Polska w gronie liderów wynajmu powierzchni magazynowych w Europie

Według najnowszego raportu Savills „Warehouse and Industrial Market in Poland” w pierwszej połowie 2024 roku oddano do użytkowania ok. 1,64 mln m kw. nowej powierzchni przemysłowo-logistycznej, w efekcie czego wielkość zasobów magazynowych w całej Polsce osiągnęła 33,5 mln m kw.

Autorzy raportu zwracają uwagę, że 1/5 łącznej powierzchni znajduje się w Warszawie i okolicach, a kolejne 53% w głównych hubach logistycznych – na Górnym Śląsku, w Polsce Centralnej, we Wrocławiu i Poznaniu.

Najszybciej, bo aż o 18% w ciągu ostatnich 12 miesięcy wzrosła wielkość zasobów magazynowych w Polsce Zachodniej, osiągając 2,34 mln m kw., a kolejne cztery rozwijające się rynki: Trójmiasta, Szczecina, Krakowa i Polski Wschodniej posiadają ponad 1 mln. m kw.

Ożywienie na rynku, deweloperzy wciąż aktywni

Choć podaż w pierwszej połowie roku była o 37% niższa niż w analogicznym okresie poprzedniego roku, deweloperzy są nadal aktywni, a poziom wynajęcia w nowo otwartych obiektach wynosi 54% i jest porównywalny ze stanem z poprzednich lat.

Najwięcej nowej powierzchni dostarczyli Panattoni, CTP (ok. 186 800 m kw.), 7R (ok. 143 600 m kw.), GLP (ok. 142 500 m kw.) i Hillwood (ok. 107 600 m kw.).

Do największych projektów oddanych do użytku w pierwszej połowie 2024 r. należą:

• Gdańsk Port (119 400 m kw.)

• Park Wrocław Logistics South Hub (90 000 m kw.)

• GLP Wrocław V Logistics Centre (86 200 m kw.)

• Warsaw South (67 400 m kw.)

Znaczący wzrost popytu na powierzchnie magazynowe

Drugi kwartał roku przyniósł wyraźne ożywienie na rynku magazynowym czego potwierdzeniem jest rosnące zainteresowanie ze strony najemców. W rezultacie, w okresie od stycznia do końca czerwca popyt brutto wyniósł 2,64 mln m kw., co oznacza wzrost o 19% r/r. Popyt netto, obejmujący nowe umowy najmu i ekspansje, osiągnął poziom 1,61 mln m kw. i wzrósł o 18% w porównaniu do analogicznego okresu poprzedniego roku.

Autorzy raportu „Warehouse and Industrial Market in Poland” podkreślają, że Polska jest jednym z liderów w branży magazynowej w Europie. W pierwszej połowie 2024 r. posiadając 12% udziału w popycie europejskim, zajęła trzecią pozycję, tuż po Niderlandach (18%), Niemczech (16%), a przed Wielką Brytanią (11%) i Francją (10%).

– Obecnie ponad połowę popytu generują firmy z branż 3 PL (25%), retail (15%) i e-commerce (11%), a większość obiektów jest zlokalizowanych na pięciu głównych rynkach – w Warszawie i okolicach, na Górnym Śląsku, w Polsce Centralnej, Wrocławiu i Poznaniu. Zmieniające się trendy biznesowe, zwiększające się zapotrzebowanie na zieloną energię, produkcję aut elektrycznych, czy półprzewodniki, będą powodowały rozwój nowych sektorów i dalsze ożywienie w przemyśle. To z kolei wpłynie na powstawanie nowej generacji obiektów dostosowanych do zróżnicowanych wymagań konkretnych klientów, a także ekspansję na nowe rynki i przekierowanie popytu z tradycyjnie popularnych obszarów logistycznych z niedużą ilością pustostanów w kierunku regionów uznawanych do tej pory za drugorzędne lokalizacje. Rosnący popyt na nowe technologie, sztuczna inteligencja, konieczność przechowywania danych powodują wzrost zainteresowania obiektami korzystającymi z nowoczesnych rozwiązań, uwzględniających założenia ESG. Obserwując rozwój rynku, przewiduję, że stabilna sytuacja ekonomiczna i mocna pozycja Polski na arenie międzynarodowej, przyciągnie w ciągu najbliższych miesięcy nowych graczy zarówno wśród najemców, jak i deweloperów i inwestorów – komentuje Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, Head of Industrial Services Hub, Savills.

Rynek w kierunku równowagi

W analizowanym okresie ok. 40% wszystkich zawartych umów stanowiły przedłużenia, co pokazuje, że najemcy chętnie decydują się na dalsze korzystanie z już zajmowanej powierzchni. Wskaźnik pustostanów, znajdujący się obecnie na poziomie 8,1%, choć wzrósł o 1,6 pkt. proc. to w II kwartale ustabilizował się, co sugeruje, że rynek zaczyna odzyskiwać równowagę. Polska Zachodnia i Warszawa II pozostają nadal obszarami z największymi wolumenami powierzchni niewynajętej.

Pięć kluczowych rynków przyciągnęło 80% popytu, w tym Wrocław ok. 19%, Warszawa kolejne 19% i Polska Centralna ok. 16%. Wśród największych transakcji najmu powierzchni w I poł. 2024 roku warto wymienić umowę na 126 000 m kw. globalnej platformy e-commerce w Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub, nowy kontrakt na 104 000 m kw. w Centrum Logistycznym Bydgoszcz Białe Błota podpisany przez polską sieć odzieżową (LPP) oraz umowę odnowienia i ekspansji powierzchni na 98 000 m kw. przez LX Pantos w Prime Logistics Wrocław.

Czynsze stabilne

Czynsze, po dynamicznych wzrostach w 2022 i 2023 roku, zaczęły się stabilizować, a niewielkie korekty w górę mają zastosowanie tylko w najbardziej pożądanych lokalizacjach z niską dostępnością powierzchni. Standardowe obiekty typu big-box w Polsce wyceniane są na 3,50–6,50 EUR za m kw. miesięcznie. Najwyższe stawki obowiązują w Warszawie osiągając do 6,50 EUR za m kw. miesięcznie za standardową powierzchnię, następnie, z uwagi na ograniczoną podaż: w Krakowie – do 5,80 EUR za m kw. miesięcznie i Trójmieście – do 5,50 EUR za m kw. miesięcznie. Czynsze efektywne za standardową powierzchnię, uwzględniające zniżki dla najemców są jednak znacznie niższe i oscylują między 3,00–5,75 EUR za m kw. miesięcznie.

Pixabay