Rynek biurowy w regionach: mniej transakcji, więcej nowych umów. Najemcy stawiają na jakość

Aktywność najemców na regionalnych rynkach biurowych wyniosła 310 tys. mkw. w I połowie 2026 roku, co oznacza spadek o 21% rok do roku. Jednocześnie wzrósł popyt netto, ograniczona pozostała nowa podaż, a najemcy coraz wyraźniej koncentrują się na najlepszych jakościowo powierzchniach. Takie wnioski płyną z najnowszego raportu AXI IMMO pt. „RYNEK BIUROWY W REGIONACH 1 połowa 2026 r.”, dotyczącego największych rynków biurowych poza Warszawą.

W pierwszych sześciu miesiącach 2026 roku firmy wynajęły w regionach łącznie 310 tys. mkw. powierzchni biurowej. Mimo słabszego początku roku drugi kwartał przyniósł wyraźne ożywienie, a wolumen zawartych umów był o około 50% wyższy niż w pierwszych trzech miesiącach roku.

Na szczególną uwagę zasługuje struktura popytu. Popyt netto, obejmujący nowe umowy, ekspansje oraz powierzchnie przeznaczone na własne potrzeby właścicieli, wzrósł o 13% r/r i odpowiadał za 59% całkowitej aktywności najemców w I połowie 2026 roku.

– Choć całkowity wolumen najmu był niższy niż rok wcześniej, rynek regionalny pokazał swoją odporność poprzez wyraźny wzrost popytu netto. Duży udział nowych umów i ekspansji potwierdza, że firmy nadal rozwijają działalność i poszukują wysokiej jakości powierzchni biurowych – podkreśla Karolina Słysz, head of regional markets, office agency, Axi Immo.

Największe transakcje w pierwszej połowie roku obejmowały m.in. nową umowę Brown Brothers Harriman w kompleksie WITA C w Krakowie (13 700 mkw.), przedłużenie połączone z ekspansją Grupy Enea w Business Garden w Poznaniu (11 500 mkw.) oraz odnowienie umowy najmu przez Adtran w budynku Tensor Y w Gdyni (6800 mkw.).

Największy udział w popycie generowały branże IT (20 proc.), produkcyjna (18 proc.) oraz usługi dla biznesu (13 proc.).

Ograniczona podaż i selektywna aktywność deweloperów

Na koniec I połowy 2026 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w miastach regionalnych osiągnęły 6,76 mln mkw. Największymi rynkami pozostają Kraków, Wrocław i Trójmiasto.

Aktywność deweloperska utrzymuje się jednak na niskim poziomie. W pierwszym półroczu oddano do użytkowania nieco ponad 70 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej, a w budowie pozostawało niespełna 180 tys. mkw., czyli o 22 proc. mniej niż rok wcześniej. Najbardziej aktywnym placem budowy pozostaje obecnie Poznań.

Równolegle widoczny jest proces wycofywania z rynku starszych, mniej efektywnych biurowców. Coraz częściej nieruchomości te zmieniają funkcję na mieszkaniową, hotelową lub edukacyjną, co wpływa na stopniową przebudowę struktury rynku.

Pustostany się stabilizują

REKLAMA

Średni wskaźnik pustostanów w regionach wyniósł na koniec czerwca 17,3 proc., co oznacza nieznaczny spadek zarówno względem poprzedniego kwartału, jak i analogicznego okresu ubiegłego roku.

Najwyższe poziomy wolnej powierzchni odnotowano w Katowicach (22,2 proc.) i Wrocławiu (21,8 proc.), podczas gdy najniższy wskaźnik utrzymał Szczecin (8,4 proc.).

Mimo stosunkowo wysokiego poziomu pustostanów rynek coraz wyraźniej dzieli się na nowoczesne budynki cieszące się dużym zainteresowaniem najemców oraz starsze obiekty, które mają trudności z utrzymaniem konkurencyjności.

Czynsze rosną w najlepszych projektach

Stawki ofertowe w regionach kształtowały się na poziomie od 8 do 19 EUR/mkw./m-c, jednak w najbardziej atrakcyjnych budynkach osiągały już 20 EUR/mkw./m-c.

– Coraz wyraźniej obserwujemy polaryzację rynku biurowego w regionach. Najemcy koncentrują się na nowoczesnych, dobrze zlokalizowanych budynkach, co pozwala właścicielom najlepszych projektów utrzymywać, a nawet podnosić stawki czynszów mimo relatywnie wysokiego poziomu pustostanów – mówi Karolina Słysz, head of regional markets, office agency, Axi Immo.

Perspektywy: jakość będzie kluczowa

Eksperci wskazują, że w najbliższych kwartałach regionalny rynek biurowy będzie podążał ścieżką podobną do Warszawy. Ograniczona nowa podaż oraz stopniowe wycofywanie przestarzałych obiektów powinny wspierać dalszą stabilizację rynku.

W całym 2026 roku nowa podaż może wynieść ok. 120 tys. mkw., czyli około trzykrotnie mniej niż w okresie największej aktywności deweloperskiej przed 2024 rokiem.

– Najbliższe lata będą okresem dalszej selekcji jakościowej zasobów biurowych. Ograniczona liczba nowych inwestycji połączona z wycofywaniem z rynku biurowego budynków, które posiadają większy potencjał w realizacji innej funkcji, np. mieszkaniowej lub hotelowej, będzie stopniowo obniżać poziom pustostanów oraz wspierać wzrost czynszów w najlepszych projektach regionalnych – podsumowuje Emilia Trofimiuk, Research Manager, dział analiz i badań rynkowych, Axi Immo.