i Analiz firmy Emmerson Realty SA w ramach monitoringu inwestycji deweloperskich przeprowadzanego na potrzeby raportów podsumowujących sytuację na poszczególnych rynkach pierwotnych.

O tym, czy dostępność mieszkań spełniających wymogi programu Mieszkania dla Młodych można ocenić jako wysoką bądź niską, decyduje relacja limitu cenowego do średniej ceny na danym rynku pierwotnym. Tam, gdzie w dużym stopniu odbiega on od realiów rynkowych nie oczekujmy możliwości swobodnego przebierania w ofertach. Nie oznacza to jednak, iż wystarczająco zdeterminowani nie znajdą tam żadnych propozycji. Odrębnym pytaniem pozostaje czy takie mieszkania będą wciąż jeszcze spełniać nasze wymagania, zwłaszcza odnośnie lokalizacji.

Jak wskazuje Marcin Uryga z firmy Emmerson Realty SA, w momencie startu MdM-u w pięciu zbadanych pod tym kątem miastach można znaleźć ponad 3,8 tys. mieszkań spełniających równocześnie kryterium ceny i metrażu. Czy to dużo, czy też mało? Na tle niemal 33,3 tys. oferowanych w tych miastach deweloperskich mieszkań wynik ten nie prezentuje się szczególnie imponująco. W praktyce sytuacja jest jednak bardziej skomplikowana. Jak wynika z naszych danych najmniejszego problemu z wyborem nie będą mieli mieszkańcy Gdańska. Średnia cena rynkowa i limity cenowe są w tym mieście do siebie bardzo zbliżone. Przekłada się to na bogatą ofertę lokali spełniających kryteria programu Mieszkania dla Młodych. Już teraz stanowią one 52% całego rynku, a do programu w najbliższych tygodniach zapewne dołączą jeszcze kolejne firmy. W ujęciu nominalnym liczba odpowiednich mieszkań na gdańskim rynku pierwotnym jest równocześnie na tyle duża, iż z zapasem przewyższa łączną liczbę analogicznych lokali z Warszawy, Krakowa, Wrocławia i Poznania.

Realny wybór znajdziemy jeszcze w Poznaniu, gdzie narzucone limity spełnia mniej więcej co piąte mieszkanie oferowane przez działających na tym rynku deweloperów. W pozostałych przeanalizowanych miastach dostępność mieszkań kwalifikujących się do MdM-u wygląda już zdecydowanie gorzej. Limity cenowe wyznaczone dla tych rynków są bowiem wyraźnie oderwane od tamtejszych realiów. Aby znaleźć odpowiednie oferty trzeba się będzie więc dobrze naszukać. We Wrocławiu jedynie 6% oferty odpowiada limitom w omawianym programie. Jeszcze większy problem ze skorzystaniem z pomocy państwa w nabyciu swojego pierwszego mieszkania będą mieli mieszkańcy Warszawy i Krakowa. W tych miastach niespełna 4% wszystkich znajdujących się w ofercie mieszkań deweloperskich spełnia aktualne wymogi. Według Marcina Urygi poszukiwanie odpowiednich lokali w obu tych miastach można przy obecnie ustawionych kryteriach z góry zawęzić do peryferyjnych lokalizacji. W stolicy największy wybór znajdziemy na Białołęce. W Krakowie z kolei lepiej w poszukiwaniu tego rodzaju mieszkania udać się na południowe obrzeża miasta.

Według Marcina Urygi to dopiero początek funkcjonowania programu i sytuacja będzie z czasem ewoluować. Dla deweloperów dysponujących mieszkaniami oferowanymi do tej pory w cenach poniżej ustalonych limitów jego wejście w życie nie oznacza większych zmian w strategii sprzedaży, oprócz dołożenia na materiałach reklamowych stosownej informacji. W przypadku pozostałych, oferujących nieco droższe mieszkania, niektórzy obniżyli ceny wybranych, albo chociaż jednego lokalu, byleby tylko zainteresować swoją inwestycją również tą grupę klientów. Część z nich wciąż się zastanawia. Z kolei w projektach, w których poziom cen znacząco przewyższa obowiązujące limity, nie spodziewamy się podejmowania jakichkolwiek dostosowawczych działań. Podobnie jak w Rodzinie na Swoim, tak i w Mieszkaniu dla Młodych mamy do czynienia z mocno zróżnicowaną geograficznie realną dostępnością kwalifikujących się do niego mieszkań. Z uwagi na wyłączenie z niego rynku wtórnego podziały te jeszcze się dodatkowo pogłębiły, gdyż niektóre obszary kraju w zasadzie utraciły możliwość skorzystania z opisywanej formy pomocy państwa.