Kooperatywy mieszkaniowe coraz śmielej wkraczają na polski rynek, tymczasem nasze prawodawstwo całkowicie pomija to zagadnienie. Teraz pojawia się spora szansa na zmiany, bo Parlamentarny Zespół ds. ekonomii i przedsiębiorczości społecznej złożył do laski Marszałka Sejmu projekt nowelizacji ustawy o prawie spółdzielczym, której obecna wersja wywodzi się z czasów gospodarki centralnie sterowanej.
Kooperatywy to alternatywa dla rynkowego budownictwa deweloperskiego, umożliwiająca grupie osób fizycznych stworzenie własnej wspólnoty lokatorskiej. Mieszkańcy dokonują zbiorowej inwestycji, ustalają przebieg jej finansowania, a następnie nabywają grunt. Kooperatywę można zorganizować zarówno w istniejącym budynku, jak i wybudować nowy według wspólnie wybranego projektu.
Idea kooperatyw wywodzi się z Berlina, gdzie w ten sposób – najczęściej poprzez urządzanie squotów w starych kamienicach – zagospodarowano kilka dzielnic masowo opuszczanych przez mieszkańców NRD po upadku muru berlińskiego. Coraz więcej nieruchomości tego typu odnajdujemy także w innych krajach Europy Zachodniej.
Ekonomiczne mieszkania marzeń
Ekonomiczne mieszkania marzeń
W kooperatywach upatruje się przyszłości budownictwa mieszkaniowego. Powstają bowiem w ten sposób „mieszkania marzeń” – za koncepcję zagospodarowania całej powierzchni, także wspólnej, odpowiadają sami lokatorzy. Podczas formowania wspólnoty sami dobierają przyszłych sąsiadów, decydują jakie kwiaty posadzić wzdłuż alei prowadzącej do furtki, wynajmują parterową część budynku na praktyczny supersam czy umieszczają wygodne miejsca parkingowe nieopodal swoich bram.
Ogromną przewagą takiego rozwiązania jest strona ekonomiczna. Jak pokazują statystyki, udział w kooperatywie może kosztować uczestnika średnio o 30% mniej niż kupno mieszkania od dewelopera. W grę nie wchodzą przecież choćby koszty marketingowe ani zysk komercyjny. Nieprzypadkowo okres największego posperity kooperatyw w Europe przypadł na czas globalnego kryzysu finansowego – w Wielkiej Brytanii w latach 2008-12 inwestycji tego typu przybyło o całe 23%.
Kooperatywy po polsku
W ostatnich latach kooperatywy coraz śmielej przenikają także na polski rynek mieszkaniowy. We Wrocławiu w najbliższych latach powstaną trzy pierwsze w historii miasta inwestycje mieszkaniowe realizowane przez kooperatywy mieszkaniowe. Wejdą w skład modelowego osiedla WuWa2 na Nowych Żernikach, projektu realizowanego w ramach Europejskiej Stolicy Kultury 2016. Pierwszą wspólnotę stworzyła grupa wieloletnich znajomych, którzy zapewnią sobie w ten sposób sprawdzone sąsiedztwo. W ich budynku powstanie choćby świetlica, rowerownia, a także wspólny pokój gościnny, z którego będą mogli skorzystać goście wszystkich lokatorów. Sami lokatorzy podejmą też decyzję co do zagospodarowania lokalu usługowego, który przewidzieli na parterze.
Wrocław nie był jednak pierwszy. Choć to tam po raz pierwszy w Polsce wykorzystano koncepcję kooperatyw na większą skalę, projekt z Nowych Żernik tylko częściowo realizuje ich ideę, bo magistrat sam zrealizował przetargi i zaproponował gotowe projekty architektoniczne. Podobne quasi kooperatywy powstały też w mazurskich Mikołajkach czy Białymstoku. W całości oddolne przedsięwzięcie zrealizowano na razie tylko w Gdyni, gdzie Kooperatywa Mieszkaniowa Pomorze w 10 miesięcy wybudowała budynek na własnym gruncie, w oparciu o fundusze z banków spółdzielczych i przy bezpośredniej umowie z wykonawcą. Projekt okazał się sukcesem i dziś kolejne rodziny realizują drugi etap inwestycji.
Coraz silniejsze staje się więc zapotrzebowanie na zapisy prawne regulujące finansowanie oraz przebieg takich inwestycji, charakteryzujących się dużym ryzykiem dla kredytodawców i skomplikowaną strukturą własnościową. W Niemczech, kolebce kooperatyw, mieszkania nabytego w ten sposób nie można chociażby spieniężyć, a co najwyżej opuścić lub przekazać np. kolejnemu pokoleniu swojej rodziny, aby zachować pierwotny charakter wspólnoty.
Tymczasem polska ustawa o prawie spółdzielczym jest datowana na 1982 rok i wymaga znaczącej modernizacji. Przykładowo – do utworzenia spółdzielni potrzeba dziś udziału aż 10 osób fizycznych. Proponowana nowelizacja przewiduje redukcję tego progu do trzech osób. Byłby to istotny krok na drodze do upowszechnienia kooperatyw w naszym kraju.
– Prawo powinno być tak konstruowane, aby umożliwiać społeczeństwu normalne funkcjonowanie i ułatwiać, a wręcz premiować postawy obywatelskie, kreatywne czy przedsiębiorcze. Tym bardziej cieszy fakt, że prawo spółdzielcze, które w żaden sposób nie odzwierciedla realiów dzisiejszej spółdzielczości – o czym od kilku lat mówią sami zainteresowani – dzisiaj pomimo przynależności partyjnej ma szansę na pomyślną procedurę w Sejmie – komentuje Joanna Augustynowska, posłanka .Nowoczesnej i członek Parlamentarnego Zespołu ds. ekonomii i przedsiębiorczości społecznej.
W nowelizacji uwzględniono też między innymi liczne usprawnienia w funkcjonowaniu statutów spółdzielni, regulujących m.in. demokratyczne procedury decyzyjne w kwestii funkcjonowania wspólnot. Możliwe byłoby choćby uczestnictwo w obradach w formie wirtualnej czy pełnomocnictwo. To zagadnienie niezwykle istotne z punktu widzenia płynnego funkcjonowania kooperatyw – brak zwierzchnictwa, wynikający z oddolnego charakteru przedsięwzięcia, może sprzyjać konfliktom między lokatorami.
Losy nowelizacji poznamy w najbliższych miesiącach. To projekt ponadpartyjny, w prace nad którym zaangażowani byli członkowie wszystkich klubów parlamentarnych, więc szanse na jego wpis do Dziennika Ustaw i usprawnienie działalności kooperatyw mieszkaniowych są spore.