Rajska 77: aparthotel we Wrocławiu z popytem na cały rok

Apartament inwestycyjny kojarzy się zwykle z lokalem wakacyjnym nad morzem lub w górach, którego przychody zależą od sezonu. Rajska 77 na wrocławskich Złotnikach działa inaczej. Szpital, lotnisko, autostrada i stadion sprawiają, że wiele osób potrzebuje tu noclegu niezależnie od pory roku. Rozmawiamy o tym z Krzysztofem Jabłońskim, prezesem firmy Iglica Nieruchomości, oraz Dagmarą Dobrowolską, specjalistką ds. nieruchomości.

Popyt niezależny od sezonu turystycznego

„Apartamenty wakacyjne nad morzem i w górach to sprawdzony model inwestycyjny. Ich obłożenie wyznacza jednak sezon: nad morzem szczyt przypada na lato, w górach na zimę”– mówi Krzysztof Jabłoński. „Rajska 77 w dzielnicy Fabryczna we Wrocławiu opiera się na gościach, którzy przyjeżdżają z konieczności, a nie dla wypoczynku. Pacjenci, personel medyczny, załogi samolotów, kierowcy i widzowie wydarzeń sportowych potrzebują noclegu przez cały rok”.

Fot. Materiały inwestora

Nowy Szpital Onkologiczny jako główne źródło popytu

Obok inwestycji powstaje Nowy Szpital Onkologiczny przy ul. Hipokratesa. Ta warta ponad miliard złotych placówka pomieści około 700 łóżek na 26 oddziałach i w 30 jednostkach ambulatoryjnych. Według szacunków przeprowadzi ponad 10 tysięcy procedur rocznie.

„Leczenie onkologiczne wymaga wielokrotnych wizyt: badań, konsultacji, kolejnych cykli terapii. Pacjenci często przyjeżdżają z odległych regionów kraju i nie odkładają tych świadczeń na czas po wakacjach. Dlatego potrzeba noclegu przy dużym szpitalu utrzymuje się przez cały rok”, – tłumaczy Krzysztof Jabłoński. W sąsiedztwie działa już Dolnośląski Szpital Specjalistyczny im. T. Marciniaka, a w planach jest Laboratorium Diagnostyki Molekularnej.

Pacjenci, rodziny i lekarze: trzy grupy najemców

„Pacjenci leczeni ambulatoryjnie szukają alternatywy dla hotelu. Samodzielny apartament z aneksem kuchennym daje im prywatność i możliwość przygotowania własnych posiłków. Rodziny chorych potrzebują lokum na kilka dni, a nawet parę tygodni. Decydują szybko, a priorytetem jest dla nich odległość od szpitala, nie cena” – mówi prezes Iglica Nieruchomości.

Trzecią grupę tworzą lekarze i specjaliści przyjeżdżający na dyżury lub kontrakty, czyli goście o wyższych dochodach. – „Liczą się dla nich wygoda i łatwa dostępność, a termin pobytu wyznacza grafik pracy. Różnorodność najemców sprawia, że spadek zainteresowania jednej grupy nie obniża istotnie obłożenia całego obiektu” – dodaje Dagmara Dobrowolska z Iglica Nieruchomości.

Lotnisko, autostrada A8 i stadion uzupełniają obłożenie

Port Lotniczy Wrocław obsługuje blisko 5 mln osób rocznie. Nocleg w pobliżu potrzebny jest załogom, podróżnym biznesowym i pasażerom wczesnych lub późnych lotów. Autostradową Obwodnicą Wrocławia A8 przejeżdża z kolei około 100 tysięcy pojazdów na dobę. Rezerwacje kierowców i przedstawicieli handlowych przypadają głównie na środek tygodnia i uzupełniają kalendarz. Dojazd do centrum zapewniają tramwaj, przebudowana ul. Kosmonautów i trzy pobliskie stacje kolejowe.

Wydarzenia na Tarczyński Arena podnoszą stawki nawet do 700 zł za dobę. – „Szpital daje stabilną bazę najmu, lotnisko i autostrada zapewniają ruch tranzytowy, a stadion przynosi okresowe skoki przychodów” – wylicza Krzysztof Jabłoński.

Pełna własność z księgą wieczystą i swoboda wynajmu

Rajska 77 to kameralny aparthotel z niespełna 60 apartamentami o powierzchni od 17 do 40 m². – „Kupujący nabywa pełną własność lokalu z odrębną księgą wieczystą, a nie udział w spółce czy prawo do zysków z puli. Może więc samodzielnie go wynajmować lub sprzedać w dowolnym momencie” – podkreśla prezes Iglica Nieruchomości.

Lokale pod klucz, parking i zieleń wokół budynku

Apartamenty trafiają do kupujących umeblowane, z aneksem kuchennym, klimatyzacją i zamkami bezkluczykowymi. Lokale na parterze mają ogródki, a wyżej balkony lub tarasy. Przed budynkiem znajduje się parking naziemny, a pod nim garaż podziemny. Miejsca postojowe są dostępne za dodatkową opłatą, zgodnie z cennikiem. Wokół obiektu zaprojektowano zieleń z drzewami i miejscem do odpoczynku na świeżym powietrzu. – „Przy dłuższych pobytach własna przestrzeń na zewnątrz i możliwość zaparkowania na miejscu mają dla gości duże znaczenie”– zauważa Dagmara Dobrowolska. Zameldowanie odbywa się bez recepcji, na podstawie automatycznie generowanych kodów. Najem jest możliwy na doby lub średnioterminowo.

Pilotaż: zachęcające wyniki z pierwszego sezonu

„Pilotaż na 12 lokalach pokazał w sezonie letnim obłożenie na Booking.com sięgające 70%. To zachęcający sygnał, ale traktuję go jako wstępny, bo obejmuje jeden sezon i część budynku” – mówi Krzysztof Jabłoński. Wyniki nie uwzględniają jeszcze gości związanych ze szpitalem.

Niższe koszty stałe i możliwość odliczenia VAT

„Brak stacjonarnej recepcji eliminuje jeden z największych kosztów stałych tradycyjnego hotelu. Przy niemal 60 apartamentach to istotna różnica w wyniku” – wyjaśnia prezes Iglica Nieruchomości. Lokale mają status użytkowy. Kupujący zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, który świadczy opodatkowane usługi zakwaterowania, może odliczyć 23% podatku od ceny zakupu. Dotyczy to firm i osób fizycznych, a szczegóły warto omówić z doradcą.

Zakup przed otwarciem szpitala i ograniczona pula lokali

„Rynek wycenia nieruchomości przychodowe na podstawie potwierdzonych wyników. Pilotaż już w pierwszym sezonie przyniósł obiecującą stopę zwrotu, a szpital, czyli największe źródło popytu, dopiero powstaje” – zauważa Krzysztof Jabłoński. Przy niespełna 60 apartamentach wybór najlepszych układów i lokali z ogródkami będzie się stopniowo zawężał.

Co zyskuje inwestor

Kupujący lokal inwestycyjny we Wrocławiu w Rajskiej 77 otrzymuje pełną własność z księgą wieczystą i możliwość odliczenia VAT. Do tego dochodzą bezobsługowy model najmu, niskie koszty stałe oraz popyt z kilku źródeł, który ogranicza ryzyko przestojów.

Kilka niezależnych źródeł popytu w jednej lokalizacji

„Potencjał lokalu w Rajskiej 77 na wrocławskich Złotnikach, kupionego z myślą o wynajmie, opiera się na kilku niezależnych filarach: szpitalu, lotnisku, autostradzie i stadionie. Pierwsze wyniki pilotażu są zachęcające. Nawet jeśli otwarcie szpitala się opóźni, obiekt zarabia na ruchu lotniczym i tranzytowym oraz na imprezach sportowych. Dlatego uważam tę ofertę za stabilną i wartą przeanalizowania” – podsumowuje Krzysztof Jabłoński.

Aparthotel, który zarabia przez cały rok

Na czym opiera się rentowność typowej inwestycji w apartamenty na wynajem krótkoterminowy?

Krzysztof Jabłoński, Iglica Nieruchomości: – „Większość takich projektów zakłada, że goście przyjadą, ponieważ miejsce jest atrakcyjne turystycznie. To model, który działa w sezonie, a poza nim generuje pustostany i obniża roczną stopę zwrotu” .

Czym różni się pod tym względem Rajska 77?

Krzysztof Jabłoński: – „Inwestycja na wrocławskich Złotnikach nie opiera się na turystyce. W jej bezpośrednim otoczeniu działają lub powstają obiekty, które przyciągają gości niezależnie od pory roku: szpital, port lotniczy, autostrada i stadion. Z apartamentów skorzystają pacjenci i personel medyczny, pasażerowie oraz załogi samolotów, kierowcy w podróży służbowej i uczestnicy wydarzeń sportowych czy koncertów. Przyjazdy żadnej z tych grup nie zależą od sezonu, dlatego obłożenie rozkłada się na cały rok”.