Prawobrzeżna Warszawa ma duży potencjał. Gdzie mogą powstawać nowe biurowce?

W Warszawie, mieście o wysokim potencjale zasobów powierzchni biurowej, zauważalne są liczne kierunki rozwoju i przyszłość rynku nieruchomości. Podział stolicy na część lewobrzeżną i prawobrzeżną naturalnie generuje pytania i spekulacje dotyczące rozwoju powierzchni biznesowych po obu jej stronach.

Sporządzony przez Cushman & Wakefield raport "4 strony Warszawy” odpowiada m.in. na pytanie, czy w prawobrzeżnej części Warszawy mogłoby powstać duże centrum biurowe? I jeśli tak, to które lokalizacje mają największy potencjał dla tego typu funkcji?

Niemal 300 000 mkw. powierzchni biurowej po prawej stronie Wisły

Wschodnia część stolicy dysponuje 273 923 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Choć jest to wysoka liczba, stanowi ona jedynie 4,4% ogólnego zasobu miasta. Przeważająca część biur z prawobrzeżnego bilansu znajduje się na terenie Pragi Południe – 160 023 mkw., co stanowi 58%, oraz Pragi Północ 86 491 mkw., które stanowią 32% wspomnianego zasobu. Jednocześnie, największe skupisko powierzchni biurowej znajduje się w kwadracie czterech rond: Wiatraczna – Waszyngtona – Starzyńskiego – Żaba, gdzie zlokalizowane jest 165 100 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, stanowiące 60% łącznych zasobów na prawym brzegu.

Pierwsze duże powierzchnie biurowe zlokalizowane na prawym brzegu Wisły oddane do użytku zostały po 1996 roku. W ich skład wchodzą CH Promenada, Centrum Millenium czy Galeria Wileńska. Impulsem do dalszego rozwoju funkcji biurowych była budowa II linii metra, która znacznie poprawiła komunikację z pozostałymi dzielnicami, przez co zwiększyło się zainteresowanie inwestorów i deweloperów tą lokalizacją. Wraz z rozbudową infrastruktury komunikacyjnej pojawiły się kolejne inwestycje biurowe, w tym: Centrum Praskie Koneser, Praga 306, Fabryka PZO.

Nie tylko wspomniane metro ma duży wpływ na rozbudowę warszawskiej Pragi; również Stadion Narodowy, uporządkowanie terenów przyległych, zagospodarowanie prawego brzegu Wisły, a także prace rewitalizacyjne wykonywane przez miasto w ramach Zintegrowanego Programu Rewitalizacji na lata 2015-2022, wpływają na atrakcyjność dzielnicy i zmieniają percepcję mieszkańców, zwiększając szansę na powodzenie kolejnych inwestycji komercyjnych.

– Praska strona Warszawy ma olbrzymi potencjał – świetne położenie, bliskość Wisły, ciekawe zabytki i dobrze zachowaną tkankę historyczną. Praga jest lubiana i dobrze powiązana z innymi dzielnicami miasta transportem zbiorowym. Od lat prowadzimy tu działania rewitalizacyjne, by wzmocnić życie gospodarcze, społeczne i kulturalne, a przede wszystkim podnieść jakość życia mieszkańców – komentuje Bartosz Rozbiewski, Zastępca dyrektor Biura Architektury i Planowania Przestrzennego w Urzędzie M. St. Warszawy.

Lokalizacje nowych biurowców

Eksperci Cushman & Wakefield przewidują, że stolica ma szansę utrzymać wysokie tempo pozyskiwania nowych inwestycji, głównie dzięki dużemu rynkowi pracy z relatywnie niskimi kosztami pracy w porównaniu z innymi krajami Europy Zachodniej.

W związku z kurczącą się dostępnością terenów w centrum miasta, możliwa jest coraz większa aktywność deweloperska w strefach niecentralnych, takich jak m. in. Praga. Ponieważ dogodne połączenia komunikacyjne stanowią istotny aspekt wyboru lokalizacji powierzchni biurowej, prawobrzeżna część Warszawy i metro, składają się na największy potencjał dla rozwoju funkcji biurowych na tym obszarze.

Miejsca o dużym potencjale dla nowych inwestycji biurowych to Port Praski, Dworzec Wschodni, Fabryka FSO i Szwedzka. Wspólnym mianownikiem wymienionych lokalizacji jest niewątpliwie dogodny dostęp do komunikacji miejskiej, co wszystkie obiekty czyni atrakcyjnymi punktami wypadkowymi do dalszych aktywności.

– Nie bez znaczenia pozostanie dodatkowa wartość dodana, jakiej użytkownicy powierzchni biurowych poszukują w projektach położonych w tej części miasta, stąd największy potencjał widzimy w kolejnych projektach rewitalizacyjnych oraz lokalizacjach położonych blisko parków czy terenów nadwiślańskich. Powstające nowe budynki biurowe będą prawdopodobnie stanowiły część większych projektów wielofunkcyjnych lub będą wypełniały luki w istniejącej zabudowie. Nie przewidujemy jednak powstania obszarów o dużej koncentracji budynków biurowych przypominających tereny Służewca czy korytarza Al. Jerozolimskich – mówi Marcin Miazek, Associate w dziale powierzchni biurowych Cushman & Wakefield.

Impuls dla rozwoju kolejnych inwestycji biurowych

Impulsem dla rozwoju funkcji biurowych w prawobrzeżnej części miasta będą kolejne inwestycje infrastrukturalne, w tym przede wszystkim te "przybliżające" ten obszar do centrum Warszawy. Na atrakcyjność omawianej lokalizacji wpłynie dalsze rozwój metra (budowa III linii) oraz jej integracja z pozostałymi środkami komunikacji publicznej, w tym z Dworcem Wschodnim. Istotny będzie również rozwój infrastruktury drogowej – budowa wschodniego odcinka obwodnicy Śródmieścia, a także ukończenie wschodniego odcinka obwodnicy Warszawy. Atrakcyjność Pragi zwiększy się także dzięki kładce pieszo-rowerowej, która połączy prawy brzeg Wisły z Bulwarami Wiślanymi.