Rynek biurowy w Polsce w III kw. 2024 r. – stabilność, wzrost regionalny i nowe trendy

Grupa REDD opublikowała raport podsumowujący stan rynku powierzchni biurowych w trzecim kwartale 2024 roku. Analizie poddane zostały nieruchomości zlokalizowane w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Łodzi i Poznaniu.

W III kwartale 2024 roku całkowita podaż powierzchni biurowych osiągnęła poziom 14,4 mln mkw., a największy udział w zasobach miały budynki klasy A (7 mln mkw.). Warszawa, z udziałem ponad 50% rynku, pozostaje kluczowym ośrodkiem, ale nowe inwestycje w miastach takich jak Wrocław, Kraków i Trójmiasto potwierdzają rozwój regionalny.

Najwięcej nowej powierzchni dostarczono we Wrocławiu (26,6 tys. mkw.), a w Gdyni zakończyła się realizacja 2 budynków o łącznej powierzchni 14,5 tys. mkw. Z kolei łączna powierzchnia w realizacji wyniosła z 435,5 tys. mkw. – z czego blisko połowa przypada na stolicę. W pozostałych miastach te liczby są zdecydowanie niższe. Dla porównania w Krakowie w realizacji jest 54,4 tys. mkw., a w Poznaniu 51,3 tys. mkw.

– „Rynek biurowy w Polsce w III kwartale 2024 roku kontynuuje dynamiczne zmiany. Choć ogólna podaż powierzchni biurowych przekroczyła 14 milionów metrów kwadratowych, obserwujemy też regionalne różnice zarówno w dostępności, jak i nowych realizacjach. Choć widać wyraźnie, że Warszawa, jako główny hub biznesowy, wciąż dominuje z ponad połową wszystkich zasobów” – komentuje Krzysztof Foks, Head of Research w Grupie REDD.

WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW I DYNAMIKA CZYNSZÓW

Średni wskaźnik pustostanów utrzymuje się na stabilnym poziomie i wynosi obecnie 12,86%, przy czym największe wartości odnotowano w Łodzi (21,4%) i Katowicach (16,7%), a najniższe w Warszawie (10,2%) i Trójmieście (10,6%). Średni czynsz ofertowy wzrósł, osiągając 13,84 euro/mkw., szczególnie w prestiżowych budynkach klasy A, gdzie stawki zbliżyły się do 15 euro/mkw. Natomiast w budynkach klasy B odnotowaliśmy spadek stawki do poziomu 12,18 euro/mkw. Na stabilnym poziomie utrzymała się wysokość opłat eksploatacyjnych – w przypadku budynków klasy B kwota pozostała niezmienna (19,68 zł), a w budynkach klasy A wzrosła zaledwie o 0,03 zł/mkw., by osiągnąć 23,22 zł/mkw.

– „Wskaźnik pustostanów wskazuje na pewną stabilizację, choć w niektórych regionach, jak Łódź czy Katowice, pozostaje wciąż na wysokim poziomie. Pomimo wzrostu czynszów, szczególnie w prestiżowych budynkach klasy A, rynek pozostaje jednak elastyczny, z zauważalnymi różnicami pomiędzy poszczególnymi lokalizacjami i segmentami” – dodaje Krzysztof Foks.

Warto też zwrócić uwagę na średni czas potrzebny na wynajęcie powierzchni biurowej, obliczany autorskim wskaźnikiem REDD Index. Po wzroście wskaźnika w sierpniu do poziomu 454 dni, na koniec września wartość wyniosła 443 dni.

RYNEK BIUROWY W TRZECIM KWARTALE 2024 r. OKIEM EKSPERTÓW

Marek Ciunowicz, COREES POLAND:

Choć rynek jest trudny i ma przed sobą szereg wyzwań, to można stwierdzić, że sytuacja w III kwartale tego roku była stabilna, z pewnymi oznakami ożywienia.

Utrzymywał się zauważalny już wcześniej trend związany z sukcesywnym powrotem pracowników do pracy w biurze, a także z optymalizacją proporcji pracy stacjonarnej i zdalnej – na korzyść tej w biurze. Nadal częstym zjawiskiem była renegocjacja umów najmu (a to w związku z kończącymi się okresami trwania umów zawartych przed pandemią). W dalszym ciągu rosły koszty najmu.

Wyzwaniem jest dostosowywanie się do zmieniających się potrzeb pracowników, którzy zwracają uwagę już nie tylko na łatwy dostęp do komunikacji miejskiej czy udogodnienia biurowe, takie jak ergonomiczne stanowiska pracy i możliwość korzystania z dobrze wyposażonej kuchni, ale także na warunki, które zapewniają tzw. well-being. Dlatego ważna jest dostępność miejsc przygotowanych z myślą o poprawie dobrostanu psychicznego i fizycznego. Pracownicy zwracają uwagę także na „zielone” aspekty, rośnie świadomość i chęć wspólnego działania na rzecz poprawy kondycji planety.

Piotr Szmilewski, Prezes Zarządu WOLF MARSZAŁKOWSKA:

Widzimy, że coraz więcej korporacyjnych podmiotów rozważa biura elastyczne, często w kontrze do biur tradycyjnych. Na początku działalności byliśmy skoncentrowani na klientach indywidualnych i małych firmach zainteresowanych głównie wynajęciem pojedynczych biurek lub kilkuosobowych pokoi.

Aktualnie widzimy znaczny wzrost zainteresowania ze strony globalnych brandów, szukających powierzchni dostępnej niemalże od zaraz z 50, 100 a nawet 250 stanowiskami pracy. To m.in. efekt relatywnie małej podaży na tradycyjnym rynku biurowym i długiego czas oczekiwania na realne wprowadzenie się. Takie transakcje trwają minimum 9-12 miesięcy.

W naszych przestrzeniach możliwe jest przeprowadzenie całego procesu w ciągu kilku tygodni. Przy niskiej podaży biur, alternatywą dla firm jest podnajem powierzchni, jednak taki produkt – mimo że jest dostępny szybciej – jest mało elastyczny.

Jakub Denus, Leasing Manager, ADVENTUM GROUP:

Rynek biurowy w Polsce przeszedł w ostatnich latach i w dalszym ciągu będzie przechodził przez dynamiczne zmiany względem dotychczas znanych „standardów”. Minimalne 5-letnie okresy najmu czy aranżacje „pod klucz” na koszt wynajmującego – w przypadku braku wzrostu poziomu czynszów najmu, takie oczekiwania będą musiały odejść do przeszłości.

Ciągle rosnące oczekiwania najemców względem elastycznych formy umów najmu sprawiają, że fundusze inwestycyjne dużo przychylniej patrzą dziś na różne modele współpracy z operatorami biur serwisowanych/coworkingów, w celu zapewnienia takiej usługi w swoich projektach, postrzegając je jako doskonałe udogodnienie i uzupełnienie.

Niekiedy same fundusze inwestują we własne koncepty flexów, widząc w tym potencjał ściągnięcia nowych oraz utrzymania bieżących najemców w swoich projektach. Zmiany w strategiach komercjalizacji istniejących biurowców obserwujemy zdecydowanie częściej niż w latach ubiegłych.